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泉城前所未闻的极致奢华梦想保利·海德公馆整合营销推广报告谨呈：保利山东置业有限公司2010-11WORLDUNIONSenoxPROPERTIES2011，缘起海德公园……WORLDUNIONSenoxPROPERTIES英国最大的皇家公园。位于伦敦市中心的威斯敏斯特教堂(WestminsterAbbey，即西敏寺)地区，占地360多英亩，原属威斯敏斯特教堂产业。十八世纪前这里是英王的狩鹿场。16世纪，英王亨利八世将之用作王室的公园。查理一世执政期间，海德公园曾向公众开放。1851年，维多利亚女王首次在这里举办伦敦国际博览会。海德公园—英国人文名片保利·海德公馆，源自海德公园的皇家气度！建筑与园林的融合、大气与尊贵的交错，这一切都不足以涵盖她的豪迈……保利·海德公馆，天赋之地，生而高贵！她是百年洪楼掩映下的绝唱。执著的渴望，热烈的眼神，在她的周围汇聚、再汇聚……保利·海德公馆，极目中国的峰顶豪宅！极致奢华的的品质历练，给了她傲视天下的形象，群贤奉招的气场……WORLDUNIONSenoxPROPERTIESUnitofmeasure*FootnoteSource:Source保利·海德公馆——划时代产品泉城豪宅格局会因此而改变！WORLDUNIONSenoxPROPERTIES报告提纲海德公馆价值体系梳理2目标—我们对目标的理解1项目形象定位3营销策略总纲4营销策略执行5WORLDUNIONSenoxPROPERTIES项目目标理解企业目标：济南城市豪宅名片；保利山东置业成为济南豪宅专家。项目目标：形象：打造城市顶级精装豪宅；价格：树立济南豪宅价值标杆。营销目标：2011年一期实现销售率90%,销售面积10.3万平米，实现总销售额15亿。（实收均价按1.5万/㎡测算）2011年首次开盘销售8个亿，创造济南单日销售额纪录。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES目标分解均价目标15000起，两室面积99.3平米、112平米，总价最低150万起；三室面积130—184平米，总价区间195—276万；四室面积159—292平米，总价区间238—438万2011年开盘销售300套，销售额8个亿，创造济南单日销售额纪录；年底目标一期基本清盘，保底实现90%销售。利用本项目为平台，通过项目品牌运作，奠定并提升保利山东置业在精装修豪宅领域的影响力，为该类产品的其它区域复制开发打下基础海德公馆定位济南一线豪宅，单价和总价均较高；宏观政策不明朗，存在一定的政策危机（项目需要实现远高于当前市场豪宅项目的销售速度）保利山东置业在济南已成功开发保利芙蓉、保利花园，但均为中高端项目，在精装修豪宅领域品牌领导力不足。（需要对品牌形象进行提升）价格目标速度目标品牌目标现状：片区房价最高为富翔天地9000元/平，济南在售豪宅万达公馆（精装）14000-15000元/平，235-290平（三房、四房）（项目实现预期价格存在一定难度，难度集中在偏刚性高价两房）WORLDUNIONSenoxPROPERTIES价格目标济南一线豪宅，价格相对较高核心目标：通过整合推广、现场展示和销售组织，树立济南豪宅第一形象，创造济南第一影响力，打造项目高速、高价、高形象的专属营销模式。目标界定销售目标超出当前豪宅市场平均销售速度品牌目标项目品牌运作，奠定并提升保利山东置业在精装修豪宅领域的影响力。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES报告提纲海德公馆价值体系梳理2目标—我们对目标的理解1项目形象定位3营销策略总纲4营销策略执行5WORLDUNIONSenoxPROPERTIES平面豪宅价值体系产品价值精装修会所公共部位规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新布局与主题私密性用材与工艺设计团队装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营管理会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度客户忠诚度销售价格服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套世联地产研究模型——高端项目价值体系依照平面豪宅价值体系，深刻挖掘本案价值，构建海德公馆豪宅价值体系WORLDUNIONSenoxPROPERTIES保利品牌：央企房地产品牌价值之首，18年，30城，100余盘，TOP级豪宅首现济南。保利山东置业，在济南成功开发保利芙蓉、保利花园、保利大名湖项目，以精益求精的品质赢得泉城人民的好评和信赖。保利地产全系产品线解读品牌名称花园系列百合系列海棠系列香槟系列公馆系列品牌特征产品主品牌，品牌理念的集中体现，自然最舒适，强调人与自然和谐共存情感文化家园，自然与人文文化的有效融合，人与人的情感交流融合年青时尚前卫高尚品味生活，浪漫调小资生活强烈的贵族气质，深厚的人文底蕴目标人群中等消费人群新建家庭三口之家年青一族，初次置业者中高收入消费人群城市高端客户产品特征中端品质，产品线丰富，城市中心/近郊的精品小区市区/市近郊精品盘城市中心精品楼盘城市中心，精装平层官邸WORLDUNIONSenoxPROPERTIES区域定位：天赋之地，东部核心，唯我独尊、贵族血统与生俱来。文化底蕴深厚百年山大百年洪楼教堂省图书馆配套成熟，距洪楼商圈800米银座商城大润发乐购交通便利花园路、祝舜路二环东路、佳宝路、辛祝路山东大学洪楼广场省图书馆银座商城国美电器大润发乐购百花公园二环东路花园路路佳宝路辛祝路祝舜银座商城WORLDUNIONSenoxPROPERTIES区域交通：快速通道在此交汇，四通八达，自由出入尽在掌控之中。紧邻二环东路、北园高架、花园路等城市主干道距离泉城广场8分钟车程距离百花公园3分钟车程周围有BRT4、BRT5等近20条公交线路辛祝路二环东路路舜祝佳宝路架高园北洪楼商圈泉城广场路园花七里河路WORLDUNIONSenoxPROPERTIES超市学校医院其他商业区域配套：济南第一成熟片区，坐享城市繁华，生活无限便利。