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国立台中技术学院企业管理科DepartmentofBusinessAdministrationNationalTaichungInstituteofTechnology行销个案之分析--乔立建设机构-月河乔立建设机构---月河指导教授：赖明弘教授11924056徐旻君11924061陈佩雯11924062陈孟欣目录壹、乔立－月河简介与经营模式-------------------------------------------p.3贰、大方向的正确性与执行现况----------------------------------------------p.4参、公司及竞争者共同面对的总体环---------------------------------------p.4伍、公司本身----------------------------------------------------------------------p.11肆、产业环境----------------------------------------------------------------------p.12陆、公司的其它个体环境------------------------------------------------------p.14柒、组织及其它企业机能----------------------------------------------------p.20捌、综合分析--------------------------------------------------------------------p.25玖、待决策关键点分析与执行综合计划-----------------------------------p.31拾、行动决策方案---------------------------------------------------------------p.34拾壹、参考数据-------------------------------------------------------------------p.36(附件一)地理位置---------------------------------------------------------------p.37(附件二)各类检查表格---------------------------------------------------------p.38壹、乔立－月河简介与经营模式：一.公司简介1.What何谓乔立－月河？月河为乔立建设公司推出，五十坪至一百五十坪住宅建案，临近中部科学园区，正临交通枢纽中港路、坐落于东海牧场正对面。提供一个优质的住屋环境，未来期待为中科新指标。2.Where乔立－月河所在位置？乔立总公司：台中市西屯区上安路130号电话：04-24529788月河招待所：中港路‧近福安路口(统联客运斜对面)电话：2463-99963.When乔立－月河设立时间？乔立：民国82年成立4.Why乔立－月河为何成立？以人为本，创造给顾客的更高居住品质、生活价值以及舒适度。5.How乔立－月河如何服务？将传统的工业转换为服务业，满足顾客需求与期待，甚至要提供超越顾客期待的产品与服务品质。每件个案的服务都是重头一开始到售后服务，同时也架构网络平台与顾客有更效率的联系。6.Who乔立－月河负责人是谁？张总经理吉雯7.Howmuch资本额多少？大约三千多万二.经营模式1.顾客区隔乔立‧月河，的顾客区隔锁定在整个社会的中高阶层人士，且以进驻的家庭式为主。2.顾客利益〝家〞为每个人最重视的地方，忙碌了一整天，最想要的是在一个有舒适空间的地方与家人团聚。月河以顾客需求的角度，期望创造一个生活机能充足、住宅品质优良、社区设施健全的家给顾客，以达到顾客们的希望。3.价值炼活动(1)主要活动：乔立建设主要活动为提供优良的住宅品质以及安全、方便的住屋环境。(2)支持活动：土地资金人力资源原料生产推广产品A.土地：乔立建设的土地取得，多由总经理经验累积而决定的。B.资金：房地产的资金多透过金融机构融资而来。C.人力资源：乔立建设的高层人员的成长是经验累积而成，基层员工也接受有素的训练。D.原料：房屋的材料最基本的有砂石、钢筋水泥等等。E.生产：乔立建设由工务部---A级执照的建兴营造建造目前案子--〝月河〞。F.推广：乔立建设的业务部—咖码实业，由一群训练有素的业务行销人员策略规划整个推广方式，同时在接待中心也有专业的解说人员服务。G.产品：目前乔立建设所推出的案子---〝月河〞为，位在最具话题的中科以及交通方便的中港路附近。贰、大方向的正确性与执行现况：一.使命(愿景)：将乔立建设机构定位为「民生工业」，只做纯住宅之事业，以带给消费者一个舒适、安全的住宅环境为使命，让每位居民都以自己的「家」为荣、感到骄傲，并超过顾客的需求，而达永续经营。欲带给消费者务实、永远朋友的形象，使其创造口碑，达到品牌价值与传播。二.目标１.短期目标：【１】生产：稳定的工程进度，除工地设计师在进度段落做考核外，公司高层主管也必须定期做稽核，以要求高品质。【２】销售：由于最年来经济不景气，地产业有稍稍减退，许多投资者在总统大选前观望，因此预售屋销售不如预期。目前预售屋销售已达百分之５０％，预计在短期间将把剩下的５０％出售完。2.中期目标：由于物价高涨，许多原料都被膨胀化，预估消费者将会负担不起此成本，因此采稳健原则为基准，务实的经营，以「存货」量为乔立下一步依据，若此产品成本将全回，下个建案才接着动工。3.长期目标：地产业因需庞大资金，而市场波动不定，竞争者又多，因此乔立建设张吉雯总经理认为须视当时现况而定。三.现行决策：稳健原则为基准，并存着对消费者负责的心，完成案子。参、公司及竞争者共同面对的总体环境：一.经济环境1.