美的海岸花园质量工期营销

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料美的海岸花园质量工期营销第一节建筑材料选用提示一、首期海星居洋房组团交楼装修方案（一）目前市场交楼标准及发展趋势最近，我们带着有关项目课题，突击考察了丽江花园、祈福新村、广州碧桂圆、金业花园等有关有代表性的楼盘，启示很大。单从洋房室内装修标准看，除丽江花园存在未装修房这种交楼形式可供选择外，其他楼盘的洋房都是以装修好的楼或者主要以这种形式洋房出售。丽江花园还推出了两种不同风格的装修房供客户选择，并且明码标价，如面积为95.33平方米、价格36万元的房，装修价为18万元（含家具、电器等）；72平方米、楼价为27.3万元的房，装修价14万元（含家具、电器等）。与丽江花园几乎相邻的广州碧桂园，由于没有未装修这种交楼形式，装修价没有单独列出，而是包含在楼价当中。目前正值其入市初期，定价较低，与丽江相近面积的洋房售价（含装修）只有36万元和20万元。祈福新村的装修房比较简单，洋房售价（相近面积，含装修）约36万元左右。从装修档次看，所考察的楼盘都可以用中等和简单（或普通）两个档次来包括。特别高档的装修款式没有，而特别简单的除毛坯房外也未看到，丽江花园售楼部的样板房可作为中等档次的代表，厅、卧房的地面采用了高档次竹地板，厨房、厕所的墙、顶都采用了艺术瓷片，加上洁具档次较高，厅、廊做了吊顶，装有筒灯，给人感觉较好，但卧房天花的石膏线及普通的柜、台及一些细部处理粗糙，又使人觉得美中不足。普通装修房主要表现在其对地面的处理是采用普通釉面砖，这种地面处理效果使人觉得简单、随意、大众化，但显示不出档次。厨、厕的装修档次与中档接近，特别是一些洁具和平台、水暖器的选用都很讲究。祈福新村、广州碧桂园有部分房的地块是采用复合木板地板。此次考察的样板房基本上只装修地面，而面墙、天花处理得相当简单，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做顶，石膏线也很少做，窗帘盒和窗帘都未设；二是发展商在推出的样板房中，地面基本上是以木地板为主，特别是广州碧桂园，还按木材的质地不同分为三等，即复合板、竹地板、柚木板。木地板与其他材料相比，除档次较高外，还有防地（湿）气、干爽、舒适等优点，是否会成为地面装饰材料一个发展趋势，我们应予以关注；三是几家发展商都在商住楼中设了样板房，而不是单单在售楼部设样板房。在售楼部设样板房，气派、精美、也方便客户参观，但据说有些发展商为加强视觉效果，故意将样板房的面积做大了一些，使其超过了实现商住楼的发展，因而使客户觉得有骗人之虞，这是不是促使发展商将样板房直接做到商住楼中的原因，或者说将样板房直接做到商住楼中让客户感觉到更实在，更可信？（二）美的海岸花园业主调查统计近期由公司售楼部组织一次问卷调查，其中有一个问题是“您对海岸花园装修的要求是什么？”，选择答案有四个，即1、不装修；2、简单装修；3、豪华装修；4、普通装修。共收回答卷20份，其中要求不装修的6人，普通装修6人，简单装修3人，豪华装修3人，有1人要求选择装修套餐，还有1人未答此题。单从数字上看，以要求不装修和普通装修的人较多，各为6人，以要求简单装修的和豪华装修的人较少，各为3人。但如果将原来的分类打乱，只分为装修和不装修2类，则不装修只有6人，而要求装修却达13人，两者之比是2.17。若将要求装修的分为普通和豪华两类，则普通（含简单装修）和豪华装修（含装修套餐）之比为2.25。这一调查结果与平时我们对客户的交谈结果是接近的，也与前面各发展商大都以推出普通交楼标准的做法相吻合的，即处理地面、墙面等基础工作为主要内容方案的装修标准交房，较易得到业主的接受。（三）各种交楼方案的优劣比较１、不装修方式１）优点a、交楼方式简单，环节清晰，业主本身的投诉减少；b、业主可完全按照自己的意愿设计装修款式、风格；c、在装修价格方面因为自身参与，比较放心。２）缺点a、由于装修队素质不一，可能造成二次装修漏水、下水道阻塞等问题，或今后维护上的其他问题；b、装修时间难统一，有些业主可能将购房闲置一段时间再来装修，闹得已入住邻居不安，影响环境；c、业主本身较辛苦，费时费力，不如已装修房轻松。