自持与销售商业共存如何提升商业氛围和人气人流

自持与销售商业共存如何提升商业氛围和人气人流自持与销售商业共存如何提升商业氛围和人气人流成员名单：组长：刘勇秘书：孟江涛成员：罗文俊、李国华、李根兴、易小鹏、陈纪伟、秦小隽、陈海澜、毛惠芬、钱雪、吴洪研讨课题目录一、常州商业市场现状与发展趋势二、莱蒙都会项目现状及关键问题三、莱蒙都会存在问题的解决策略四、实施计划与解决方案第一部分：常州商业市场现状及发展趋势2012年底常州的商业面积高达1656万平方米，如果还按照常州常住人口【含溧阳、金坛】462万计算，人均商业面积达3.6平方米，而常州城镇人均的住房面积仅为34.8平米，参考商业参数人均0.7平米，结合上述，目前常州的商业总量配比失衡。其中2012年新增商业面积达到100多万平米，就常州商业总量测算增加了近10%，而消费增长只增加了14%，结合CPI、通货膨胀等因素，基本可以认为，整个行业处于增长趋势，面临饱和，呈现衰退现象。常州整体商业市场目前环境分析常州商业市场新格局【2004-2020】按规模等级及服务范围，分为四个商业层面：“一主”市级商业中心，包括延陵路、南北大街、和平路、晋陵路等商业街。“二副”：二个市级副中心为湖塘组团花园街两侧【湖塘商圈】和市行政中心周边商业街【新北商圈】。“七次”：城西、城东、新龙、武南、新港五大组团及新运河地区、青龙居住区等七个次中心。“七点”：主城区外围环太湖、洛阳、湟礼、邹区、奔牛、孟河、横山桥七个片区商业中心。常州共计17个商业中心，到2020年将达到42家城市综合体。常州商业市场新格局是喜也是忧喜的是，各商业地产开发商都看好常州未来的经济增长和城市发展！忧的是，在人口增长缓慢的状况下，商业综合体短期内纷纷涌现常州！常州商业市场新格局引发的思考基于如此商业背景，综合体开发最难的是商业部分，最关键的则是要能聚拢足够多的人气可是人气如何而来？一方面，要看商家自己的招商能力，可在同类项目中提升自己的竞争力。一方面，则看商家的经营运营能力，如何去营造商业氛围，吸引人流。也就是说：没有人气的商业，一切都是浮云！常州商业行业发展的趋势常州行业趋势人口增长缓慢，商业发展超前，整体商业不匹配中心商圈作用减弱武进、新北商圈崛起常州市场过饱和商业产品不断优化全新概念商业涌现二代以下产品举步维艰区位经济受南北夹击市区经济呈南北发展商业市场整体衰退“城”变大了，“市”变多了，商业“多中心”给常州商业市场带来的是机遇也是压力。未来常州商业市场发展呈恶化趋势，一些经营不善的商业体将在博弈中被淘汰出局。第二部分：莱蒙都会现状及关键问题莱蒙都会商业街现状平面示意图及参数区域总建筑面自留面积商户数开业率总计购物类占比餐饮类占比娱乐休闲类占比A1A6114661.7746646.2727713046.93%10337.18%1024.09%97.41%A7A855615.3733149.881095146.79%3834.86%21.83%89.34%行业比例55%20%25%莱蒙都会调整方向33%33%33%莱蒙都会商业街现状推荐推广语推广语说明“新都会，心时尚”全新品牌、全新业态、全新格局，心灵体验、舒心感受。目标人群年龄人群分类人群特点18-25大学生、时尚一族、年轻白领追求新、奇、特等时尚生活，对价格敏感度较低的新兴人群25-40家庭类、社会精英追求品质生活，对商品质量以及商品性价比要求较高的人群A:客户群体现状购物类餐饮类娱乐及其他1、百货大楼为龙头品牌，年轻消费群体为主，经营良好。2、沃尔玛为主力店的超市类消费，经营惨淡。3、整体购物类差异化不明显，形成同品牌自我竞争现状。1、二楼美食街和分散的小型餐饮呈增多趋势，“饭点”效应明显。2、奶茶、甜点等店铺密集，即来即走客群明显。3、除避风塘、林记茶餐厅、大城小爱、水天堂等，餐饮档次不高。1、酒吧娱乐业态呈龙头集中趋势，夜文化生活特点鲜明。2、电影院优势明显，品牌号召力依旧存在，但呈分流趋势。3、其他配套丰富，商铺数量多，品项涵盖面广。