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金州区房地产市场状况详解任何一种市场都是因为撞击的存在而美丽…一.金州GDP发展表年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP(亿元)122.3134.6147.8160.21840501001502002000年2001年2002年2003年2004年系列1•全区GDP值稳步增长,近年增速平稳，平均增速在12%左右；•三产业产值比率为13：10：41，区内产业结构不合理，工业总产值明显偏低；•邻近经济发达地区,带动区域经济发展明显。•发展速度相对缓慢,自身经济力量薄弱结论二.金州区人口变化表年份2000年2001年2002年2003年2004年人口（万人）46.146.5447.0247.3748.69人口（万人）4445464748492000年2001年2002年2003年2004年•区域内人口近年来并无大规模的变动；•全区的职工人口总数为43592人；•每年增长3000-4000人左右属于正常的人口增长；•从近两年的数据看，增长的人口数还呈现下降趋。•经济发展缓慢,外来人口的增长缓慢结论三.金州区存款余额变化表数值(亿元)01020304050607080901002000年2001年2002年2003年数值(亿元)•存款余额数量快速增长，居民的生活水平有所提高；•在区内经济发展平稳的前题下，区内人民的收入快速增高，邻近区域经济的带动作用明显；•区域内人口消费能力较好，2004年全年社会零售品总额320125万元。结论四.区内房地产销售面积变化图年份2000年2001年2002年2003年2004年销售面积（万平）8.3412.8721.7535.7135销售面积（万平）0102030402000年2001年2002年2003年2004年•近年来房地产市场供需两旺，五年间房地产销售量增长4.2倍；•房地产投资占全年固定资产投资的12.6%，发展仍具潜力；•市场状况良好，竣工面积与销售面积比率为84%。结论五.金州区近几年开发项目概要表楼盘名称开发规模（万㎡）开发用途市场价值金山苑9.6万住宅、公建高质中价恒达花园20万住宅、公建高质中价冠军大厦3.77万住宅、公建中档大厦憬园河畔15.4万住宅、公建高档住宅南金华城13万住宅、公建高档住宅湖畔嘉园5.6万住宅、公建高档高价盛滨花园20万住宅、商务、公建高档住宅金元小区4万住宅、公建经济适用聚鑫小区12万住宅、公建经济适用永安小区住宅、公建经济适用园艺小区住宅、公建经济适用金星小区3万住宅、公建中档住宅金连怡园1.7万住宅、公建高质中价金海嘉园1.8万住宅、公建中档住宅南岭新村住宅、公建中档住宅宏意花园2.7万住宅、公建经济适用金润花园80万住宅、公建中档住宅芙蓉花园7万住宅、公建中档住宅新辉小区14万住宅、公建低档住宅春华小区住宅、公建经济适用春和小区3.9万住宅、公建经济适用桂林小区8.97万住宅经济适用金园新村2.4万住宅、公建经济适用八一路小区1.2万住宅经济适用银领公寓1.94万住宅、商务、公建中档大厦10万方以上项目6个六.金州楼盘分布区位图本案火车站高档公寓区主要项目：冠军大厦、盛滨花园、银领公寓、36号公寓、碧海尚城特点：历来的高档项目聚集地，周边配套优，地段优势明显。东山大规模居住区(本项目位于该区域)主要项目：湖畔嘉园、金元小区、聚鑫小区、园艺小区、金星小区、金连怡园、金海嘉园、金润小区特点：开发的热点地段，依山就势，性价比高。北部安居住宅区主要项目：永安小区、新辉小区、春华小区、春和小区、桂林小区、八一路小区特点：低档低价项目聚集地，经济型居住区。新城项目区主要项目：憬园河畔、恒达花园、南金华城、南岭新村、宏意花园、芙蓉花园、金园新村三里项目、养鸡场项目特点：城市发展的新区，出现不少高档盘，与目标项目有竞争。七.金州区热售楼盘概况表序号楼盘名称建筑面积（万㎡）总户数(户)价格表（元）均价(元)1冠军大厦3.772342700~311829002憬园河畔15.417001880~248021003宏意花园2.74001680~218019004新辉小区1412001350~225018005金海嘉园1.83001680~239020506桂林小区8.975001400~260020007聚鑫小区1223001980~248022008金星小区37201600~238020009芙蓉花园78001700~2680220010八一路小区1.21622280~2980260011春和小区3.95001180~2550180012恒达花园205462180~3280270013金山苑9.67412150~2980250014南金华城1315002280~3450280015金元小区46001600~2300190016湖畔嘉园5.64282680~4200340017银领公寓1.942772580~3550310018盛滨花园2020002200~3500280019总计147.881490810万方以上个案6个八.各档楼盘建面配比表单价区间（元/㎡）2000以下2000~25002500~30003000以上建筑面积（万㎡）24.657.7757.977.54结论:开发楼盘主力价格集中在2000-3000元/M2之间,该价格段开发面积达到115万平.占71%九.各档楼盘户数配比图单价区间（元/㎡）2000以下2000~25002500~30003000以上规划户数（户）392051005183705结论:开发楼盘主力价格集中在2000-3000元/M2之间,该价格段规划户数达到10283户.十.主要竞争楼盘概况十一.竞争楼盘分布图憬园河畔三里项目养鸡场项目本案碧海尚城连大文苑福佳新天地广场十二.竞争楼盘户型面积配比表备注:主力面积集中在61-90M2之间,以60-70M2略多户数1%3%7%18%15%18%13%13%12%31～40㎡41～50㎡51～60㎡61～70㎡71～80㎡81～90㎡91～100㎡101～120120㎡以上十三.