景气概况：11月27日行政院经建会循例发布10月份台湾景气指针，在景气对策信号这个指针上，不但将9月份的灯号由原先发布的代表景气稳健的「绿灯」修正为有过热之虞的「黄红灯」，10月份也持续亮出黄红灯，而且综合判断分数同样维持在该灯号的最低限32分。(威胁)2.各产业概况：(1)油价：中经院10/19日依据模型推估，2008年西德州原油（WTI）全年均价若飙升至每桶78.28美元，则明年的消费者物价涨幅将达3.78%，物价面临强大的上涨压力，明年全年经济成长率也将降低至4.02%。在土耳其与伊拉克局势紧张等议题炒作下，昨日国际油价一度飙破每桶90美元，经建会经研处长洪瑞彬表示，第四季的国际原油价格应会持续上涨，高盛预估年底以前原油将涨至每桶85美元，美林则预测80美元，而美国能源信息局（EIA）预估第四季原油上看每桶76.83美元。(威胁)(2)砂石：宜兰、花莲砂石原料公共造产后供应量有限，加上之前台风重创宜兰砂石开加上近期天候不佳，尚无法修复，目前宜兰与花莲砂石业者均表示无原料库存，将面临断炊无法生存的窘境；另外，据南部业者表示，因为料源有限，无法满足需求，高雄砂石11月份已悄悄涨价，最新报价高屏溪河粒碎石级配价格每公吨较上月上涨50元，细砂、粗砂价格每公吨上涨70-90元，涨幅约为11~19%。在一波又一波物价波动上涨下，台湾砂石内需在面临大陆出口限制，与各县市政府公共造产无完整配套规划下，造成砂石面临缺货与库存不足，砂石价格恐将有一波涨势。(威胁)(3)钢筋：目前国际及国内钢铁市况依然热络、并无冷却迹象，钢价中期上涨格局仍未改变。4月底中鸿将再度调高热、冷轧盘价1,000~1,500元/吨，而中钢5月底的3Q/06内销盘价预期涨幅将逾10%；而钢筋、H型钢价格在成本面上扬、供需失衡持续将激励条钢价格续扬，一直到现在钢筋价格仍不断上升中。(威胁)3.经济预测：由于美国次级房贷影响所及，加上原油价格节节上涨，使得今年到明年全球经济呈现软着陆的情形。中华经济研究院上午公布最新台湾经济预测，今年在外销表现亮丽支撑下，台湾经济成长率为5.35%，国人平均年所得为1万7244美元，展望明年，在不确定因素增加下，国内经济呈现外温内冷情形，国内经济成长率预测为4.16%，比前次下修0.25%。明年上半年受立委及总统两大选举影响，使得民间投资会有观望，也会造成国内需求疲软，而国内股市、房市都进入调整期，可预期民间消费也处于相对低档，因此明年民间消费成长可能会比今年更低。唯物价指数则在原油价格冲击下，将突破2%，中经院全年预估为2.01%。中经院经济展望中心主任王俪容表示，从国内外需求观察，今年国内生产毛额年增率为5.46%，国内需求年增率为2.78%，国外净需求对经济成长率为3.03%。整体来说，2007年来说，外销成长为带动经济成长动力。中央研究院研究员吴中书表示，全球经济不确定因素除了美国次级房贷带来的信用紧缩造成全球金融流动性不确定外，再加上原油价格从今年上半年50美元飙涨到现在90美元，都造成全球经济受到波动，但相对来说，美国制造业在产能、利用率都呈稳健成长，使得新兴市场也以稳健方式成长，支撑整体全球经济有稳定成长。(机会)4.物价概况：11月消费者物价指数（CPI）年增率高达4.80%，只比上个月小跌一点点；令人担心的是，不含蔬果鱼介及能源的核心物价继续上扬，11月年增率飙升至2.36%，创下88年3月以来单月最高涨幅。民国90年到95年这六年间，核心物价年增率都没有超过1%，今年累计1到11月年增率突破1%，达1.25%。令人担心的是，核心物价涨幅已连续两个月冲上2%。核心物价具僵硬性，一旦上涨不易回跌，显示先前民间担心的物价上扬问题已成事实。(威胁)二.人口统计环境1.台湾总人口数(1)人口总数及增加率a.人口总数：台湾目前人口总数至今年八月底为22,920,250(男生：11,596,716女生：11,323,534)，人口总数的增加对市场需求会增多。(机会)b.人口增加率：96年8月份台湾人口总增加、自然增加率总增加自然增加区域别月增加月增加率折合年人口数月增加率折合年人口数增加率增加率总计8,9580.394.606,6160.293.40台湾地区8,5270.374.406,5580.293.38台湾省9,0350.485.705,4130.293.412.家计单位：台湾目前人口总数至今年八月底为7,472,010户。若家计单位增加，对市场需求会有正向的影响。3.结婚与离婚：4.人口年龄分布及其变动：96年8月份台湾结婚、离婚数比率统计单位：人；‰；对结婚离婚区域别结婚月结婚率折合年离婚月离婚率折合年对数结婚率对数离婚率总计7,3910.323.85,2230.232.68台湾地区7,3600.323.85,2130.232.69台湾省5,9340.323.744,2600.232.685.台中市人口成长数台中市土地面积与人口密度土地面积(平方公里)人口数(人)男女人口密度(人/平方公里)163.42561,052,946514,899538,0476,442.976.台中市家庭消费支出概况年别平均每户全年(元)平均每户人数(人)平均每人全年(元)平均每年每月(月)91690,3133.56193,90816,15992728,2213.49208,65917,38893732,7163.39216,14018,01294724,2583.38214,27817,85695784,8673.36233,59119,4667.职业妇增加：职业女性增加：经济结构转变，因此职业妇女的增加，其意识型态较之前高涨，其购屋决定不再只是由男方决定，女主人意见也愈受重视。根据信义房屋统计，近四年来购买大楼华厦对象的客层中，女性一直维持在50%至55%；若以一般40岁至55岁换屋的主力族群看，女性购屋者更占55.2%。近几年，女性在职场上的就业比率及薪资所得，已较往年大幅提升许多，而现代单身女性对购屋的态度也有别与之前的观念－「男友可以换，房子恒久在」，因此，其地0～4岁0～6岁实数％实数％1