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三迪世纪新城2008[年度营销工作提报会]第一部分2007.1-12[营销工作回顾]三迪世纪新城“回首2007年度4个数据”第1个数据[2007年度销售额]“1.86亿&513套”•2007年，宝鸡三迪世纪新城全年销售任务完成1.86亿，完成销售套[间]数为513套。从销售数据分析，2007年度销售任务经调整后，全年郭董要求必须完成1.7亿之额度，实际突破了1600万；回款指标1.5个亿，实际完成了1.65亿。总体不负使命地按期消化集团制定的销售目标。第2个数据[2007年度产品类型组合]“107、379&160”•2007年，宝鸡三迪世纪新城全年分期上市产品的类型：花都06年转07年待售房有4栋多层、1栋小高层[107]；丽舍组团3栋多层、2栋小高层[379]；枫丹林别墅4栋洋房、2栋叠加、2栋联排[160]；各区商业174间.从各产品类型组合上，产品覆盖面较好，产品搭配理想，这与07年销售较好有着很大关系。第3个数据[2007年度产品户型配比]“2房、3房&大5房”•从2007年的产品户型组合上分析，整体比较理想，特别是多层2房85平米左右的小户型，低总价成就了一开盘形成旺销的良好局面。填补了宝鸡地产市场的空白。•丽舍：多层85-99平米，小高层123-131平米•枫丹林：洋房135-260平米，叠加190-230平米，联排225平米。•商业：25-400平米•住宅套数比：多层36%、小高39%，洋房17%、叠加5%、联排3%。第4个数据[2007年度产品总价配比]“16万/套&140万/套”•2007年，宝鸡三迪世纪新城销售真正发生质的变化属5月1日起，4月份推丽舍时为了打市场的空白，一出“16万起购2房”的户外广告，在宝鸡地产消费产生了一定的轰动，5月份上客量明显激增。•丽舍多层：16-32万•丽舍小高：20-33万•枫丹林：40-144万按销售面积，30万/套之内的占70%三迪世纪新城“2007年两个质变”第1个质变[7月会所泳池实景公开]“第一次的眼见为实”自三迪世纪新城06年在宝鸡正式面世以来，在众媒体及消费者的长期关注与期待中，会所室内SPT泳池于7月正式对外公开试运营，得到世面的广泛关注与赞誉，现场上客量大幅激增。也就从此开始，对于宝鸡从未有过的大盘概念市场逐步认同，三迪品牌进一步释放。第2个质变[9月会所口部景观绽放]“第一次见证贝尔高林”对于宝鸡这样的城市，准确意义上讲，住宅园林景观更多在消费者心目中是一个较抽象的东西，在他们的生活中过惯了呆板的工字形条状社区园林绿化空间，对于更高层次的景观园林只有在电视中有所接触。会所口部景观的开放，尽管实际效果存在些许的缺憾，但对于宝鸡地产还是产生了质的飞跃。附表[2007年度销售各项数据]组团产品总面积总套数已售面积已售/套销售面积比销售套数比花都多层1464612814646128100.00%100.00%小高层95359094328998.92%98.89%小计241812182407821799.57%99.54%丽舍多层202111921797916788.95%86.98%小高层2139218799598546.55%45.45%小计416033792793825267.15%66.49%枫丹林联排449220909420.23%20.00%叠拼68593226171238.16%37.50%阔景1789110839302421.97%22.22%小计2924116074564025.50%25.00%商业行政东路49716634805670.00%84.85%世纪大道49242340111781.44%73.91%陈仓大道317217445514.02%29.41%花都37146815993543.06%51.47%小计16782174953511356.82%64.94%合计1118089316900662261.72%66.81%组团产品总面积已售面积已售均价待售均价已售产值花都多层1464614646199529222578小高层95359432221620899149小计241812407850121727丽舍多层20211179792266272240746707小高层2139299592353261223428747小计416032793864175453枫丹林联排4492909537758724886399叠拼68592617334535928753446阔景1789139302903286011408358小计29241745625048203商业行政东路497134805927593120626586世纪大道492440116133713324599284陈仓大道3172445956467304255242花都371415996274638810031742小计16782953559512854合计11180869006198858238表207年各类产品销售均价第二部分2007.1-12[2007营销存在的部分问题]第1个问题[销售蓄水期仓促]“30组&379套”*二期丽舍组团，在决定是否开盘时客房户积累才30组，整盘有379套。出现这个问题主要源于3个方面。一方面是春节过后与销代工作双方存在分岐，营销工作处于半停滞状态；第二则是春节刚过不久，市场还处在低糜时期；第三为预售证及工程进度一直处在被动状态，销售上无法获取准确数据何时开盘。特别在第三个方面，08年应引以为鉴的。第2个问题[工程大节点偏移太大]“5·1&9·8事件”*从所周知，枫丹林内部取名为示范区，在06年第三季度经内部沟通并传达了会议精神，07年5月1日实景开盘销售，但由于工程过程管理中出现偏差，最终一推再推，由5·1改至6·18，后再推至9·8，时至今日又过半年，目前仍旧没有一草一木。这方面，作为公司实际上是应该总结的，过程管理执行不到位，所有结果一定是千差万别。事实上，本事件给公司造成的间接损失巨大无比。第3个问题[样板间交付存在一定失误]“产品交付先后错位”*由于主体工程进度的出现问题，最终枫丹林样板间装修交付先后由情景洋房开始逐一交付。