超市：银座、大润发、乐购、统一银座等大小共16家超市学校：山东大学、山大附中、济南一中新校、历下实验小学等9所学校医院：山大二院、中心医院、洪楼中西医诊所、历城中医院、圣华医院等近十所医院诊所银座商城统一银座银座商城大润发九龙便利超市康鑫隆超市益康超市山东大学历城区行政干部学校山东法官培训学校山东大学新校历下实验小学工会干部学校圣华医院历城中医院洪楼中西医诊所山大二院国美电器肯德基中行历城支行恒丰银行济南商业银行肯德基山大二院山大二院山大附中济南艺术学校济南一中新校肯德基银座商城肯德基历下实验小学银座商城肯德基洪楼大百货乐购环联市场WORLDUNIONSenoxPROPERTIES人文景观：深厚文脉，历史深蕴，守望百年稀缺资源，人文贵气自然显现。百年洪楼教堂：洪家楼主教座堂始建于1901年，是济南殖民文化的重要象征，也是中国三大著名天主教堂之一。百年山大：山东大学创建于1901年，是我国历史悠久的著名大学，是中国现代大学教育发祥地。百年省图：山东省图书馆创建于1909年（清宣统元年），是中国十大图书馆之一，以历史悠久、馆藏宏富而著称。百花公园：百花公园地处济南市历城区繁华地段，绿地覆盖率达到82%，以名贵树木、花草观赏、水上娱乐为特色。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES英国国会大厦立面：ART-DECO风格，源自英伦，傲然屹立，气质非凡，城市豪宅最纯粹的符号。ART-DECO建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。纽约克莱斯勒大厦上海翠湖天地ART-DECO风格在济南—保利海德公馆WORLDUNIONSenoxPROPERTIES园林：私享3万平米英国皇家台地仪仗园林，高层低密，万树豪庭，成就无可比拟的公园生活。6#7#8#9#10#以英国王朝名称命名各楼栋，强化项目英式形象：6#：都铎宫7#：约克宫8#：斯图亚特宫9#：兰开斯特宫10#：汉诺威宫纯正英伦风情园林规划设计，通过坡地造型创造步移景异的视觉效果，万余名贵树种，在繁华中分割出一片闹中取静的都市山林，其尊贵典雅的美学享受，不只于社区，更提升一座城市的审美品位。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES会所：4000平米全功能会所，皇家礼遇，满足对极致生活的全部想像。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES学校：国际名校，一流教育，让您的孩子赢在起跑线上。幼儿园效果图中学综合楼效果图WORLDUNIONSenoxPROPERTIES公共空间：双层挑空大堂，私享入户楼梯间，五星级精装修，以奢华水准展示生活最高层次。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES由中国十大室内设计师、有“空间魔术师”美誉的台湾室内设计大师史南桥先生主创设计，中央空调、天然石材拼花、实木地板，最新精装理念，震撼感官体验。精装修：大师主笔，顶级力作，缔造极致奢华观感，铂金品质洋溢永恒细节之美。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES全球十大卫浴品牌这首，卫浴界的“劳斯莱斯”——杜拉维特世界级淋浴品牌，淋浴领域世界第一——汉斯格雅制冷设备市场占有率全球第一——大金空调……品牌：全球奢华云集，顶级品牌荟萃。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之一：大面宽，小进深，完美户型，畅享无限奢适生活。13.8M13.0MB户型13.7M13.2MC户型D户型17.7M14.5MWORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之二：全部户型全明设计，南北通透，沐浴于阳光之中，生活品质卓然。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之三：奢度空间，生活更加从容，助力巅峰人士演绎非凡人生。2.1M宽入户玄关，入户即享尊贵礼遇；4.9M大面宽主卧室，书房、观景阳台、全功能双洗手池卫生间，极大提高生活舒适度，犒赏巅峰人生；5.8M面宽客厅，展现王者风采，会客、社交从容自信;5M面宽中餐厅，尊贵感油然而生，生活品质卓然而立。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之四：中西餐厅、中西厨设计，永不落伍的居室布局，无与伦比的生活体验。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之五：双洗手池卫生间，步入式衣帽间，五星级居家体验，尽享雍容华贵生活。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之六：多处使用天然石材拼花，彰显华贵品质和雍容气质。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之七：超功能主卧，书房、步入式衣帽间、全功能卫生间，体验终极居住享受。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES八大户型亮点之八：观景阳台，阳光茶室，独立工人间，完备居室功能，尊享极致生活。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES优秀线海德公馆豪宅价值体系产品价值地段价值营销价值精装修公共部位外立面户型城市配套景观价值服务品牌园林空间尺度功能创新布局与主题用材与工艺装修品质装修用材首层大堂区域配套区域定位区域交通人文景观主题与特色销售服务物业服务保利品牌卓越线会所会所规模服务内容配套价值学校区域交通区域定位区域配套人文景观服务内容主题与特色首层大堂空间尺度功能创新装修品质装修用材学校销售服务物业服务保利品牌布局与主题用材与工艺会所规模价值体系评估——围绕济南市场第一或唯一性的“卓越线”价值点，高效推广。WORLDUNIONSenoxPROPERTIES核心价值体系梳理央企房地产品牌价值之首，18年，30城，100余盘，TOP级豪宅首现济南。1品牌价值2地段价值洪楼片区最后一块成熟成规模地块，唯我独尊、贵族血统与生俱来。百年学府区，深厚文脉熏染下的人文贵气。3产品价值保利顶级TOP系产品：源于英伦A