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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料金澳国际销售统一说法一、背景信息：1、金澳国际项目开发商是？公司性质、实力如何？开发过哪些项目？答：项目开发商为中冶置业。2005年国资委批准房地产业务作为中央大型企业——中国冶金科工集团的主营业务之一，中冶置业为该集团的一级子公司，荣登2009中国房地产品牌价值20强和北京房地产品牌价值第三名。成功运作的项目有：西单大悦城、望京悠乐汇、中冶大厦、金鱼池“前门前”、大连国贸中心等。2、物业管理公司？物业费用？管理方式与特色？答：目前物业公司为中冶下属的北京新浩物业管理公司，物业费不高于24元*米/月；为有效提升楼宇的物业服务，高和投资拟整合资源引进一家高品质的物业公司，为楼宇提供保洁、保安、礼仪等软性服务；二、项目情况：1、项目位置？答：北三环马甸桥西北角马甸东路路西，国家质监局南侧。2、行车路线？精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料答：1）北三环马甸桥下走辅路向北至健德门桥下掉头向南至第一个红绿灯右拐，直行过一个红绿灯左拐经国家质检局即到。（推荐第一路线）2）北四环健翔桥向南八达岭高速健德门桥下走辅路至第一个红绿灯右拐直行至第一个红绿灯左拐，向南直行经国家质检局再即到。北京客户：（建议走三环半红绿灯较多，不堵车）从北三环向北直行到土城东路向西直行到健德门桥桥下左拐直行至第一个红绿灯右拐向西至第一个红绿灯左拐向南直行经国家质检局即到。3、交通条件？精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料答：向南500米即到北三环，向东经马甸公园即到八达岭高速。4、项目总规模与规划情况？答：项目占地1.4万平米，绿地总面积4264平米，绿化率30.12%。总规模14万平米。其中高和收购的独栋写字楼（包含商业和办公）共63268.29平米。包含商业（地下一层、地上一层和二层）4641.26平米，办公楼（2-26层）58627.03平米。5、产权年限？答：商业40年，办公50年。6、销售部分情况如何？答：2层局部，3-24层整层（25、26层中冶自用）。3层2363.47平米，4-17层2413.19平米（1层2户，1234.58平米&1128.89平米），18-24层2408.38平米（1层2户，1237.1平米&1171.28平米）。7、楼高？层高？净高？答：楼高100米，大堂挑高10.2米，标准层层高3.7米、净高2.75米。8、建筑结构？答：钢混现浇框架结构。9、使用率？精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料答：70%。10、供电系统？答：10kv双路供电；办公区供电标准：100VA/㎡。11、停车位？管理方式？租金？答：1021个，写字楼B2B3车位300个，中冶自用150个，马甸公园地下车位700个，车位管理为中冶下属新浩物业进行管理服务，租金标准不高于1200元/月12、外墙？答：LOW-E双层中空玻璃幕墙13、空调系统？答：2管制空调系统，3部制冷机组共2300冷吨制冷机:美国开利新风量：360立方米/天；新风系统配加湿除尘功能新风系统：美国约克风机盘管系统：美国约克；空调湿控器，西门子14、电梯？答：7部客梯四高三低广州日立品牌/2部消防电梯日立品牌。15、供热系统？答：市政热源，中央交换机二次加热循环供热；热交换机：丹麦APV。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料16、供水系统？答：公共区域卫生间提供24小时热水，洗手台下独立电热器加热。17、智能系统？答：楼宇自动化：加拿大Delta楼宇自控系统通讯自动化：移动、联通手机信号全覆盖；100M宽带接入办公自动化：预留10cm网络地板，实现全楼综合布线安防自动化：闭路可视系统、电子巡更系统、三鉴探测系统、无线对讲系统消防自动化：结合楼宇自控系统实现消防报警联动功能18、交楼标准？大堂：地面：高档汉白玉/墙面：高档汉白玉配麦哥利饰面/顶面：石膏板及拉丝铝单板吊顶配高级装饰灯标准层走廊：地面：高级地毯/墙面：高级壁纸/顶面：穿孔石膏板吊顶配灯盘标准层电梯厅：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料地面：高级进口石材/墙面：高级进口石材/顶面：石膏板吊顶19、交房时间：2011年10月31日三、重要问题1、资产精装修的概念及操作方式？答：1）目标业主：“安全性资本”、自用客户2）销售客群：现状分户为1层2户，销售按分割为14户实施3）资产管理协议：——购买者承诺：半年内独家委托出租，且给予1.5个月佣金，独家出租公司收取0.5个月管理佣金，其余1个月佣金作为其它代理公司的联动收益，但独家出租公司必须负责筛选租户（包括对公司性质、规模、租期以及租金的要求）；——出售者承诺：给予销售总价1%的额外优惠。——结果：避免小业主互相竞价降低租金，使租客品质下降，最终使资产价值降低。资产管理服务内容增加：1）资产融资功能精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2）二手房销售平台2、商业地产的投资机会答：1）超发货币的流动方向：一是股票市场，二是房地产市场。