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老年人公寓与老年人住宅开发策划老年人公寓和老年人住宅都是由市场运作带有经济利益的住宅开发类型，它的目标客户很明确，就是数量一直在增长的老年人。老年人住宅是指大多数住户都是老年人的商品房，同时这样的住宅也要适合其他与老年人相关的子女入住，因为我国的实际情况决定老年人与儿女是要经常见面才圆满的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，带有老年人的各类服务，特别是健康方面的服务。老年人公寓是有别于敬老院而必须要有的住宅类型，因为它介于家庭医院之间，需求量是有的。由于现在的老年人手头的资金不是很多，定价较高的住宅和公寓是普通老年人自身负担不了的，加上我国的传统文化中，几代同堂才是幸福的说法，许多老年人不愿离开子女单独居住，所以老年人住宅和公寓的需求量有限，售价和租金不能太高；另一方面，随着人们生活水平的提高，老年人逐渐关注自身的生活质量，子女们有钱会孝敬父母，加上老年人口的增加，使得老年人住宅和公寓的市场始终是存在的，这就要看开发商如何去选择投资类型和衡量利润回报。一、老年人口的迅速增长使老年人住宅存在市场（一）老年人口迅速增长联合国公布的数据表明：20世纪末，全世界老年人总数将达到14亿，其中有10亿集中在亚洲地区。与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，其中65岁以上的1.91亿人。到2040年，60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，二是老年住宅设施差，以待完善。我国经济实力不强，没有足够的资金用于发展老龄事业。三是“家庭养老”在相当时间内仍占主导地位。四是老年住宅的建设还不够重视，数量有限。目前，全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有4万多所，收养61万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推测不超过20人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人左右，不足老年人人口总数的1%。（二）老年公寓尚未完全被接受人们往往把老年公寓和传统意义上的“敬老院”联系起来，以为入住的主要是“五保户”，常将其和子女不孝顺、无依无靠联系起来。人们习惯于居家养老，老年公寓一时间还没能被接受。此外，经济支出将是增加也是制约因素之一。虽然老年化已经引起了社会的重视，但是真正对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面的研究太少。居家式社区养老方式是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式。它依靠丰富的社区服务，既能满足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各项生活料理和丰富的文化生活。（三）城市老年人的两种居住模式合居模式――老人与子女同住一套住房。这种居住模式对社会、家庭和老人有许多的优越性，并仍将延续。但是，现代生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭家庭人际关系的错综复杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。毗邻模式――与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式是城市中普遍受到欢迎的居住方式。但是，由于居住地点、居住环境的限制，往往居住双方必须有一方作出让步。为照顾子女上班、孩子上学，作出牺牲的往往是老人。（四）商机无限据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用）收入和赡养费大约有4000亿元，即使仅3%的老年人能在社会设施中养老，也需要社会投资2000万元。目前全国仅有800多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求，发展空间十分广阔。仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900亿―1000元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。二、老年公寓的优点（一）有利于老年人身心健康；（二）为儿女减轻负担，提高社会效率；（三）老年公寓不寂寞。（四）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；（五）老人仍拥有自己的居所，让老人有家的感觉，又能享受一般住家所无法达到的配套服务。三、老年公寓的几个问题第一是市场。老年公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作，何时介入，需要选择一个时机。第二是收费。目前老年公寓基本上是根据老人的身体状况进行分类收费，按照护理级别每月为400到800元不等。这样的收费对离退休干部来说还可以承受，但对于广大工薪阶层的老人却是难以承受。第三是服务人员的素质和服务水平难以得到保障。因为绝大多数的老年公寓的护理人员是来自农村或是下岗职工，缺少专业的老年护理知识。第四是规模和设施。因为老年公寓还处于起步阶段，还难以形成规模效应，距离“产业化、社会化、规范化”还有一段距离。第五是管理。由于老年公寓是新生事物，国家对它的各项管理政策还有待明确，比如享受的优惠政策不具体；政府监管也不是很完善，问题也比较多。四、老年人居住生活特征1、身体功能的变化。