营销方式及建议书

营销方式及建议书上海郎众投资顾问有限公司（制作）目录上海郎众投资顾问有限公司介绍1前言2市场调查分析3营销策略构想4项目相关初步建议5郎众介绍“上海郎众”秉持全案代理与适位营销服务，以行销台湾十五年的专业行销企划团队和大陆第一代专业房地产市场调研与资本运作机构的菁英组合，以精炼的建筑师、立面表现、景观设计、整合推广、商业营运甚至资本运作公司作为紧密互动的外围链接资源。提供出一张地块图开始的建设前期发展策划、建设期营销思路细化、销售团队组建出击到收盘后的客户跟进服务的全流程运作，将各细部工作纳入整合规划的系统运筹。以洞察、理性、精锐、速度、成熟、全心为宗旨为开发商实现成熟创新型项目的同时，为消费者提供专业、热情、放心的服务，达成开发商/代理商/消费者三赢目的。不同于一般代理公司的单元化，我们在拥有本行业上下游合作者资源良好合作与利益分配机制的同时，以两岸三地在房地产营销行业抱有执着坚持的核心人员组合成“上海郎众”的中层尖锐部队，形成由市场调研—企宣设计执行—推案策略执行与销售控制促进的全程合作能力。有感于行业的竞争，我们坚信每一个项目真正做好是我们长期的职业使命，也是公司永续发展的基石，我们希望把地产代理业作为一个永续经营的行业，能更多秉持责任心，通过前瞻性的的市场策略与高水准的设计注入，为客户也为开发商创造更多的项目增值与市场潜力。公司成立以来，集中开拓贵州市场，已陆续成功策划及代理的项目包含：遵义合益花苑，麻江广建中华城，遵义县乔龙·山水华庭，遵义连英·鑫源小区，遵义水晶碧苑别墅群，遵义中环花区A区六号楼，遵义东风本田4S店还房小区，遵义县倚林家园，遵义永泰二号小区等项目。郎众顾问是一个充满自信、实事求事及实干、饱含成长欲望的专业团队，郎众顾问以“专业、诚信、负责、感恩”为企业理念，并以“开发商的成功才是郎众的成功”为郎众顾问公司执行的唯一信条，立志成为贵州省内最优秀的房地产策划代理机构及业界执业标杆更是郎众坚定不移的目标。除了从不拖欠及预留职员的工资和提成之外，我们更关注职员的职业规划及成长，并持续提供培训及学习机会，帮助职员成长及成功才是郎众的成功。公司介绍2019/10/231、时间不能成为品牌，成就品牌是企业的态度与行动的完美契合。2、再好的营销方案、没有一支精神饱满的团队人员也是空谈。3、理论是死的，市场是活的，学以致用才是硬道理。—郎众公司的战略观、品牌观前言2019/10/23一、市场基础调查分析1、平塘县介绍平塘县位于贵州省南缘中部，东邻独山县，南与广西南丹县毗邻，西与惠水县、罗甸县相连，北与贵定县、都匀市接壤。海拔高程710米，距独山36公里，距都匀66公里，距罗甸122公里，距贵阳市193公里，距贵新高速公路35公里。全县土地总面积2815平方公里,全县辖9个镇、10个乡、121个行政村、1831个村民组。9个镇是四寨镇、者密镇、平湖镇、摆茹镇、牙舟镇、通州镇、克度镇、塘边镇、大塘镇。10个乡是卡蒲乡、苗二河乡、白龙乡、甘寨乡、卡罗乡、谷硐乡、西凉乡、鼠场乡、耨塘乡、掌布乡。2、平塘山奇水秀，风光绚丽，有“山水生态旅游县”的美称。境内喀斯特地貌发育典型，峰峦叠嶂，沟壑交错，河流纵横，飞瀑悬练，美不胜收。2000年被贵州省人民政府命名为“贵州省级风景名胜区”，共有景观景点100余个。3、平塘县经政府的城市规划，老城区全部拆迁将重新定位老城区，这是县政府重点之重工作，预计明年开始动工。这一举动将给平塘县的经济大大提高涨幅。二、交通情况平塘县城交通完善，交通工具有：交公车、摩托车、三轮车、出租车。市场分析2019/10/23三、平塘县房地产开发前景目前平塘县的房地产开发水平有待提高，在项目的动作、施工过程的控制、市场引导、开发融资多方面还要待提高。