锦城花园营销启示

锦城花园营销启示从满足生存到关注生命——兼评锦城花园所启示的一种住宅开发思路（一）住宅是用来居住的，这是它的应用价值，今天的商品住宅如果仅仅满足于这最基本的应用价值，显然不够。于是，住宅的审美价值日益成为衡量一所住宅优劣的重要指标。有一种说法也逐渐成为这个行业的流行语言，即最理想的人类住宅应该同时兼具应用价值与审美价值。从我们周遭的住宅发展，也能很清晰地找到一条由单纯实用到审美实用并重的发展线索。以广州房地产为例，曾经历过单体楼销售火爆的时期；后来人们知道了小区环境的重要，市场上逐渐由带花园的房子占据主导地位；再往下发展，趋势变得越来越明显，追求住宅内外的审美价值，将成为未来住宅销售时的重要竞争手段。注重住宅的审美价值，就是注重人的心理感受，从本质上说也是尊重使用住宅的每一个生命。因此，对生命各种需求的扎实研究和全方位满足，恐怕是下个世纪住宅开发所不能回避的一条道路。一所住宅的审美价值，既包括外部，也包含内部，而且都是由许许多细小的方面构成。我们常有这样的体验，大感觉远距离看上去漂亮的房子，一旦近距离观察，就会找到诸多遗憾与不便，这样的房子当然谈不上真正的审美价值。然而，当我们进入锦城花园小区内部，却发现它挺耐看，细微之处确实极少破绽，即便带有挑剔眼光的行内人士，也会对锦城的许多细节处理留下深刻印象。锦城花园的外墙立面可以称其为新西洋古典风格，但又避免了传统西洋古典的繁琐复杂，看上去有较理想的现代感；近距离观察，会发现其立面采用了一些符合审美习惯的色彩构成，粉色外墙砖配水绿色窗玻璃，墨绿色窗框与白色上下飘线成鲜明对比，而外立面上部檐口、女儿墙、山花、腰线、阳台基座的白色，又与下部架空层偏灰的深粉红色巧妙映衬，无论远看或近瞧都让人感觉舒适而不夸张。这与目前不少住宅盲目模仿堆砌导致的杂乱外观完全不同。对住宅外立面审美的影响，有一个普遍难点便是空调机位的安排。只要我们留意一下，就会发现广州许多楼盘的外立面空调机林立，管线也沿墙到处可见，原本整洁雅致的楼宇外观遭到破坏。而从锦城花园的正面看，视觉几乎不会被空调机所干扰，原因是规划设计时就将空调机位及所有管道设置于相对隐蔽的凹墙处。还有，这里的所有空调机冷凝水都是通过墙中埋设的管子收集，不会直接滴下或沿墙流下，造成外墙立面的水流污迹。远看浑然一体，近看也有细节。锦城花园外墙面砖选用了单一色调的瓷胎釉面砖，为了近看时能够产生纹理变化效果，特别在每一块粉红色面砖表面加喷了小圆白点，不仅视觉效果好，也让人感觉到用料的讲究。一所好住宅的内部，同样要有审美方面的考虑。锦城花园的厅房、走道均统一使用浅色木地板，这与广州其它中高档住宅相比并无特别之处，但一套住宅的内部不只是地面用到了木质材料，还有房门、门套、踢脚板、窗帘盒、镜前灯盒、洗脸台底柜等也是木质结构，只有让它们与枫木地板协调相配，才能保证住户视觉上的舒服。所以，上述局部全部采用了直纹红榉木材料，其淡淡的暖红调和精致的木纹，与素雅的枫木地板搭配恰到好处。都市住宅内部普遍有碍美观的做法是防盗铁门，一进楼层梯间，家家户户铁闸门严阵以待、壁垒森严，气氛心情陡然添了几分紧张。为解决户门美观问题，我们了解到锦城花园坚持不允许住户加设防盗铁闸门，办法是让木质户门足以坚固达到防盗标准，为此他们选用了“非洲柚木”特别加厚的实心木门，质地坚硬，不易变形，最重要的是，在保留美观的同时给了住户厚实牢固的安全感。锦城花园对细小之处的考虑，也体现到了工作阳台贴墙瓷片的选择上。锦城花园住宅的工作阳台，兼有晾晒衣服和摆放洗衣机及杂物的功能。为使住户在工作阳台摆放用品多一份心理上的安全感，墙面不是象其它住宅那样贴外墙砖，而是贴与厨房统一的瓷砖，使它关闭窗户后更象一个房间。另外，因为洗衣、晾衣经常湿水，另外，贴表面光滑的瓷砖也使它更易于清洁。一幢住宅作为一个整体，它是由许多零散的细节组合而成，只有每个细节做得精致、生动，整幢住宅才会具有审美的价值，居住其间的人才是幸福的、舒适的。