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“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案投资:贵州中恒盛世实业有限公司开发:贵定中恒实业有限公司全案:贵阳博铭置地房地产服务有限公司2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案2前言随着我国市场经济改革的成功，人们的生活质素得到大幅度的提高。作为衡量一个人，一个社会的生活质量的指数——旅游业，必然有明显的市场反应。贵州中恒盛世实业有些公司投入巨资在享有“金海雪山”美称的盘江音寨内兴建大型旅游配套项目——“金海雪山”SPA度假酒店，其对区域内的旅游业将带来巨大的影响；她将向人们提供多样的休闲方式；必将成为中产阶级以上的度假场所。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案3对于博铭置地人来说，我们十分珍惜和关注这次合作机会，更清楚我们要完成的任务：怎样将我们的旅游消费新理念——假日度假迅速、直接、经济的传递到我们的消费者手中，让他们知道我们、认同我们、理解并接受我们，从而充分享受假日度假新理念所带来的高级享受休闲娱乐生活。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案4第一部分：产权式酒店介绍一、产权式酒店的起源“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案5二、产权式酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案6指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。有限自用的投资型酒店：2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案7三、产权式酒店的流行趋势产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案8在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店、九寨沟康巴林卡等。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案9第二部分：项目核心建议一、项目概况地点：贵州省贵定县盘江镇音寨村路程：约55公里，自驾车约1小时建筑面积：？该项目坐落在风景秀丽的音寨村，由度假别墅、度假酒店及水疗中心共同组建成“金海雪山”SPA度假酒店。别墅约？套，客房约？套；销售单价在2500元——4000元之间，总体销售金额约3000万元。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案10二、项目环境及前景分析在根据现在大力发展贵州旅游经济的城市总体规划中，黔南州作为贵州省旅游先前开发地区，必然还会走到贵州旅游的前面；而且作为旅游开发的各项策划与旅游活动来说黔南也是做得是比较好的。音寨做为新兴开发旅游区，又是离贵阳较近的旅游区，作为贵阳乃至国内进军黔南旅游的第一站，黔南州及贵定县政府必将大势宣传。年底，音寨的交通解决，届时将意味着数以十万计的游客涌向音寨，数以千计的活动在此举行。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案11行业人士分析，从目前的情况来看，黔南州旅游区是最适合开发度假性物业，而且其最有可能成为贵阳度假的重点区域；从长远发展来看，音寨逐渐成为贵阳的第二花溪，成为贵阳人至花溪热的第二选点。也将成为多家公司进行会议和活动的首要选择。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案12三、我们卖什么？我们卖什么？我们卖一种生活方式——5+2休闲度假生活，水疗健康生活；我们卖一种自然资源——布依民族公园，山水情怀；我们卖产品的规划设计——水疗度假酒店，超凡的布依建筑景致；我们卖一种文化——布依民族文化，青山碧水旁与自然对话；我们卖专业的服务——尊贵、舒适、体贴；我们卖收益——15年的收益保障。我们的核心竞争力在哪儿？独有优势——独有景区度假酒店，几乎无竞争物业；设计优势——布依建筑群体高低错落，层叠有致，自然与建筑的美学结合；2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案13管理优势——引进星级酒店式物业管理模式，尽显业主尊贵；文化优势——具有旅游、民族与水疗的度假文化；环境优势——风景秀美，山水相间，独有布依风情；合、自身主题山水环境的规划，设计上公寓、别墅部份以度假模式设计，管理上酒店式物业管理更迎合业主的度假需求。通过上述两个层面的分析挖掘，我们的产品需要更为鲜明，更具个性色彩，更具文化穿透力，才能在市场竞争中凸显出来。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案14因此本项目核心建议如下：倡导度假文化，走差异化路线，在休闲度假形态上有所提升，在具备假日度假高尚生活品质的同时，明确提出纯自然度假的主题；产品力要强，这主要体现在规划设计、景观气氛营造、户型设计等；销售力要强，营销要有针对性，有的放矢，不做无用功，这就要求销售执行力要强，要善于造势，引导市场；经营力要强，形成良性互动，以良好服务促进形象的传播，形成口碑效应。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案15四、项目SWOT分析优点：独有型物业，目前贵阳100公里区域内无此类型物业，具有独有效益，便于操作和炒作。独具一格环境规划及配套，风景秀美，符合现代人情景交融的度假要求。“音寨”更多旅游景点的建成，以及“金海雪山”的炒作，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。别墅、酒店客房面积适宜，价格合适，置业轻松。精装修并赠送全套家私及家电。酒店内部配套新颖齐全，为度假提供便利条件。项目提供的完善的酒店式服务，为度假生活提供个性周到的细节服务，同时回租体系为异地置业解除闲置疑虑。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案16劣势：地段概念是本案最大的劣势。处于离贵阳较远位置，物业所在地本身商业不发达，只能依靠假日经济和公司活动。目前本案所在区域人气不足，未形成成熟度假区概念。入市时周边交通、配套不完善，若无私家车交通极其困难。旅游区本身发展不够发达，目前只能是处于一景观看的状态。旅游季节性比较明朗，只是春夏的时候游客较多，其余时候都比较淡。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案17机会宏观形势看好，机不可失。“音寨旅游区”和“金海雪山”有极大的炒作空间；本案地段升值在望。逐渐增多的人流将导致产生交通路线，而且酒店本身要开旅游专车。在贵阳逐渐成为国内休闲城市、度假城市及避暑都城的条件下，“假日度假”、“周末度假”将有可能成为一个亮点。精装修的酒店，回报保证，此时恰逢“音寨冰脆酥李节”黄金时间，市场时机绝佳。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案18风险项目本身因无前鉴，此项目是否让市民接受，将成为该项目最大的风险。基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。时间风险，因即将错过本案最佳销售时间（7月）。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案19五、消费者权益分析“金海雪山”SPA度假酒店能提供给消费者什么样的利益？*省内首创的假日度假方式，让业主充分享受分时度假及假日度假新理念所带来的“中低价格高级享受”休闲娱乐生活；*不可再生资源——地处贵定盘江音寨“金海雪山”风景点内；2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案20•省内首家酒店专用水疗中心；•专业四星级假日酒店的配套服务及特种服务如：会员消费优惠积分计划、会所休闲设施等；•天然河流泳场；•独有布依风情的农家乐；•便捷交通：假日酒店设有往返贵阳市区的专线巴士。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案21六、目标客户分析目标区域设定：贵阳以都匀为主，贵定、都匀、瓮福为辅的黔南地区以凯里为主的黔东南地区目标客户分类：自用型：主要为贵阳、都匀、凯里等休闲一族，包括企业、公司的老总、高级管理人员、公务员、私企小业主、以及“飘”一族。投资型：贵阳市区为主,黔南、黔东南区域为次的消费群，看重音寨风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验者。公用型（福利型）：企业、公司的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。2019年10月23日“金海雪山”SPA度假酒店营销推广案22目标客户特征：在年龄上：并没有明显的区隔，一般可界定25——65岁成年人范围；在收入上：需有足够的收入支付生活必需品之外的休闲娱乐消费；在行业上：主要是收入较高的诸如通讯、保险、商业、