B:商业业态现状C:商业推广语莱蒙都会商业街商业定位新都会·心时尚·芯坐标·五洲风情商业步行街心时尚倾心打造用心服务舒心体验五洲风情异国风情地域特色独特文化新都会全新业态全新品牌全新环境芯坐标城市地标核心地段商圈中心1243莱蒙都会商业街商业布局“三大中心”坚持打造与持续培养以莱蒙广场、星聚广场、钟楼广场为核心的，集展示展览、营销活动、品牌文化等多元素的三大中心，贯穿莱蒙都会“人”字形街区，实现人流的引导和畅通。三大中心星聚广场钟楼广场莱蒙广场莱蒙都会商业街商业布局“八大街区”都市生活休闲街：以A3A4为主的百货大楼、沃尔玛等购物休闲为主的业态。滨河风情酒吧街：以A1A2和B区毗邻京杭大运河和西瀛里的酒吧、KTV业态。黄金珠宝璀璨街：以A8外侧沿南大街的中国黄金、周大生、城隍珠宝等业态。魅力摄影文化街：以A5二楼内街迪奥婚纱、爱儿美、米拉摄影等为主的业态。早教培训儿童街：以A7A8二三楼运动宝贝、美吉姆、天才宝贝为主的业态。民点民俗美食街：以A6二楼三黄鸡、煲仔饭、锅贴、泡饭、云吞面为主的业态。异国风情特色街：以星聚广场为核心的香港、台湾、韩国、日本餐饮业态。魅幻都市娱乐街：以A5A6三楼中影影城、神采飞扬为主力的休闲娱乐业态。八大街区莱蒙都会商业街发展经历分析2007年11月-2011年6月2011年7月-2013年6月2013年7月-2014年6月2014年7月-以后开业率低、缺乏人气经营稳定、人气聚集品牌升级、二次调整商业标杆、人气兴旺商业培育期商业稳定期商业调整期商业成长期莱蒙都会商业街SWOT分析：优劣与劣势分析S：优势W：劣势1、地理位置：常州市中心，传统商业圈、核心商圈中心。2、交通便利：公交线路多、常州主干线、交通网辐射区域大。3、消费群体：周边业态丰富，涵盖人群广，商业圈内人流量大。4、消费观念：消费群体对市中心的观念根深蒂固，短期难以改变。莱蒙都会商业街通过6年的来的持续经营和不断费用投入，已经形成了自身具备的经营特色和方式，占据了核心圈的重要地位。但综合分析，自身的优劣势明显：1、产权商铺不自有，业态调整上难度较大。2、人流动线不佳，不利于消费者的体验。3、品牌层次较低，对品牌调整影响较大。4、重点自持A7A8结构改造提升难以实现。5、冬冷夏热，两季客流少，购物环境差。6、品牌忠诚度低，缺少一、二线战略联盟品牌。莱蒙都会商业街SWOT分析：机会与威胁分析O：机会T：威胁1、新北和武进商圈的成熟，分流市中心客流。2、吾悦国际广场持续经营，商圈内客群分流明显。3、业户商铺调整频繁，造成空铺多，对商业氛围的整体运营造成困难。4、商业连锁品牌急速扩张（三线城市2个万达、百盛2个、金鹰2个等）。5、本地品牌快速崛起（新城5个【吾悦、万博、新城上街】、泰富3个）。6、商业巨鳄相继进入常州（华润、招商、宝龙、龙湖、星河等）。1、钟楼政府对中心商圈的培育和政策支持。2、新品牌的引进，有利于提高品牌形象和坪效。3、核心业态明显，如百货大楼、中影影城、滨河酒吧街。4、市中心核心坐标不可动摇，占据地利优势。已销售铺位过多，业态和品牌调整受限新商业体的开业，形成新的商业竞争莱蒙都会现状分析定位不清晰和既有规划布局未持续发展街区品牌杂乱，可持续经营能力差硬件设施严重滞后，造成冬冷夏热商业体量大，原定商业核心作用未发挥人流动线复杂，消费者舒适度体验不够关键问题所在错失提升良机业态规划难品牌杂乱莱蒙都会商业街关键问题所在商业特色不足商业氛围差人流人气不足第三部分：莱蒙都会存在问题的解决策略发展前景人气升值空间业态组合商业环境主题商业投资者经营者消费者投资者、经营者、消费者共同关注的核心“人气”总体着手重点推进思与行的突破全面开展提升工作注重阶段性成果总体着手重点推进经营商品种类店铺经营业态商业氛围与装饰空间布局与设计内容形式服务水平高低活动组织与开展莱蒙都会存在问题的解决策略二者相辅相成，缺一不可一个统一二个注重二个机制++管控思路从消费者角度，无论是自持和销售！从经营户角度，无论是自持和销售！