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单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/231嘉华·观澜宝邸市场推广方案（2011.12.06—2012.1.15）仅呈嘉华房地产有限公司单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/232目录地产市场现状分析项目分析及营销策略推售计划及步骤单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/233房地产市场现状分析PART1单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2342011年调控政策不断……元氏市场集中放量，楼市跳水，区域竞争混乱……购房客户持续观望，各项目销售困难……2011回顾单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/235因此保障项目生存，是我们的首要任务！2012展望预判一：房地产调控政策不可能出现松动预判二：为遏止经济下滑风险进一步扩大，货币政策将逐步放松预判三：部分城市变通政策，不违背中央政策，力保刚需单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/236龙湖湾嘉宏豪庭荣仕名门盛世华庭西城美景缇香四季常山观邸中央悦城水榭花都旧城改造项目幸福里康城雅仕兰庭本案竞争格局单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/237典型楼盘盛世华庭雅仕兰庭幸福里地址常山路槐阳大街交口北200米常山路槐阳大街交口北100米常山路和槐阳大街交口北行150米规模2栋33层高层2栋25层高层4栋小高层，18层；2栋多层，7层1栋现代高层、2栋9层小高层价格均价2900元，折后2700元均价2600元待定优惠措施及活动每套总价减2万一次性每平米优惠200元买房赠送电动车买一赠一（地下室）2月14日购房者赠2000元婚纱摄影及海南双人5日游封顶仪式，赠送电动车等礼品暂无工程节点已封顶2012年底交房一期多层交房，二期已封顶，2012年10月交房暂未开工，交房时间待定优劣势优势：准现房，五证齐全，临大街出行方便，产品形象包装到位劣势：规模小，车位与地下室配比低，密度大、价位高优势：一期交房，本土开发商具有一定的人脉优势劣势：西北方向为一小型塑料厂；绿化率低；品质一般不足：未动工，没有工程形象。属于远期房。竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/238典型楼盘康城缇香四季常山观邸地址槐阳大街和常山路交口北行150米嘉惠街西蟠龙湖南人民路和向阳街交口规模一期4栋15层二期4栋24层1栋18层40栋多层，8栋小高层，4栋高层28栋19层高层，徽派建筑，包含水系、会所、幼儿园、底下停车场等配套价格均价2550元无具体价格无具体价格优惠措施及活动一次性每平米优惠50元总价减一万暂无暂无工程节点已封顶2012年底交房旧城改造项目，拆迁未进行暂未开工，交房时间待定优劣势优势：实际成交价格低优惠力度大；小高层密度小劣势：临铁路近比较吵，进出不方便。年前因拖欠工人工资导致售楼部被围堵三天对销售造成了不利的影响优势：规模楼盘劣势：拆迁难度大，项目口碑不加，开发商势力差优势：规模大盘，中心区位不足：未动工；拆迁负面影响大竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/239典型楼盘阳光国际西源弘郡中央悦城地址向阳街和华西路交口常山路和向阳街交口南行路东槐阳大街和常山路交口北行150米路东规模5栋小高层；12栋17层高层7栋33层高层价格均价约2700元；均价2800元标价2800元，实际成交价2600元优惠措施及活动一次性96折交1000抵10000一次性优惠100元/㎡按揭优惠50元首付可分期10%再30%老带新赠电器或折合现金工程节点长期停工，未完成拆迁7栋已经封顶剩余4栋即将封顶，1#涉及民房未动工，2012年年底交房2012年底5#6#交房优劣势劣势：拆迁无进展，长期停工状态，导致市场不认可优势：规模楼盘，公园地产，城市中心区劣势：景观设计一般优势：地处城市核心，包装水平较高不足：但周边环境一般竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2310典型楼盘天山水榭花都龙湖湾荣仕名门地址常山西路县一中对面向阳街和蟠龙路交口人民路7号规模总建面80万平米，58栋21栋高层，37栋花园洋房7栋高层建筑，包含2层沿街商业2栋32层高层价格洋房最高4000元高层2900起价（最低2380元）均价2950元均价2950元左右优惠措施及活动多重好礼赠送，以小礼品赠送为主，配合小幅优惠首付40%优惠15000元；60%优惠30000元；一次性优惠45000元；排号额外优惠；10000元一次性优惠100元/㎡工程节点西区5栋楼动工盖至2层左右2013年底交房共7栋楼1#未拆迁其他6栋已经封顶，2012年底已封顶，2012年年底交房优劣势优势：规模大，档次高，品质楼盘，开发商口碑好，内部配套完善，环境好。