（1）老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象；（2）老年人身体的运动能力下降，关节活动的范围变小；（3）老年人骨骼脆弱，关节组织出现弹性减弱；2、感觉功能的变化。（1）由于感觉功能的衰老，对室内外冷热变化的感觉不敏感；（2）在视觉衰退上表现明显；（3）听觉衰退；（4）在嗅觉、触觉和平衡感方面均有下降，表现迟钝。3、心理功能特征的变化。（1）一般老年人普遍留念过去，在居住方面总希望继续居住在自己曾经居住生活过的地方，念旧情结非常严重；（2）适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，有时也难以控制感情；4、老人的生活结构的变化。步入老年以后，通常闲暇的时间比较多，老年人滞留在家的时间比以前有大量的增加，更需要陪伴和丰富的文化生活。五、老年人对居住环境的心理需求1、家庭的依恋和亲情关爱需求；2、社会和邻里的交往需求；3、精神文化的需求；4、安定感的需求（怀旧心理）；5、安全感的需求，来自于治安、交通、环境和管理等诸多方面。六、老年人对居住环境的生理需求1、安全无障碍。如老人对台阶、楼梯、低矮无扶手坐凳、蹲式便器会感到不适；在光滑的地面上行走，强烈的灯光和嘈杂的声音也回对老年人的生活带来不便；而诸如门窗、扶手等处理不当也会对老人身体带来麻烦；2、良好的物理性能指标。主要体现在日照、自然通风和采光等方面，还有良好的搁窗观景视线等；3、康复和医疗的保障。老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，住宅内也应针对老年人的健康需要设有急救设施、老年病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。七、老年人住宅和老年公寓的类型（一）普通自住型老年住宅，他们有自己的私有住宅；（二）老年社区，主要是大规模的老年居住区或老人村，这种形态在我国还比较少见；（三）老年公寓。老年公寓又分为三种：1、独立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造价较低，与城市社区服务设施较近，交通便捷，一般户型为一室一厨一卫，面积较小，但物业管理和日常医疗护理比普通居民公寓更为专业和规范。2、集合型老年公寓。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施。3、护理型老年公寓。该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室、卫生间独立，起居室和厨房共用。人均居住面积10平方米左右，大部分活动在公共、半公共场所里进行，几位老人可组成一个小集体互相照应。八、老年住宅的室内外设计（一）室外活动空间规划和设计：1、环境自然生活化，环境幽雅、空气清新，以宜养老，容积率低，可选在郊区；2、起居生活便捷化：（1）所有建筑多层不高于四层，高于四层必备电梯；（2）户型设计多样化，要考虑“同楼居”和“1+1”联体式亲情户型，面积多样化，但还是要以小户型为主，大户型的复合式住宅加以点缀，提供最大选择可能；（3）房屋设计着眼于方便实用，无障碍设计，电子安防与呼救，体现人文关怀；（4）提供友好医院，定期为业主身体检查，建立业主健康档案；（5）设立家政服务部、餐饮购物中心，提供众多生活服务；3、社区生活丰富化：（1）社区组织和自发性质的协会和团体，例如歌舞队、秧歌队，棋友会等，定期举办活动；（2）老年图书馆、园艺区、自娱农场……（3）提供手推车和电动车，为一些腿脚不方便的人提供方便；（4）建立健身房、游泳池、各类球场、棋牌室等体育场所；（5）设立规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常烦琐。（二）室内无障碍设计1、老年人的居住建筑，例如起居室、卧室应有良好朝向、自然采光和自然通风，有开阔的视野和优美景观；2、老年人的起居室的使用面积不得低于14?O，卧室使用面积不得小于10?O；3、地（楼）面应消除高差，采用防滑材料铺地；4、卧室应设计有方便老人或残疾人进行家庭护理和医疗保健的管线，例如水管等；5、电源开关及插座的高度在110cm以下，插头应有保护，并且容易插进和拨出。九、老年人住宅的可行型预测1、建筑规模占地面积：50亩总建筑面积：50亩×667平方米×3=100050平方米总建筑面积按10万平方米计算，其中：商业面积5000平方米，住宅面积80000平方米，其他（车库、会所等配套）按15000平方米计算。2、开发成本预估项目费用（万元）备注土地250050万×50亩规划设计10010元×100000项目配套费140140元×100000土建安装等8000800元×100000环境建设30050亩×667×45%×200元企业管理成本300智能化建设100企业贷款利息及融资成本3002000万×6%×2年其他300总计120403、收益预估住宅：80000平方米（建面）×80%（得房率）×2500元=16000万元交易税后：16000万元×0.98=15680万元商业：5000平方米×5000元=2500万元交易税后：2500万元×0.98=2450万元车库：及其它公建设施物业交易税后收益按3000万元计算。总收入为21130万元总成本为12040万元总收益为9090万元成本收益率为75.5%，两年为周期，年平均为37.75%预计总投入资金为6000万元（其中自有资金4000万元）自有资金回报率为9090万/4000万=227.25%，年均为113.62%以上数据仅供参考，可根据实际情况作适当调整！十、老年性公寓及住宅的营销方式1、商品房销售，按照正常的销售模式销售房屋；2、由老年人或集团帮助将原有房屋出租，然后租住其房屋；3、房屋置换，即将位于主城区的原有房屋与其开发的物业进行等价交换入住，如金额有差别，可采用多退少补的办法；4、返本销售入住，即在入住之前，交付购房款，待老人百年之后，将房子交回，部分购房本金返还继承人。