２、豪华型装修１）优点a、一步到位，交钥匙工程，客户什么细节都不用做即可入住；b、客户在入住前或选型之前完全了解装修档次，风格，投诉减少；c、由于装修档次较高，给人感觉良好，有可能促使客户产生冲动性购房，从而增加销量；d、可将装修资金并入购房款中，一并实行银行按揭，从而减少一次支付大量装修款的压力。２）缺点a、装修投入较多，对于发展商来说，负担较重，风险也较大，一旦不被业主看好，可能造成损失，甚至造成房子暂时销不出去；b、装修一步到位，业主想调整的空间就没有了；c、豪华装修一般费用较高，客户是否承受得起，发展商一般在操作上都是谨慎的。３、普通型装修所谓普通型装修，是将隔墙厨厕、阳台等基础性工作完成的一种装修方式，它是想通过发展商来承担其中工作量大、耗料大、有可能穿墙打洞的一些工作环节，一方面减少业主收楼后的装修内容和工作环节，方便物业管理另一方面也照顾一部分想锦上添花的业主进一步改进，其优缺点是：１）优点a、发展商投入资金少，风险减少；b、室内感觉，家的感觉增强，购楼即可入住，若要改进可慢慢实施，时间上从容得多；c、留有进一步改进的空间，业主还可根据个人的喜好、习惯进行改进，花费不大，对环境的影响也不太大。２）缺点唯一的缺点是不能从根本上解决二次装修的问题，有些业主可能还会根据个人的爱好而增加装修内容，对周围业主造成影响，但只要强化管理，影响可能不会太大。（四）美的海岸花园宜选方案综上所述，各装修标准各有利弊，而业主要求各异，众口难调，综合考虑各方面的因素，我们宜采取一个普通装修的标准和价格，再在此基础上提供菜单（即套餐）服务的办法，试详述如下：假设样板房按如下标准装修而成，装修价为8万元（按100万平方米面积，每平方米装修价800元计）；门窗：户门用实心超级防盗门，装配名厂豪华门锁，室内其他门选用水曲柳木门，配固力球型门锁；阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门；窗用铝合金窗框。内墙：厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖。天花：厅、房抹ICI；卫生间、厨房顶吊扣板天花。地面：楼面厅、房铺高档竹木地、做连角线；卫生间、厨房铺耐磨防滑釉面砖；阳台铺耐磨防滑釉面砖，设有洗衣机给排水位。卫生设施：采用高级浴缸、洗手盆、坐厕；并配备浴镜，毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。厨房设施：配高级大理石台面，连不锈钢洗碗盆、高级组合式厨柜，配送抽油烟机。水电：全部电线入墙安装。每户供应足够电力、配送全屋灯具、开关、插座、每户安装独立水电表。电话：客厅及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）电话插座。电视：客厅及主人房均安装有入墙有线电视接收插座。（以上装修标准及装修价格未经核实，只是假设）依据这一基本装修标准，再依据主要装修材料的不同分成800元/平方米及600元/平方米两个档次，每个档次都附有A、B、C、D、E五个调整方案或菜单供业主选择，这五个菜单分别只针对基本方案中的某一款项进行变动，如A菜单是将厅的木地板换成釉面砖，其余不变；B菜单是改动厅阳台推拉门；C是天花全部吊顶；D是部分吊顶；E是取消浴缸，增加整体浴室等，调整一项，按每项的造价对整体价格进行调整和扣减，两个档次和每档次的5个类型，任由业主自定，于一个月至二个月前将选定的款式及预定金交给公司，由公司统一安排组织实施。这样的整体装修档次和风格，客户都可依据两个样板房（即800元/平方米和600元/平方米造价）进行把握，只是局部变化。整体造价业主同样可根据自身经济情况来确定。（五）操作办法公司组建一个装饰工程队，挂靠在工程部，设队长1人，质检管理员2人，实行队长负责制，其他人员由队长组阁。公司对装饰队的管理人员只发基本工资，其余从靠所完成的工程任务中提成，装饰工程队视工程质量大小设若干个施工小组，各小组人员包括木工、泥瓦工、电工、油漆工、管道工等，按计时工处理，即有工作量有工作任务时，领取定额工资，无工程任务时，公司不负任何义务和责任，或者说，施工组只是挂靠在装饰工程队下的，由装饰工程队全过程监理的乙方队伍。