劣势：位置偏；工程进度慢，周期长，交房时间晚；价位过高优势：地段好，周边配套齐全劣势：地块不规则；价格偏高，现售户型偏大，户型利用率低优势：地段好，借势知名建筑单位劣势：规模小；无社区环境；车位少；距元氏供电所近，高压辐射竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2311典型楼盘天冠城盛元国际金桥天海湾地址长春路与槐阳大街交叉口东北角常山路与向阳街交叉口西南角常山路与西环交叉口西北角规模1、2号楼33层3、4号楼34层3栋17层3栋26层8栋27层高层价格暂无均价2700元暂定优惠措施及活动暂无暂无暂无工程节点拆迁项目，拆迁停滞状态旧城改造项目，拆迁未进行暂未开工，交房时间待定优劣势优势：交通方便劣势：规模小、密度大，位置偏东，拆迁难度大优势：工期较快，准现房销售劣势：楼距小，景观绿化少，道路未通出行不方便优势：欧式风格、地中海景观、楼间距大，中央景观规划好，小区内部配套齐全劣势：未动工，位置偏西，户型偏大竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2312典型楼盘博天金座惠粮公寓新入市项目颐和家园、海硕新城，均为进入销售展示阶段，其中需要重点关注项目为我项目西南侧的海硕新城地址常山路林业局对面盘龙路农业银行向西100米规模两栋28层2栋28层价格暂无均价2800元优惠措施及活动暂无暂无工程节点咱未动工刚刚开槽，2013年年底优劣势优势：地段佳，炒作价格高劣势：规模小，不具备高端项目基础优势：元氏中心位置，配套齐全，周边有公园，出行方便。劣势：规模不足，户型偏大。竞争楼盘单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/23131、集中放量，供大于求元氏房产市场百花争鸣，项目集中放量，供应量巨大，在售项目20余个，即将入市项目紧锣密鼓，将形成价格冲击。2、产品雷同，价格争战区域同类、同级产品“短兵相接”竞争激烈，均承受着销售、回款难的问题。因此项目急需现行保证生存，而后才能稳中有升，提升利润空间。3、工程齐进，现房竞争市场2012年即将交房项目多，后期将进入现房竞争阶段，因此我们不仅要抢先一步入市，更要高人一等展示总结单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2314PART2项目分析及营销策略单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2315◆细节形象提升◆道路打通必须有足够项目形象支撑项目生存，稳中有升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2316育元路开通项目无法邻近主干路，且现阶段育元路未开通，项目现场无法展示，犹如美女蒙面，不能将项目工程及优势突出。道路打通单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2317销售中心现阶段面临着辨识性不强的问题1、结合活动定期进行销售中心前广场布置，做到常变常新2、销售中心现阶段辨识性不强，没有直接的说明指示形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2318形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2319形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2320形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2321售楼部现场展板更换、售楼部洽谈区增加具有现代感的画框形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2322楼体悬挂巨幅，楼顶树立项目名称发光字楼体巨幅解决工地现阶段无法看到，工地距离较远的问题。形象提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2323◆“景观”提升形象竞争力◆“工程”客户信心提升◆“物业”生活品质的保证◆“展示”提升我们的形象价值必须有足够亮点展示抢先一步亮相，高人一等展示单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2324针对交房阶段可能出现的问题及如何形成产品震撼力我们通过以下几个方面来实现：1、景观营造2、人车分流带来的安全，舒适感受3、银都物业的精细化管理4、安防设施的开放，展示单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/23251、情景示范，脱颖而出聘请专业景观公司对项目景观进行详细规划设计，并做好充分前期准备，一旦具备条件随时准备施工，一定保证在10月交房时达到使用条件，实现以景带动品质”。全冠大树移植便于最快速的实现社区景观效果。（树种不一定是最贵的，但一定要保证效果）亮点提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2326样板间：不仅要用景观吸引人，还要用生活打动人，对于项目户型展示、产品展示属于重大利好，因此样板间的设立将为到访客户提供看房条件，同时样板间的开放也可以作为项目重要的营销节点，因此建议设立“精装样板间”。亮点提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/23272、人车分流展示●社区内道路的设计尽量避免直来直去，实现路网与景观的有机结合●社区内主要人行路面，放弃传统的水泥路、沥青路改为铺装路，增加路面的观感亮点提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/23283、物业服务品质的提升●保安的形象一定要到位，其做为社区的门面至关重要●另外做为物业服务的重中之重为交房阶段的快速反映机制，交房阶段往往各户出现问题的几率非常高，工作强度非常大，形成人们对物业和开发商的信任亮点提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/23294、安防设施展示多重安防实景营销：在客户实景看房参观过程中，依次安排参观感受入口电子监控、保安值班、车库一卡通等系统，另外安排参观保安监控室，让客户感受到无死角监控的所带来的安全感，尊贵感亮点提升单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2019/10/2330PART3推售计划及步骤