从商户业主角度，无论是自持和销售！“一个统一”，提升全员意识，树立统一观念管控思路：统一观念，无论是自持还是销售。都代表莱蒙的形象！都代表莱蒙的品牌！莱蒙都会商业街是一个不可分割的整体！都是莱蒙都会“二个注重”，注重丰富空间界面，增设景观设置，完善配套。“二个注重”，注重主题文化塑造，固化特色商业文化营销活动公关活动商业文化品牌亮点消费者商业氛围商业定位推广语品牌传播形象塑造品牌发展塑造品牌传播模型商业推广“二个机制”，塑造品牌传播模式，建立营销机制。1、节日陈美化装饰与休闲氛围；2、街区景观雕塑与小品；3、对外品牌宣传和媒体推广。1、自主开展月度主体性营销活动，树立文化特色；2、联动商家，整合资源，开展各类促销活动，营造氛围；3、招商和组织开展各类广场、街区品牌展示活动，提升客流。“二个机制”，倾听商户/消费者心声，建立访谈机制。定期召开恳谈会定期做市场调研单店拜访，整合资源形成实施方案与商户沟通，信息对称。传递商业调整信息。了解与分析周边市场状况及发展趋势。调研竞争对手，了解商户与消费者需求，做出市场预期判断。寻找有实力和适合街区经营的品牌。挖掘深度合作。根据品牌、商户、消费者需求，开展切合街区文化和经营的活动与氛围营造。以此机制，达到提升街区氛围和人流人气之目的。第四部分：实施计划与解决方案2014-2016三年战略提升方向1、确立中心商圈的“商业标杆”地位：含业主商铺在内，莱蒙都会整体达到出租率99%，开业率99%，街区人流翻倍，氛围良好，实现商业调整。2、巩固中心商圈“核心坐标”的新地位，通过商铺的品牌调整，引入10-15个国内外知名品牌，丰富和提升街区档次和氛围，提高租金坪效，优化品牌层次，实现KPI挑战值。3、打造中心商圈龙头地位,项目利润增长稳定，经营模式突破创新，争取收入突破6000万，利润贡献持续稳定。2014年聚集十二件重点工作方案一：人测方案二：人测+机测1、17个出入口和停车场安排专人，分月份，时间、时段进行测算。2、分为夏季、冬季、春秋季三个大的时间段；3、分为工作日、周末、重大节假日三个类别；4、分为早、中、晚三个时间段。5、根据数据样本进行平均预测。一、完成莱蒙都会人流分析方案1、在人测的基础上安装相关人流测算设备。2、目前应用设备包含：A：出入口红外线测算设备【误差略大，存在重复】B:视频识别技术测算设备【相对准确】C:人脸识别技术测算设备【相对准确，并可分类】3、A方案相对费用较低。4、B方案数据相对准确，费用适中。5、C方案相对费用较高，每个点8000元，可实现WIFI无线传输，并可系统分类，深入分析。6、具体操作待评审确定细化方案。二、莱蒙都会A8区域二层以上封闭，解决“冬冷夏热”聚集人气。第一步：采用两端玻璃门窗封闭、PVC透明卷帘门与门帘实现区域封闭。预计实现：2014年1月。第二步：设计出图，增加强排烟设施，报批政府。预计实现：2014年6月。第三步：设计获批，封闭中岛，完成施工。预计实现：2015年2月。“冬冷夏热”具体解决措施：1、冬季增加取暖设备，通过封闭解决蹿风问题。2、夏季增设冷风机或者柜式空调，解决夏季炎热问题。3、开设玻璃窗和透明卷帘门，实现春秋季通风问题。三、打造主题“邂逅广场”，为销售商铺品牌调整创造氛围，实现共存共赢。【后备方案：引入嬉戏谷体验式迷你设施设备】第一步：主题“邂逅广场”的小品、休闲设施的设置，环境的整体提升与氛围的营造。第二步：区域WIFI的设置和实现，注重微信的推广与应用。第三步：对销售商铺协助招商和引导周边品牌调整，引入奶茶、清吧、书屋等休闲品牌。第四步：“2.14”情人节、“7.7”七夕节、“11.11”光棍节开展相亲会等系列活动，打造主题街区。邂逅广场周边全销售商铺周边全销售商铺四、聚焦A8区域，增设专柜，营造商业经营氛围，提升人气1、在实现A8二楼以上封闭的同时，对A8公共区域进行场地招租招商或者对经营商家进行支持。2、招商的原则上以提升商业氛围为目的，对区域经营氛围形成拉动。五、改变