营改增销售不动产政策透析

销售不动产政策透析“销售不动产”新政要点1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。3、购进不动产，分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。4、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。1、转让不动产包括什么内容第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。1、转让不动产包括什么内容第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。2、转让不动产包括什么内容第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。1.1.1一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂房，购入价50万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元对外转让。则A企业8月财务处理如下：1、应缴增值税=（150-50）/1.05*5%=4.762、在办理不动产过户手续前在产权交易门由地税代征这部分预缴税款。3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法3、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法3、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理：借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76贷:银行存款4.764、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时的会计处理：借：固定资产清理45累计折旧5贷：固定资产50借：银行存款150贷：固定资产清理150借：固定资产清理4.76贷：应交税费-应交增值税4.76借：固定资产清理100.24贷：营业外收入100.243、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用简易办法5、月底结转应缴增值税，会计做如下处理：借：应交税费—应交增值税4.76贷:应交税费-应交增值税(已交税金)4.76注意,简易征收税款与一般计税方法不能混.6、增值税纳税申报表填列：最新版本增值税申报表一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，如果适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。既然可以选择简易计税办法，又无从获得进项抵扣，如果企业选择了一般计税方法不是明摆着要多交6%的税款吗，那企业为什么还要选择一般计税方法呢？4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法实务处理：A企业为一般纳税人，2010年4月购入一座厂房，购入价50万，已计提折旧5万元。2016年8月以150万元对外转让。若A企业选择一般计税办法，则8月财务处理如下：1、应缴增值税=（150-50）/1.11*11%=9.912、在办理不动产过户手续前在产权交易门由地税代征预缴税款。预缴税款=（150-50）/1.05*5%=4.763、预缴税款一般在过户手续办理之前，会计做如下处理：借：应交税费—应交增值税（已交税金）4.76贷:银行存款4.764、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法4、发票由企业自行开具，可以开具增值税专用发票，开具时的会计处理：借：固定资产清理45累计折旧5贷：固定资产50借：银行存款150贷：固定资产清理150借：固定资产清理9.91贷：应交税费-应交增值税(销项税额)9.91借：固定资产清理95.09贷：营业外收入95.095、月底结转应缴增值税，会计做如下处理：借：应交税费—应交增值税(转出未缴增值税)5.15贷:应交税费-未缴增值税5.156、增值税纳税申报表填列：最新版本增值税申报表7、缴纳增值税时借：应交税费—未缴增值税5。15贷：银行存款5。154、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产适用一般办法（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。5、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产适用简易办法（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产适用一般办法（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。7、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。8、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。9、小规模纳税人转让不动产第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。10、个体户转让不动产第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。11、其它个人转让不动产第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。12、扣除项目的凭证要求第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。第十一条纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。第十二条纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。13、预缴及开票要求不动产分期抵扣政策透析第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。1、一般纳税人购入不动产如何抵扣第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。2、为构建不动产购进的货物等如何抵扣第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。3、抵扣中具体问题的处理第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的