竞争楼盘户型面积分布图备注:61-90M2之间的面积占了近一半,其次90-120M2占26%,以小面积为主是特色,与大连市区的大面积规划差异较大十四.竞争项目价格分布表十五.单户总价分布图2%54%28%12%4%10万元以下10～20万元20～30万元30～40万元40万元以上备注:主力总价为10-20万,占到54%十六.竞争产品消化速度及余量分析备注:月销售超过30套以上的有四个项目,近期恒达花园、金山苑小区销售势头强劲十七.竞争产品月销售速度图0102030405060冠军大厦银领公寓芙蓉花园金莲怡园金山苑小区憬园河畔湖畔嘉园南金华城恒达花园聚鑫小区销售速度销售速度十八.金州新项目情况及市场预期备注：未来1-3年里，市场潜在供应量达到约139万方，超过前四年销售面积的总和，金州区房产市场竞争将更为激烈序号项目名称开发面积建筑形式1悦泰（三里看守所）15万未定2大连港（养鸡场）16万未定3碧海尚城23万高层4憬园河畔10万小高层5福佳新天地广场30万高层6连大文苑30万多层7中海集团西海开发10万未定8教委旁边项目5万未定合计139万购房原因：购房原因一直以来是开发商研究的一个课题，2004年购房的目的比例如下图：改善居住动迁给老人住给子女住投资结婚第二居所落户其它比率30.90%11.50%3.20%23.10%2.20%11.60%5.60%7.10%4.60%改善居住动迁给老人住给子女住投资结婚第二居所落户其它结论：现在人们购房已经由居住生存型转变成居住舒适型为主要原因一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅比率7.541.33013.87.4比率01020304050一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅对房屋户型的要求本项目定位分析及结论产品定位的考虑因素项目特性竞争对手发展商背景客源在哪里如何区分市场我们如何考虑市场的定位价格与区位性价比价格区位价值性恒达花园2700春和小区1800憬园河畔2200八一路小区2600湖畔家园3400银领公寓3450冠军大厦3000宏意花园1900新辉小区1800金元小区1900养鸡场项目三里项目本案金山苑2600南金华城2600盛滨花园2800聚鑫小区2200芙蓉花园2200金海嘉园2050碧海尚城价格立基点2190元/㎡价格安全区2350元/㎡2650元/㎡2800元/㎡价格挑战区挑战2800元/平方米的价格极限，60M2总价17万左右，这样的客户他想要的是什么、追求一种什么样的生活都是我们考量的因素1、优惠的落户政策2、区域的认可，区域医、食、住、行、购物、娱乐、教育等本项目处在2350—2650元/平方米的安全销售区，以此价销售，相对成本投入少，迅速回笼资金街道名总面积总户数总人口中长街12.81211,49731,271先进街15.73613,12638,474拥政街18.468,30622,141友谊街14.3339,68424,558光明街5.75213,50337,695站前街16.6414,22237,072大魏家镇88.697,00022,000亮甲店镇91.7310,57329,690石河满族镇848,00028,000登沙河镇106.081337639,726三十里堡镇18015,00055,000华家屯镇977,00022,000杏树屯镇98.0910,40033,000二十里堡镇95.1810,26127,294向应镇646,00018,000七顶山满族乡65.946,50021,000合计1054.4164,448486,921金州市六街十镇人口状况项目购买区间12内蒙古自治区43层购买:金州十区29.66万人28%1层购买:回迁12％22层购买:金州六街19.12万人33%315层购买：东三省10654万人10%4层购买：北三市832万人17%1定位总结：功能定位当地中档住宅行销战略定位：自用客源定位：普通白领、工薪阶层、外地来经商人士中产阶级、以金州做过渡的外来人群价格定位：大众消费型康居住宅分销包销定位：现代、效率、人性化、以客为尊以专业为动力，做行业之风标我们必须在汹涌的市场上创造新的峰高…公司简介1996年1月19日，我们的生日67位专业人士，我们现在的团队209位业界精英，我们曾经的战友4地1300平方米，我们的工作室38000万元，2004年我们的成绩东北三省，2005年我们的战场公司业绩说明一动力风标（北京）置业顾问有限公司成立以来，共与89个地产客户合作过或正在合作中，其中东北三省为53个，占服务客户总数的60%。客户遍布六省14座城市。公司业绩说明二在所有合作过或正在合作过的89个地产客户中，我们中途介入或只负责单项平面设计、策划的有57个，占客户总数的66%；直接参与全程整合推广的项目为25个，占客户总数的27%；全面实施销售代理的项目有27个，占客户总数的47%。应该说明的是从2004年下半年以来实现合作的33个客户中，直接参与全程整合推广的项目已经占客户总数的75%以上，其中19个实行销售代理的客户均为此期间合作客户。以实效广告创造客户市场价值专注——我们只做地产广告专业——专业是我们最基本的承诺专属——我们为客户提供约定项目专属的服务团队我们的观点•策划公司作为品牌创意服务商，提供的是传播顶端的沟通和表现方案。•没有行销策略指引下的行动纲领，策划行为就会失去目标指向，所有的传奇或者美丽，毫无任何意义可言。•我们相信，客户需要的不只是一套广告方案，而是如何达成销售目标的可行性答案。•动力风标充分发挥遍布全国的信息与资源整合能力，制订了实效达成销售的行销策略，以及作为执行和协作系统的传播策略、公关策略。当然，也涵盖了戏剧化的创意呈现。•我们希望，通过整合行销传播的一站式家政服务体系，实效地推进项目实现有价值销售。我们的价值观•基于价值而并非选择方案为中心的决策思维，经营具有爆发性销售力的创意性策略。创意方案—产品—量身订做目标价值—市场—直击核