关于印发《盐田区安居工程第十个五年计划》的通知

关于印发《盐田区安居工程第十个五年计划》的通知《盐田区安居工程第十个五年计划》已经区政府常务会议通过，并经区人大常委会审议，现予印发，请认真组织实施。盐田区安居工程第十个五年计划为加快城市住宅建设的步伐，改善居民居住条件，实现2005年全区人均住房面积达到25平方米的目标，根据《盐田区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》及《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的具体要求，特制定本计划。一、发展状况及存在问题（一）安居工程总体情况。1、建设状况。据不完全统计，目前我区拥有安居房总建筑面积约55万平方米，其中单位自建房及单位购入商品房进行房改二次出售的有39万平方米左右，占总量的2/3。在区域分布上，沙头角片区占90％，盐田片区占8％，大、小梅沙片区约占2％。自1998年3月盐田区成立以来，区住宅管理部门加快了安居房建设进程，在住宅基金为零的情况下，通过政府拨款、施工企业带资建设以及合作建房等方式，分别开发建设了海山居、海荣居、乐群小学教师住宅楼等多处住宅小区，总建筑面积达4.6万平方米，有效地解决了辖区干部职工的住房问题。近年来，单位自建房相对缩减，职工买房主要以1993?1995年建设的老房为主。（详细情况见表1、表2、表3）表1：非住宅局建设的房改报批房情况（区级审批）年份报批户数（户）年份报批户数（户）年份报批户数（户）年份报批户数（户）年份报批户数（户）199114719932511995306199715219991281992195199426619962671998224200040表2：罗湖区住宅局在盐田辖区安居工程建设情况竣工时间（年）占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）总套数（套）准成本（套）全成本（套）微利房（套）1993前31535.23394394199324586.0046347.7055020134919943100.00444419954050.6010439.52144756919973808.407542.5278781998?19997186.7015000.00192192合计39631.70113964.971402714688表3：盐田区住宅局安居工程建设情况序号住宅区名称总建筑面积（平方米）层数（层）总户数（户）开工时间竣工时间总投资（万元）所在区域1海山居（福利房）16696.658--131443/996/003100沙头角2海荣居(微利房)16016.00121764/996/003300350号小区(微利房)11450.00911/9910/0020004乐群小学住宅楼（福利房）2308.0081411/999/00250盐田合计46470.6586502、管理情况。辖区已建成的安居房小区中，除鹏湾一村、海山居、盐田港9号小区等几处具一定规模的小区外，大多数停留在单位自管、居委会监管或混合管理状态，管理服务内容仅限于日常卫生打扫、垃圾清运、车辆保管等低层次的管理，同特区内其它区相比较为落后。1993?1995年，区内一些物业管理公司陆续成立。到目前为止，在我区注册的物业管理公司共13家：乙级4家，丙级9家。近年，随着房地产市场的兴旺，区内部分有实力的业主逐渐引入了一些优秀物业管理企业，如中海物业、中信物业等。通过区物业管理沙龙以及每年一次的物业管理考评工作等渠道，盐田区整体物业管理水平有了较大的提高。