并且目前平塘县人的消费越来越成熟，购房理念落后的思想，加之炒楼为主要概念的消费形为尚不流行，所以对期房的销售有较大的抗性，没有完善的开发控制程序肯定是不行的，而开发水平不高，就需要引进外脑、外资，用先进的开发理念，丰富的市场动作经验，雄厚的资金后盾，对项目进行诊断、分析提出符合市场形势的开发计划，在加金融机构方面的支持，开发出市场需要的产品，尽快为开发企业回笼资金，获取最大利润等方面提供帮助和指导，以提高整个房地产市场的开发水平，造出更多平塘人民最喜爱的房子。虽然平塘县的房地产开发显得不成熟，多方面有待提高，随着城市建设，大规模旧城改造，外来开发商企业进驻，平塘县房地产市场潜力巨大，形成消费高潮指日可待。随着城市的建设加速，其房地产市场正表现出良好的发展势头，市场消费力较强，一方面体现在县城内存在大量的初次置业与周边乡镇购房者，以及打工回乡者到县城置业的购房群体，另人方面体现在城内二次购房者改善居住条件的人群。如集团性购房（电信、政府、老师等）因没有自建房，而是与开发商接洽团购，有较大空间。市场分析2019/10/23一、项目楼盘名称：泊岸御都面积：90－130单价：2900起楼盘地址：开发区（贵州信得房开）联系电话：7230000优势：价格便宜，户型好，面积实用劣势：地理位置差。楼盘调查2019/10/23一、天力房地产开发公司项目楼盘名称：华地龙庭面积：主力面积：98-109平方；三房。走得较慢89平方。单价：平均价:2900元楼盘地址：后面(平都路)联系电话：7228888优势：有小区环境，配套完善劣势：地理位置差，楼盘调查2019/10/23一、待开发的项目楼盘名称：未定面积：（一栋酒店、住宅部分：16屋高的电梯房）单价：待定楼盘地址：联系电话：待定优势：劣势：楼盘调查2019/10/23四、平塘消费者初步调查为进一步了解平塘县城区房地产市场情况，将列出一些问题对消费者进行了抽样调查，调查结果经统计分析得出得出以下初步结论。1、平塘县房地产消费市场的构成是以住宅为主，商业性物业为铺的整体趋势原因一：大多数消费者认为目前住宅比商业性物业更适合他们的需求。原因二：商业性物业价格高，商业性物业无力购买2、平塘家庭收入以1500元到2600元/月为主。3、平塘县大多数购房都为自用，投资意识消费少4、大多数人员消费喜欢选择一次性付款，，消费者也开始接受按揭买房，按揭多数选择在15年以内。5、大多数消费者选择三室二厅二厅的户型，面积在100-130平方左右6、大多数消费都要求所购房屋交通方面，小区生活环境好，配套完善，要求物管费不高。7、喜欢现房，因现房实在，对楼盘的宣传不太看重，但注重品质和价格。消费调查2019/10/23本项目的市场定位于较低体格的中高档品质楼盘，要产品的品质上有一定的要求，使建筑成本得到有效控制的基础上，其提高产品品质，改变平塘县房地产市场普遍较低档次的状态。同时，本项目在价格上面对中等偏上收入阶层的需要，但不脱离区域发展状况，控制成本，降低销售价格，以此使本项目成为具有较高性价比的楼盘，吸引消费的的注意力，形成良好的销售环境，短时间销售完成，快速回笼资金，价值变现的目的。五、价格定们分析住宅价格定位：定价说明，对于本项目住宅部分的价格确定，我们主要是依照市场比较法来对该项目的住宅部分进行初步定位，重点考虑地块的价值，市场中同类物业成效价，目标客户的承受能力，项目产品力等方面的因素。价格定位表：略产品定位2019/10/23六、本项目销售计划1、第阶段（强销期）：完成总销量（）%时间：略2、第二阶段（持销期）：完成总销量的（）%时间：略3、第三阶段（尾盘期）：完成总销量的（）%时间：略销售计划2019/10/23七、根据以上调查分析得出的情况，结合（）项目的本身，我们对项目的营销策略作出了一个初步的构想。思考：打中端？落入价格战争中低利润不是我们的初衷！基本调性：要想获得高利润，必须走高端策略！营销策略构想2019/10/231、营销模式高端营销策略方式：项目形象提升+概念模式+产品营销+住与行模式+互动模式=销售成功！营销模式介绍2019/10/23(1)项目形象提升项目启动时，我们策划商着手楼盘的形象包装，对施工围墙、售楼部、施工现场进行设计和指导，并以直观的工程形象进度；使XX项目的楼盘形象一开始就与众不同，营造出良好的现场氛围。