2）各地纷纷出台住宅“限购令”以及首付提高、利息提高等政策，货币或将流向商办物业市场。3）商办物业价值低估：A、供应量稀缺：从北京写字楼供应市场来看，东南半环未来三年内没有新增写字楼土地供应，国贸、CBD有部分供应，但全部为整售或自持，供给极为稀缺；B、价值被低估：目前北京高档公寓的租金回报率仅为1%-2%，而办公和商铺租金回报率可达4%-5%。而价格“商住倒挂”现象极为严重，商办物业价值被低估。4）政策引导：政府对商办物业不会限制，因为商办物业的发展，能够增加税收、扩大就业、提升城市形象，对于解决社会问题有一定的积极作用。3、亚奥中轴商务区发展历程开元——首创北环中心、城建大厦中兴——环球贸易中心、盘古大观巅峰——金澳国际磐石——奥运南区地块、蓟门桥地块精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、租赁市场A、标杆项目：1）盘古大观：•租金：8-10元/平米*天；•租客：标杆企业租客IBM，租赁面积20000余平米。2）环球贸易中心：•租金：7-8元/平米*天；•租客：OKI/日本电通/格兰富水泵/奥迪/国投远东等B、二级项目：1）城建大厦：•租金：5-6元/平米*天；•租客：中化道达尔/长盛基金/安博教育/物流、建筑工程、科技、软件、房地产、广告类2）北环中心：•4-4.5元/平米*天；•华夏商品交易/君泰律师/中国外轮理货/西岸教育/中咨正达交通工程/中国政法大学法律咨询处/北京雷音时代科技公司/雅森国际展览有限公司/生物、工程类、医药、教育类公司为主1）这个区域是北京政商商圈的唯一代表，也是央企国企最集中的区域，是北京最有潜力的商圈，周边环球贸精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料易中心租金价格在7-8元/天.平米，北环中心的租金在4-4.5元/天.平米，我们前期最保守租金价格估算在5元/天.平米，根据高和价值定价法的理论反算，能保证客户投资回报率在5%是最实际的租赁回报。2）目前周边市场写字楼租金价格大致在4.5元/m2-8元/m2之间，预计本项目租金价格在4.5元/m2-5元/m2之间。3）以周边最低租金在4—4.5元/天.平米的北环中心为对比，金澳国际拥有层高10.2米的豪华精装大堂，无可挑剔的景观视野，比邻马甸公园，5A智能化配置，临近地铁10号线交通方便，目前预估在5元/天.平米是完全可以实现。4）此项目租金定价在5元/m2是非常合理主要原因是亚奥商圈目前高档写字楼比较少，供需关系不是很平稳，奥运会以后，亚奥区域的热度在不断升温，随着中冶、中建、保利等大型企业的带动整个此区域的逐渐成熟，区域租金水平自然也会水涨船高，且租金收益比较平稳。6、公寓销售结果不佳的原因？答：精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1）公寓为酒店立项，且面积偏小，大部分都是100平米以下的小户型。在住宅市场受到重创的前提下，这种依附于住宅衍生的产品市场表现不佳也是正常的，说明客户没有形成对小户型公寓投资的认可。2）因为北边的客户群体比较特殊，财富价值比较高，对于40-50m2的酒店需求不高、和东区形成很大反差，对于写字楼不一样，可推出的5A级写字楼量少，几乎是空白，所以这样的产品是很好的机会。3）此地区一直是大面积豪宅比较好卖，像这种酒店式公寓在CBD买的人比较多，不适合此地区人群;政府现在打压住宅和类住宅，这就导致好多投资者改投商办物业;产品定位有偏差不符合市场需求;此地周围政商结合，都是高官及富人，这些人一般都会选择周围的豪宅。4）a．增值潜力通胀等经济因素导致北京商办物业价格在明年有较大上涨空间，且金澳国际写字楼是今年底到2011年上半年唯一可售写字楼项目，所以写字楼升值空间远高于公寓。b.售后服务金澳国际写字楼严格按照高和投资资产精装修理念有精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料专业团队为客户提供统一出租管理等相关服务为投资型客户稳定专业的售后服务。5）以2010年为一个截点，前10年将是住宅市场为主导，未来10年将是商办物业为核心，住宅对应的是民生，由于近两年住宅价格快速上涨，政府不希望民生出问题，出台了一系列的调控政策打压住宅市场，但是商业地产不在政策调控范围内，而金澳国际项目位于北三环亚奥中轴商务区的核心位置，得天独厚的位置及整个项目的高端品质，势必为投资客户带来丰厚的收益。7、商业定位？答：1）高和此次收购的是写字楼整栋，商业也是办公楼正投影以下的部分，整体规模不大，总计约5000多平米。主要定位方向还是作为写字楼的商业配套，业态会以品牌餐饮和银行为主。2）金澳国际周边有大量住宅区而项目周边也有中航油、国家质检总局等大型国企及其他企事业单位，如本项目1-2层局部为大型超市，其他部分做一些高端餐饮是比较合适的。3）我们的商业会作为写字楼的配套商业来规划，商精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料业总体面积不大以商务简餐及金融服务业为主要业态，辅以小型便利超市等。4）商业业态以品牌餐饮\金融服务业为主,以一些类似屈臣氏和其他的小型零售超市为辅,初步预估金澳国际写字楼入住以后能到达5千多人,这么多人支持4千多平米的商业是不成问题的.5）商业配套主要以银行、超市、便利店、餐饮等为写字楼租户服务的商业配套设施为主。8、约访统一说法：答：1）北京北三环边、亚奥中轴商务区核心、唯一能够俯瞰鸟巢的可投资5