（详细情况见表4、表5、表6）表4：区属物业管理公司名单序号物业管理公司名称资质等级1深圳市盐田港物业管理有限公司乙级2深圳市东埔物业管理有限公司乙级3深圳市鸿峰物业管理有限公司乙级4深圳市沙头角保税区公用事业管理服务公司乙级5深圳市裕兴祥实业发展方向公司丙级6深圳市沙头角群利股份有限公司丙级7深圳市泰平源实业有限公司丙级8深圳市沙头角保税区保发大厦物业管理有限公司丙级9深圳市沙头角影联发展公司丙级10深圳市盐田港保税区投资开发有限公司丙级11深圳市沙头角东顺实业有限公司丙级12深圳市盐田港同运实业有限公司丙级13深圳市恒日生实业有限公司丙级表5：驻盐物业管理公司名单序号物业公司名称管理处名称资质等级1中海物业管理（深圳）有限公司东和大厦甲级2深圳市物业管理有限公司诗宁大厦甲级3深圳市中信物业管理有限公司海滨花园乙级海天一色4深圳龙岗德兴房地产开发公司海都花园丙级表6：建区后各年度物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）名单年度区优住宅区市优住宅区国优住宅区1998年度前（分区前）鹏湾花园一村鹏湾工业村盐田港45号工业小区1998年建工大厦沙头角保税区第二生活区盐田港9号小区海滨花园2000年鹏湾工业村建工大厦（申报市优未达标）东和大厦鹏湾花园一村海港大厦（省优待评）2001年南方明珠花园一期（市优待评）海山居/海荣居（市优待评）海都花园（市优待评）东埔海景花园一期沙头角保税区第四生活区待评3、政策变动。2000年1月1日起正式实施的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，对房改方案作出三大根本性的变化：一是采取职务面积内全成本微利价，超面积市场商品房价的计价方式；二是取消一次性付款85折优惠；三是解除产权约束，各类安居房在履行规定的申报审核手续后，即可将安居房转换成商品房或直接上市交易。（二）存在问题。1、安居房用地储备短缺。建区3年多来，共划拨安居工程开发用地约6.3万平方米，其中待开发的有4.1万平方米（沙头角1.1万平方米，大梅沙3万平方米）。辖区可建设用地资源匮乏直接影响我区安居房用地的供给力度和中远期发展，造成我区安居房兴建困难。一方面一部分国有企业和事业单位占有较多的城市用地，因缺乏建设资金，用地长期空置。另一方面作为安居房用地的地块面积小而分散，不能形成具一定规模的安居房小区。同时因安居房小区的物业管理收费金额偏低，造成小区物业管理难度较大。2、住宅建设基金零运转。1998年建区时，全区的住宅基金为零，通过海荣居小区、50号安置区两处社会微利房小区合作建设，积蓄了极少部分住宅基金，尚不能形成全区安居工程的良性滚动基金。3、物业管理竞争意识较低。区内附属于地产开发商和自建自管的物业管理公司占大多数，竞争意识相对薄弱，普遍存在管理服务专业质量不高、管理不到位的现象，造成我区物业管理“小而全、多而杂”的低效率格局。一些老住宅区至今仍属多头管理，政出多门，责任不清，体制不顺，服务不到位，还存在着乱收费和各种不规范行为，使得有关物业管理的投拆居高不下。4、老住宅区多而散，整改难度大。我区1992年以前建成的10多万平方米住宅区已老化。墙体渗水、墙面剥落、道路拥挤、车位不足、消防设施不全、公共绿地少、管理盲点多、治安事件发生率高，必须加以全面整治。这些老住宅区改造工程量大，操作起来难度较大。5、居民居住观念改变缓慢。由于受长期福利分房政策影响，“少付钱、多服务”的观念仍根深蒂固，正确引导居民居住消费观念是一个渐进的过程。6、立法滞后。我市涉及住房制度、物业管理、住宅区改造等法律法规方面的建设依然落后于形势发展的需要，如企业房改实施办法、物业管理规定收费偏低、业主委员会与物业管理公司关系、物业管理企业与公安部门的协调、老住宅区整治改造实施细则等相关法规和规定至今仍未出台，造成无法可依，执法难度大的局面。二、需求与供给分析（一）居住人口增长预测。根据《盐田区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，预测2005年全区户籍人口规模为28200人。5年期间户籍人口年增长率取均量值，得表7。表7：盐田区2001至2005年人口规模单位：人年度2000年2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口250002560026300269002760028200（二）供需分析。