时代的进步，越来越多的人已经意识到，仅仅遮风避雨的住宅，只是人类最基本的生理需求，而能够尽量多满足人们审美需求的住宅，将会主宰二十一世纪都市住宅建设的方向。中国古人早就强调过：“居者，人之本。人以宅为家。”可见，以从满足生存到关注生命——兼评锦城花园所启示的一种住宅开发思路（二）当住什么样的房子日益成为人们一再谈论的话题时，我们有必要也有可能跳出就房子论房子的层次，以一个较高的视角去审视分析住宅开发的意义，甚至不妨从哲学和人类学的高度，去总结和揭示我们未来对住宅发展的期望。让我们看看两种截然不同的住宅形式：一个是贫困非洲的茅草民居，一个是富裕美国的乡间别墅。单以建筑的语言分析，它们同样能遮风避雨，都是典型的以满足人们栖居要求为目的的住宅，然而，茅屋和别墅的差别又是那样的明显，前者仅仅是为生存而搭建，后者才是为生命而设计！这给了我们一个启示，就住宅建筑而言，简陋与豪华，幼稚与成熟，原始与现代，其最终差别，在住宅建设中对人的重视程度有天壤之别！从关注生命的角度去进行住宅的规划设计和建设，无疑是未来住宅发展的必由之路。这种趋势在广州住宅发展建设中也日益明显，其中值得研究的一种典型思路便是锦城花园。两年多来，锦城花园在广州楼市搅起的一次又一次销售奇迹，似乎已经证明了它的含金量。现在应该是抛开销售业绩、从开发思路的角度研究锦城现象的时候了。我们手头，有厚厚的一本锦城花园规划设计工作总结，内容涉及到整体规划、立面设计、户型设计、环境景观设计等方方面面，有非常多极细小的环节，可以窥见锦城花园对人的需求的关注程度。如果从空中俯瞰锦城花园，最显眼的莫过于位处小区中央的中心花园，而在这个占地一万平方米，由大片绿地、会所、泳池、网球场构筑而成的花园中部，你可以看到一棵枝繁叶茂的大榕树，说起它的命运还得回到两年多前锦城花园规划动工之时。这棵榕树是整个锦城花园范围内唯一一株得以精心保存的老树，由于它的根部庞大而复杂，施工过程中可以说是想尽了一切办法进行保护，以至不少规划设计都特别地绕开它进行！从施工方便角度看，这棵榕树不仅毫无意义，而且是一大障碍；但如果从人的生活环境角度看，想尽办法保留这棵参天老榕树就变得十分必要。锦城花园对绿化的重视、对人的重视由此可见一斑。在锦城花园第一期完工交付使用后，有装修设计师认为大单位的主卧室窗户朝了南，而没有设计为朝向花园景观是一败笔。其实，这个方案也是经过了多次的反复推敲。从当时的销售卖相来看，主卧室向花园确实能取悦买家；但从住房长久使用的功能评判，朝南的窗户又实用得多。真正为住户今后居住的舒适考虑，发展商作出了暂时不为人所理解的取舍。着重人性，同样体现于这些细节。现代住宅对客厅和主卧室设计的要求最高，除了功能配置齐全之外，锦城花园特别用两个数字来规定客厅和主卧室的标准，一是客厅开间宽度不得小于3.8米，这保证了住户使用大屏幕彩电时视觉距离的舒适；而主卧室开间宽度不应小于3.3米，才能确保起居时舒服的空间感。现代住宅与传统住宅还有一个显著不同，就是对电讯、电视的通路设置要求更多更高，一个家庭拥有两台电视机、多部电话机（传真机）的现象已不再罕见；同时，住户在摆放家具时，也有可能出现不同方向的布置而导致接线不便，这些细节在锦城花园的装修中均有考虑。所以，你会发现其客厅、主卧室里都设置有两套电讯和电视天线插座。细想一下，这种处理还真会让我们在布置家居时省去许多接线拉线的烦恼。在锦城花园，还有一个设计环节挺有意思，那就是东西向三幢住宅客厅采用了假阳台效果。因建筑布局的特点，这三幢住宅均为主卧室连阳台，由于客厅无阳台，客厅给人的感觉少了一份开扬，确实稍有遗憾。为此，设计师“略施小计”，将客厅的大窗户做成了一个假阳台，即把窗台降低到20厘米高，窗外则装饰有阳台式的护栏栏杆，住户推开客厅推拉窗时，感觉上仍然有一个阳台。于是，一次小小的调整，大大改善了客厅的景观。如此种种值得品味的枝节“文章”，在锦城花园里能找出许多，透过读它们，会令人忍不住想了解它们背后的“作者”。锦城花园的“作者”在造房子的方法上确有独到之处，即始终把人放在最重要的位置，从人的角度审视一切设计。