龙湖沿街类销售型商业模块研究150561163

1部门–文件名重庆龙湖·江体项目一期启动会2009年12月30日•江体项目团队龙湖—沿街类销售型商业模块研究2011年10月集团产品中心2青岛白沙河艳澜海岸商业街目录沿街销售型商业区域及商业价值分类1.1项目概述：1.2规划布局原则：沿街商业价值的利用高层住宅与沿街商业的布局原则总图模块组合方式及总图布局原则（端头模块，活跃模块，衔接模块）项目整体店铺面积划分占比1.3标准模块分析活跃模块端头模块衔接模块平面店铺划分方案及店铺面积占比人流动线分析，平面布局与赠送方式分析（销售型店铺溢价策略）消防后勤设计分析，技术条件分析1.4立面设计及店铺展示性分析整体方案立面设计思路各模块立面设计分析项目一级展示广告位设计项目二级展示店铺店面设计项目三级展示店铺侧店招及其他广告位设计3青岛白沙河艳澜海岸商业街沿街销售型商业区域及商业价值分类青岛滟澜海岸项目销售型商业北京大兴项目销售型商业项目区域位置地块商业价值结合不同项目区域位置及商业价值分析，选择不同模块类型加以应用。销售难度/销售总量适中较差较好5.2万7.2万销售型商业项目4青岛白沙河艳澜海岸商业街1.1项目概述5青岛白沙河艳澜海岸商业街白沙河情景商业街2.规划布局原则6青岛白沙河艳澜海岸商业街沿街商业价值利用:最大化的利用沿街商业价值，布局销售型商业。住宅应尽量与沿街商业分开布局住宅与沿街商业的布局原则：消防间距住宅视线分析7青岛白沙河艳澜海岸商业街端头模块端头模块连接模块连接模块连接模块活跃模块活跃模块端头模块活跃模块连接模块模块销售面积定价：（营销逻辑）业态组合及后期运营总图布局及模块组合方式端头模块销售面积区间：300—500平米为主，高总价—低单价活跃模块销售面积区间：200—400平米为主，定价适中衔接模块销售面积区间：100—300平米为主，低总价—高单价各模块总图布局占比：28%28%44%餐饮及休闲娱乐业态：60%零售业态：10%生活配套业态:30%多业态互动布局有利于销售后项目良好运营各模块平面布局—（进深，面宽）项目整体业态配比：（商业运营逻辑）总图模块组合方式:店铺面积划分8青岛白沙河艳澜海岸商业街端头模块端头模块连接模块连接模块连接模块活跃模块活跃模块端头模块活跃模块连接模块总图模块组合方式:面积区间个数比例0-100136.3%100-2003630.5%200-3002434.0%300-400612.4%400+516.8%项目整体店铺划分面积区间占比：9青岛白沙河艳澜海岸商业街白沙河情景商业街3.标准模块分析10青岛白沙河艳澜海岸商业街白沙河情景商业街3.2端头模块端头模块—高总价，低单价。发挥主力店作用，拉动人流，提升项目品质，带动项目整体商业氛围。布局原则：地块端头，点状布局。11青岛白沙河艳澜海岸商业街面积配比3.2.2平面布局232255440153225237402140端头模块—大小铺可分可合。编号面积赠送1-122594.31-223291.11-325568.41-423755.71-540270.51-644094.81-714044.11-815374.5面积区间个数比例100-200214.1%200-300445.5%400+240.4%1-11-41-51-71-21-31-11-41-51-61-71-8划分原则：考虑按分割店铺设计并预留技术条件，便于销售产权划分。销售时优先考虑合并大铺出售，形成主力店。策略2：街角店铺划分大面积店铺。1F2F12青岛白沙河艳澜海岸商业街3.2.1流线分析溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。端头模块流线13青岛白沙河艳澜海岸商业街3.2.2平面布局端头模块首层平面溢价策略2：首层大店铺赠送后院花园，提升店铺价值首层步行街162002000084002321-225544015380701006014青岛白沙河艳澜海岸商业街3.2.3赠送方式分析端头模块内院赠送预留柱及隔墙后院赠送分割采用预留柱，后拼接景观墙的做法。可灵活分配后院空间，同时为大型业态预留条件。8400设计方案考虑景观柱，预留后期加建屋顶和分割墙所需条件。15青岛白沙河艳澜海岸商业街3.2.2平面布局端头模块二层平面4.2m2252374021401-11-41-51-740454555904.2m溢价策略2：二层店铺赠送沿街面露台,提升二层店铺价值16青岛白沙河艳澜海岸商业街3.2.4消防后勤设计分析疏散背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车。货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（6平方米）货物及垃圾1.6m17青岛白沙河艳澜海岸商业街白沙河情景商业街3.1活跃模块布局原则：地块中段，连接端头模块与衔接模块。活跃模块—销售定价区间适中，大小铺面积比例适中，建筑空间形态活跃，带动项目整体商业氛围。18青岛白沙河艳澜海岸商业街3.1.3平面布局面积区间个数比例0-100511.1%100-200729.8%200-300532.2%300-400326.9%1-11-21-31-41-51-61-71-81-91-102-12-22-32-42-52-62-72-82-92-102-112-32-42-62-81-1113170184196296158278238264113411529521638790347150344609111234434738721634434738721634434738721619青岛白沙河艳澜海岸商业街3.1.2流线分析溢价策略：利用广场，扶梯连接形成双首层局部内街概念，提高二层店铺价值。首层布置直通三层店铺的直梯，将人流直接引入到三层，同时形成部分二带三店铺，提升三层店铺价值。20青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.3平面布局活跃模块首层平面首层最大密度利用店铺面积，实现首层价值最大化。结合业态规划，较大的进深设计满足餐饮业态厨房及就餐区的面积配比。扶梯广场及开敞电梯厅确保上层商业的便利性。10600270009340013000首层步行街21青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.3平面布局首层大进深店铺布局意向大尺度进深店铺，可合理设置等候接待区、就餐区、厨房后勤。建筑面积286平方米就餐197平方米厨房75平方米22青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.3平面布局活跃模块二层平面利用双首层内街提高二三层店铺议价大面积店铺设置于内侧，并分散布置，形成拉动人流的“兴奋点”。小店铺环绕扶梯设置，提高店铺单价。沿街设置广场进行面积赠送，并提供足够的商业展示面，加强沿街商业气氛。