财务部为装饰队单独设立帐号，负亏不负盈，且每项工程应提取微量的风险储备金。其管理模式可参考社会上包工队的管理办法。施工组不直接向业主收费，而由公司统一收取，统一购买原材料，按计划户数由施工小组领用安装。通过建立严格的管理办法和处罚制度来控制进度和装修质量。装饰费用可分摊入房屋造价之中，但另有单独的明细帐，必要时供业主备查，对已经售出的毛坯房，只有通过装修方案的优良，价格的合理等因素来吸引他们重新选择装修。装修的主要工作流程如下：（六）几点建议１、采用装修到一定程度或普通装修的方式交楼，比完全不装修（或豪华装修）要好，但普通装修的内容因为是基础性的，比较难于修改，因此在实施前一定要征得业主认可，配合菜单一起，供业主选定。２、在选定菜单的同时，客户也可自定或选定更高档次的装修方案交由房产公司实施，但费用可据实核算，房产公司可不盈利，以承担义务、业主参观样板房、了解装修业主选定菜单、交款、签署施工协议装饰工程队安排计划方式小组按标准施工工程队监督竣工验收公司支付工人工资业主监督交付使用服务的方式承担装修任务，主要促使其提前装修。因为很多业主不及时装修，主要是时间和精力顾不过来。３、采用这种交楼方式，对已购楼的20位业主也无影响，若他们要求按上述标准装修，只要追加几万元资金即可，有费用明细账目可查，他们也会放心。实在要自己装修，因户数有限，影响也不大。４、以后的交楼标准不能再以不装修房形式出售，而应把装修档次、装修价格告诉客户，附在房价之后，言明若一起交款，可一起享受银行按揭的优惠，不必一次掏出太多的资金。要让售楼员尽快熟悉装修内容、标准、价格，有意引导客户接受普通装修类型。（七）几家大楼盘的交楼标准１、广州某花园二至五层装修标准及配套设施结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：贴名厂瓷质砖。内墙：厅、房抹ICI；卫生间、厨房镶砌高级瓷砖至天花底。天花：厅、房抹ICI；四周加石膏线；卫生间、厨房吊塑料扣板天花。地面：楼面厅、房铺复合木地板，做连墙脚线；卫生间、厨房铺耐磨砖，阳台铺耐磨砖，设有洗衣机给排水位。户门：大门用柚木实心门，装配名厂豪华门锁；房、厨房、卫生间用榉木夹板拼花门，封门边配固力球型门锁；厅阳台用高级铝合金推拉式落地玻璃门。窗户：白色铝质框及绿色玻璃。卫生设施：采用高级浴缸、洗手盆、坐厕，并配备浴镜、毛巾架、纸巾架、冷热水喉、抽气扇。厨房设施：配高级花岗岩台面连不锈钢洗碗盆，高级组合式橱柜，附送抽油烟机。水电：为确保住户享受最现代化之家居生活，每户皆供应足够电力，全屋灯具、电掣及电插座配备齐全，全部电线皆入墙安装，每户安装独立水、电表（费用另计）；电话：客户及主人房均安装有入墙国际直拨（IDD）电话插座（费用另计）；电视：客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座（费用另计）；石油气：均设有石油液化气管道（费用另计）。２、东莞某花园首期洋房1~3栋装修标准结构：框架结构、薄壁梁柱。外墙：亚光面砖与白色陶瓷马赛克相结合。内墙：高级白色乳胶漆、厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。地面：厅、房、卧室为水泥地面，厨房、卫生间铺砌高级防滑地砖。窗：优质白色铝合金窗、每户厅房、卧室内均设有豪华落地窗。厨房：白色瓷砖灶台、安全煤气管道系统。门：双面夹板门、并配有高级门锁。卫生间：国产优质清洁具三件与五金配件。管理系统：一切保安、消防、卫生、设备等专项服务均有物业机构。配套设施：１）共用电视天线；２）每户预埋电话线；３）大型地面停车均方便住户。３、顺德某花园洋房14、15座装修标准大厦外墙：高级条砖。地下大堂地面及墙身：抛光砖。各层电梯大堂：地面抛光砖，墙身高级瓷砖。电梯：天津奥的斯电梯。住宅墙身天花：住宅单位内客、饭厅、睡房墙身及天花全部刮胶。阳台：地面铺耐磨砖。楼面：客饭厅及睡房地面铺柚木地板、并配脚线（首层住宅地