每个人的一生都同建筑有密切关系，而建筑的本质是人，是人性。如果住宅的开发建设者能够重视这一点，并在实践中追求和坚持这一以人为中心的开发思路，住户会满意，销售自然就没有大碍了。从满足生存到关注生命——兼评锦城花园所启示的一种住宅开发思路（三）有人曾经形象地作过一个譬喻，母亲的子宫是人的第一间卧室。原因很简单，对生命的胎儿来说，它是如此的温馨、安全和舒适！所以，人们在布置卧室时，都会潜意识地把灯光安排得非常之柔和；卧室里的一切，也都是阴柔和母性的，柔软的窗帘、床罩、枕罩、沙发套等等。人们追求的，其实是象母亲子宫般的居住环境，从此可以看出，人对舒适环境的追求确是与生俱来。这对今天都市住宅的开发设计有很好的启发意义，也就是说，一所住宅如果从构思规划的那一天起，就考虑到人的归宿感、安稳感、私密性和亲密性，它就能够满足今天都市人最基本、最本能的心理需求，它就是一所受欢迎的住宅。客观地说，声称以人为本的地产商不在少数，但真正了解其中内涵的人并不多。从锦城花园的开发过程和设计细节，我们多少可以一窥以人为本的理念在住宅开发中的重要程度。锦城的每一种户型设计均有较理想的私密性能。在一般人的意识中，只要不是户门大开便没有私密性的问题。果真这么简单吗？我们在锦城花园的单元内，发现了这样一些特点，它们都与户型设计的私密性有关：动态活动空间（客厅）与静态睡眠空间（卧房）相对分离，即便客人驾到，完全不会干扰几个卧室的安静，进出卫生间也不必从客人面前经过。单元内所有门窗的设置，也考虑到了开启方向和开启位置，做到既保证出入方便，又不失私密性要求；为避免室内功能之间的交叉和不便，锦城花园还专门配置了两个阳台，一个是客厅活动空间的阳台，另一个是生活操作的（洗衣、晾衣）阳台。时代的发展，人们对生活环境的要求日益增高。现在，不论什么档次的消费群体，都十分注重优美的居住环境，因而小区环境规划往往成为住宅开发中的首要内容。从专业的角度看，锦城花园占地面积并不称大，容积率也不低，在规划绿化面积的时候确实遇到了很大的挑战。今天来到首期已完工的锦城花园，几乎所有人的第一感觉都是绿化做得好，绿化面积大；但如果能了解这种效果是怎么达到的，或许会对将来住宅小区的规划有所启发。在锦城花园最初的规划图纸上，小区内原考虑设置有各式罗马柱廊、连廊及圆亭等硬景观，这些景观虽然能使小区更加生动丰富，但无形中也占用了相当部分绿地面积，紧迫的绿化用地问题变得益发突出。这时，取舍是痛苦的，然而又是必要的，当锦城花园果断地舍弃了不必要的硬景观后，就得到了都市里难得的、给人感觉宽大的绿化面积。还是为了尽量增大绿化区域，锦城花园的架空层是真正的架空处理，除了每幢的电梯厅和必要的道路外，整个架空层完全是绿色植物的世界，并且与架空层外的中心花园绿化连成一片，放眼看去，住宅象是凌空建于大花园之上，这种感觉正是每位住户所希望的。在行内人士看来，这样处理架空层会损失部分商业利益，比如可作为商铺出售；但如果从人的角度分析，完全绿化的架空层，其带来的好处远大于损失的利益，通风好，不论日晒雨淋住户都有室外休闲空间，还避免了首层作商铺使用时的吵闹杂乱……。日后锦城花园受欢迎，其实在这个规划阶段就已经埋下了部分伏笔。锦城花园还有一个令人赏心悦目的方面，在各连体住宅之间凹口天井处（共十二处），设计了风格相同、主题各异的小型内庭景观，这些精致优美的小园景，很好地烘托了中心花园，让住户在园区散步时，每行一步都有新鲜的视觉感受和乐趣，也使锦城花园的整体环境景观更加丰富。这种园林造园方法，确实体现了一切从人出发的细密用心。其实，锦城花园的许多规划设计细节，并非从一开始就考虑得正确无遗、完美无缺，它的一些后来被证实受欢迎的设计，都是在建设过程中反复推敲、不断修改的产物，看来这也是搞好住宅建设的一条现实之路。比如，在最初的设计中，阳台地面与客厅木地板相比只矮四公分，施工过程中发现，这个高差不能保证阴止雨水通过推拉门渗进屋内木地板，在楼层较高、风速