项目形象提升2019/10/23(2)概念模式加强营销工作的力度，采用概念模式非常必要，项目营造出三个方面的营销概念。增值概念由于（）项目地段具有极大房地产价值，为居家福地，利用其周边逐渐活跃的房地产市场,加上便利交通优势，以形成并展示出项目的增值概念。居家方便概念充分利用项目周边良好的社区综合配套设施，打好“居家方便”牌，满足人们对居家生活设施齐全的强需要，从而体现出（）项目在这方面所具有的优势。投资概念在增值概念的基础上，使具有投资意向的消费者对（）项目的投资心态得到引导和强化，形成具有明确投资取向的购房行为。营销模式介绍2019/10/23(3)产品营销房产营销均是以产品为核心，消费者采取购买行为，是针对产品本身，因此，产品的优劣，是营销成败的的关键，()项目所采用的产品营销主要体现在：工作进程和质量户型的合理性和适用性建筑结构和建筑材料采光通风情况外立面造型出入方便情况投资回报在本项目产品营销中，将从以上七个方面进行具体阐述，以体现（）项目的综合产品品质。营销模式介绍2019/10/23(4)行与住模式1、以行销台湾十五年的行销模式。组成一支10人到30人及更多的人员进行销售一个楼盘。2、一对一的销售模式，由专业置业顾问一对一的专业谈判，打破了一般代理公司就房子讲房子的销售模式，我们公司的要求是让每一位销售顾问都能做到独立做单子的能力。具体操作方法见现场。营销模式介绍2019/10/23(5)互动模式不论是做品牌，市场推广，战略规划，产品开发，都需要发解消费者！这个过程，就是一个“互动”的过程，企业和消费者之间的交流和沟通，就是“互动”！销售方法：公关促销（了解客户心理）内部认购——举行推荐会——确定时间正式开盘—其它活动我所做的一切都是为了更好的服务和提升楼盘品质，让开发商/代理商/消费者三赢目的。营销模式介绍2019/10/23楼盘的推广方式建议1、初步构想（）项目的体量不大，目标客户的覆盖面有一定的局限性，项目的宣传推广应以此为依据进行相应的调整，但不要有效控制宣传推广费用，而且要达到对目标客户群体形成有效的宣传告之效果。项目启动时利用DM单进行全县宣传。突出本项目的地段良好和发展前景及形成更大的的市场影响力。进行DM单宣传的同时，对项目施工现场进行VI系统包装，营造销售氛围。适当采用路牌广告宣传方式，建议：项目的包装方案要体现项目的功能和特征，突出亮点，吸引消费者认同，不能偏离项目的营销定位，让消费都心理得到认同，让发展商和项目形象长久的烙在消费者心中，为发展商以后楼盘树立良好口碑。楼盘的推广方式建议2019/10/232、初步思路为了让推广工作有统一性，连贯性和阶段性，针对项目的整体定位，我们认为项目包装推广应按以下顺序：开发商→承建商→物管公司→物业前期认购者的包装→工地现场环境→售楼部→相关人员的包装项目整体宣传→认购前公关活动举行→认购→广告宣传推广→正式开盘→继续广告宣传推广活动→销售强期→清盘整个宣传推广包括整体包装、一般销售、广告宣传、公关促销四大部分楼盘的推广方式建议2019/10/23项目的整体包装系列包括主要参与方的形象包装、工地现场环境、销售部、相关人员的包装。（1）项目VI形象识别系统标志在于体现公司的理念、项目名称、富有动感，同时要有一定的相关性。体现出适宜居家的的氛围，要求简洁易记。项目整体包装2019/10/23（2）人员安排：销售总监销售经理秘书甲方财务人员置业顾问业务员1人（待定）1人1人1人6人3-6人（待定）销售部人员安排2019/10/23（3）证件类销售部人员胸牌内容：公司名称职务名称编号相关人员（主要人员为物管人员）内容：照片名称职务编号销售部人员名片内容：标志名称置业顾问名字电话地址（4）服装类男生：待定女生：待定证件及服装2019/10/23（5）售楼部的包装1、门前放一些绿色植物和鲜花2、销售部内部装饰内容:略售楼部包装2019