23青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.3平面布局双首层内街首层公共广场双首层公共广场双首层流线首层流线双首层内街由地面步行及双首层步行形成环路，并有5个节点及4个大型店铺拉动人流。4200775004700024青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.3平面布局活跃模块三层平面公共竖向交通人流动线2－3店内交通利用2-3内部交通及竖向电梯带动两种方式带动3层大店铺人流，并通过赠送独立平台提高价值。25青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.4赠送方式二层平面三层平面溢价策略：二三层店铺赠送沿街面露台,提升二层店铺价值26青岛白沙河艳澜海岸商业街3.1.5消防后勤设计分析关键点说明商业外层加了一段隔墙，形成背勤走廊（1）视线燃气引入的可能性，为餐饮业态预留条件（2）走廊承担了疏散作用（3）走廊起到了货物运输作用（4）垃圾回收作用（5）油烟管道通过走廊底板导入主排烟井窗户洞口隔墙洞口隔墙洞口窗户洞口27青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.1.5消防后勤设计分析疏散首层：利用备勤走道和沿街面进行店铺的疏散。二层：利用双首层内街及室外景观楼梯和备勤交通核进行疏散。三层：利用备勤走道及店铺内楼梯进行疏散。28青岛白沙河艳澜海岸商业街3.1.5消防后勤设计分析烟道排烟井1、每个商铺的排烟井在二层顶部由水平支管汇到水平主排烟管，再由水平主风管在二层顶部接到出屋面排烟井中，在屋顶排放。其排烟井与住宅水平距离最近点为。2.排烟井与高层住宅之间保证了充足的距离返回油烟井成品排气道烟机3F2F1F走廊剖面高层住宅烟井与高层距离充足5.600.0011.20-1.05-5.1015.70空调室外机烟机29青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.3消防后勤设计分析货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10平方米）背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车。疏散货物及垃圾油烟井备勤走道垃圾间货梯30青岛白沙河艳澜海岸商业街返回白沙河情景商业街3.3衔接模块布局原则：地块中段，穿插于活跃模块与端头模块之间。衔接模块—低总价，高单价，主要布局小店铺，为项目营销快速销售提供保证。31青岛白沙河艳澜海岸商业街面积配比3.2.2平面布局1-11-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-51-41-91-1041710711341711372122159159244244238面积区间个数比例0-10014.1%100-200644.3%200-300227.6%400+123.9%4174171591592382442441227211311310732青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.1流线分析衔接模块流线溢价策略：店铺均利用沿街面，首层入户，提升店铺价值。二层店铺利用沿街楼梯入口布置交通核（内预留电梯条件），为2层商户提高店铺人流进入的便利性，提升商铺价值。33青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.2平面布局首层平面162001060074200成分利用沿街面，沿街价值最大化。模块衔接广场处设置面积较大店铺，充分利用广场资源。34青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.2平面布局二层平面35青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.2.3赠送方式分析衔接模块赠送关系393966444436青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.2平面布局标准块交通核方式研究紧凑交通（面宽小，满足平层店铺展示）大门厅交通（二层店铺拥有更好的展示空间）43.1234.01121。54131。49124。40124。404200640055005100106001060078001270037青岛白沙河艳澜海岸商业街返回3.3.3消防后勤设计分析货物及垃圾通过背勤走道运输，配有独立的楼梯及电梯。首层设有垃圾储藏间（10平方米）背勤走道净宽度1.6米，满足双向小型推车。疏散货物及垃圾38青岛白沙河艳澜海岸商业街返回白沙河情景商业街3.4广场布局原则：活跃模块连接处广场成为外向步行街的聚集结点，双首层价值的基本保障。39青岛白沙河艳澜海岸商业街返回白沙河情景商业街3.4广场323001900323001900企业logo沿街绿化带临时停车40青岛白沙河艳澜海岸商业街返回白沙河情景商业街4.立面形象意向41青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.1.1沿街形态体系空间构成.模块衔接模块，结合背景高层的建筑风格而演变出的背景模块活跃模块，在背景中跳跃的活跃因子双首层设计和丰富的小空间，产生更多有趣的场所42青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.1.1沿街形态体系活跃因子分布组成第二道天际线通过韵律拉结长达800米的步行街43青岛白沙河艳澜海岸商业街返回白沙河情景商业街4.2模块立面设计44青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.1衔接广场45青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.1衔接广场一级立面展示体系企业精神展示随季节节日变换景观品牌集中展示景观楼梯引导人流进入双首层商铺导视体系公共广告位体系出租广告位出租广告位46青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.2活跃模块一级立面展示体系47青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.2活跃模块48青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.2活跃模块双首层内街49青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.2活跃模块双首层内接及赠送平台50青岛白沙河艳澜海岸商业街返回4.2.2活跃模块51青岛白沙河艳澜