现在，我区户籍人口住房基本上已接近一户一套的标准，未来5年我区安居房的建设比例按新增户籍人口来考虑，以25平方米人均住房面积为标准，采取量化分配方法，年平均建设规模测算如下：安居房建筑面积=1.1×（25平方米×户籍人口增长值）表8：年度安居房建设指标预测年度2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口增长值（人）6001300190026003200累计安居房建筑面积（m2）1650036000523007150090000表9：各片区安居房建设分布及建筑面积指标预测单位：m2年度地区2001年2002年2003年2004年2005年沙头角镇25000盐田1500020000大小梅沙2000010000备注：上述数据是结合目前用地储备所作的前期预测，实际需视每年区政府划地计划、人口的迁移、比例、需求以及开发强度等建设因素而调整。我区未来的5年里，需新建住宅约90000平方米（弹性系统为1.1）。安居工程建设重心逐步由沙头角向盐田及大梅沙后方陆域转移。建设任务是：沙头角片区在现有安居房建设基础上，以住宅区整治改造为主；盐田片区作为辖区中部，统筹规划中远期大型安居工程，开发建设高密度、多层次、多类型的居住小区；梅沙片区是自然景区，开发强度不宜过高，主要开发建设低密度的社会微利房小区。三、指导思想与发展目标（一）指导思想。认真贯彻落实市住房制度改革的精神，紧密结合盐田区现代化旅游海港城区的特点，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，充分利用有限的土地资源，加强安居房用地资源的储备，寻求一条解决建设资金的有效途径，加快安居工程的建设。全面提高物业管理的覆盖率和物业管理的服务水平，向辖区广大干部职工提供具有完善社会保障的经济适用性住房，提供优美的住区环境，实现真正安居乐业的基本需求。（二）发展目标。1、完成计划内的安居工程建设，建成共90000平方米的安居小区，实现人均居住面积25平方米。2、初步完成1992年以前交付使用的桥东新村、华侨新村等老住宅区的改造工程，使老住宅区居住质量与环境质量得到改善。3、以桥东新村为试点，争取2005年之前基本完成老住宅区统一物业管理工作，全区物业管理覆盖率达90%以上。4、加强安居工程用地储备工作，落实盐田片区、梅沙片区安居工程的用地，并做好规划设计等前期工作。5、加快住宅基金的原始积累，使安居工程建设资金进入良性循环状态。6、以市住宅局全市房改系统联网工作为契机，加快区房改电子数据报批网建设工作，使电子数据报审普及率达80%以上。7、加强对产权单位建档工作的指导，基本完成全区房改房档建及验收工作，全面做好房改上市的工作。四、具体任务及措施（一）开发阶段。1、认真调查、充分研究，做好我区安居工程整体发展计划，提前向规划国土部门申请用地，加强用地储备。2、把握每年的住房需求状况，做好计划用地的可行性报告，制订切实可行的投资、开发、管理模式。3、拓宽供应渠道。在安居房用地有限的前提下，把目前市场上成片或整栋的空置商品房转为安居房，达到既满足居民的安居要求，又可消化空置住房的目的，促进我区房地产市场的健康发展。4、广开思路，寻求融资途径。一方面，由区财政投入一部分滚动资金，作为对安居工程建设的支持，加快住房基金的原始积累。另一方面，充分利用银行贷款等途径，解决建设资金不足的问题。（二）规划建设阶段。1、按照经济、实用、安全、配套齐全、环境优美等标准，建设具海滨城区特色的住宅小区，加强对安居房设计的监督与指导，尽量降低工程造价，克服和纠正经济适用住房起点低、要求不高的错误观念，坚持以人为本的指导思想，提高和改善住宅区的居住和环境质量。2、严格按照《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》，择优选取资质信誉好、技术管理水平高、综合实力强的一类施工企业进行安居房的建设。3、规范、系统地建立建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的工程质量监督网络和责任关系，推行住宅质量保证书和使用说明书制度，建立安居工程项目用户质量监督机制和质量回访制度，提高安居工程的建设质量。4、物业管理公司的选择严格执行招投标准入制，并提前介入，参与安居小区设计及施工工作，熟悉和了解设备设施的状况，为将来的小区物业管理提供良好的条件。（三）分配销售阶段。1、认真执行市有关安居房分配及销售的规定，以“公平、公正、公开”为原则，公开计分排队，按序自选房号，严格审验申请单位