事实上，从营销推广方面希望高举高打，从联排开始对外推广，以实现联排高价对比拉动洋房、叠拼旺销。第三部分2008.1-12[2008年产品分析]第1个问题[08年竞争个案分析]轩苑项目占地：105亩，项目位置：宝鸡陈仓园铁路小区东侧。号称总建27万方，容积率3.27；类产形态：13栋高层，其中9栋被团购，4栋32层大高对外开售，起价1958元/平米，层差：+30元/层。户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例2室2厅1卫101㎡232套23432㎡20%20套8.60%3室2厅1卫120㎡216套25920㎡20%110套50.90%3室2厅2卫134-146㎡664套91760㎡60%82套12.35%项目地址：宝鸡市高新大道18号占地90亩总建筑面积10万平米容积率：1.89住宅及商业楼共计17栋，由高层、小高层、多层组成，。面积从80㎡—180㎡，现销售基价￥1960元。销售13栋多层。户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例3室2厅2卫121.25㎡96套11640㎡19%91套17%3室2厅2卫112.24㎡96套10775㎡18%96套18%2室2厅1卫98.22㎡24套2357㎡4%24套4%2室2厅1卫85.74㎡180套15433㎡25%71套13%4室2厅2卫153㎡42套6426㎡10%42套8%3室2厅2卫131㎡32套4192㎡7%32套6%3室2厅2卫129㎡80套10320㎡17%城市枫景项目地址：宝鸡高新区宝鸡文理学院对面占地：203亩；总建筑面积：25.5万㎡；容积率：1.88车位：700余个开盘日期：2008年9月28日现均价：2218元面积从83.09㎡，—181.13㎡户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例2室2厅1卫83-87㎡120套10200㎡34%80套56%3室2厅2卫119-138㎡82套9922㎡30%35套25%4室2厅2卫145-181㎡70套11200㎡36%27套19%水木清华项目地址：东岭路东岭小区占地：365亩；总建筑面积：62万㎡；容积率2.34绿化率40%；项目共8栋总18层高层，800余户，其中300余户留给职工。现价格2398元/，每高一层加30元户型结构面积总套数建筑面积比例销售套数比例3室2厅2卫136㎡96套13056㎡23%62套13%3室2厅2卫127㎡96套12192㎡21%72套15%2室2厅2卫108㎡300套32400㎡56%200套41%东岭新时代第2个问题[08年产品供给与均价]2008年销售产值与均价设定房源组团类型面积待售均价待售总额整盘均价07任务均价工程节点分类总值07年待售丽舍多层22322722607681123162200准现房35939755小高层1143326122986294424912400商业花都21156388135080656338550047226842行政东14915931884525659285000世纪大道9147133651785063195500陈仓大道27276388183556717128枫丹林联排35835872210409615771420076204621叠加424235921523625835002900洋房1396128603992740228692400小计42698159371218426602008年销售产值与均价设定房源组团类型面积待售均价销售总值整盘均价08任务均价工程节点分类总值08年待开金岸中高层240006720000028005·1开盘67200000丽舍2期高层300007800000028009·1开盘135400000公寓140003780000030002层商业2800196000007000大卖场80000出租塞娜丽联排716642996000600080329400叠加4242156954003700洋房6980216380003100商业丽舍1期1350850500063008505000小计98538291434400总计141236450805618“供给小结”从08年产品供给类型分析，本年度供给总值4.5亿左右，给量已非常大，但是我们最大的货量在高层上，产值占2亿元，市场接受消化存在一定压力。对于高层的定价基本上围绕年均价递增300元/平米的价格递度进行设定。对本案价格递度属正常范围，但面对宝鸡其它楼盘，08年三迪世纪新城的价格差距将进一步拉开。第二个问题[08年户型配比]08年住宅供应套数比产品类型房型套数面积区间分类比例总量比例小高以上2房21390-92M236.79%18.52%3房平层279123-130M248.19%24.26%3房复式36145m26.22%3.13%4房51145m28.81%4.43%小计579100.00%50.35%公寓1房夹层30057-70m2100.00%26.09%小计300100.00%26.09%别墅示范联排56230m222.76%4.87%叠加52190-220m221.14%4.52%洋房138135-260m256.10%12.00%小计246100.00%21.39%丽舍多层3房20123-131m280.00%1.74%2房585-99M220.00%0.43%小计25100.00%2.17%合计1150100.00%08年住宅总价构成套数比例总价构成比例产品类型总价构成比例产品类型20万以内26.08%1房40-45万15.00%3-4房/洋房22-28万18.52%2房50-80万5.80%洋房/叠加32-38万30.10%3房/4房100-150万4.50%联排“户型及总价比小结”根据08年供给的产品分析，2房以下但对于宝鸡市场相对非低总价的产品占有比例稍大[这与点状塔楼有关系]，同时超30万总价之上的占55%左右，较宝鸡市场高总价套数比不低，特别是占有