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泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王瑾呈：山东泰山帝苑房地产有限公司泰山帝苑酒店项目整合营销推广方案泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王意在笔先产权式酒店推广新处方：固本培元有些市场是需要发现的，有些市场是需要抢占的，有些市场则是需要创造的，我公司认为泰山帝苑酒店项目应属于最后一种。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王本报告思路框架T市场态势C消费者C竞争者I自身资源CCTI循环分析市场定位营销策动阶段营销建议T市场态势【价格建议】泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王市场态势4月以来，多项调控政策对住宅的打压使投资资金专项商用物业，而投资型公寓是主要投资产品4月17日新政出台之后，针对房地产市场的其他产品，比如写字楼、商铺和具有长线投资价值的产权公寓，得到了众多投资客户的认可。一方面因为投资住宅获利较少，另一方面因为投资门槛的抬高。促使投资热钱和投资欲望转向商用物业。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王市场态势商圈发展明晰，公寓类竞争激烈，细分市场，可出售产权酒店类产品稀少西部新城区城市中心区东部城区南部产业区时代发展线目前城区主要以时代发展线划分为四大区域：城市中心区、西部新城区、东部城区、南部产业区●地段特征：投资类产品多集中于东岳大街沿线和时代发展线区域，东部缺失此类物业形态。中心区商业圈与商务圈基本重合。●经营情况：写字楼、商业、酒店以自持经营、零散出售和整体出售三种形式。●品质与配套：投资类产品在泰安还处于初步发展阶段，装修标准、外墙材料、采暖制冷、商务配套服务均处于较低水平，车位多数不能达到1：1。●价格特征：公寓类出售价格大约5000-6500元/㎡，与住宅基本持平，没有带租约产权酒店类产品。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王市场态势长城路-东岳大街板块CBD发展提速，区域内商用物业投资性产品众多，酒店类配套发展缓慢时代明珠大厦天龙国际大厦圣地大厦泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王小结与启示1、政策对于住宅产品的抑制，给商用物业的发展带来历史机遇，负利率、资金缩水等现象对于投资商用物业提供了必要条件。启示：政策的利好消息，有利于本案的市场接受程度提高。2、随着城市化的不断推进，泰安市旧城改造与新城扩张进入白热化，给商用物业发展带来前所未有的发展机遇。逐渐形成了以老城中心为核心，时代发展线为侧翼的发展格局。启示：本案处于时代发展线的外延区域，区域的发展给本案带来较为理想的发展时机。3、泰安商用物业中，写字楼与公寓类产品发展快速，不完全统计占到投资类产品市场份额的70%以上。但是，产品档次同质化严重。启示：本案同属泰安商用物业范畴之内，但产权酒店产品，一定程度上填补了市场空白。4、长城路-东岳大街交汇处被定义为泰安CBD区域，该区域商用物业开发起步较晚，多数项目处于期房阶段，且多以公寓、写字楼为主。启示：本案地处CBD央区，现阶段准现房恰恰处于区域发展的空白点上，且定位星级酒店配套，在区域内更具有较为明显的产品优势。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王本报告思路框架T市场态势C消费者C竞争者I自身资源CCTI循环分析市场定位C竞争者【价格建议】营销策动阶段营销建议泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王竞争属性分析经验值考虑，本案主要竞争对象将来自于CBD区域内的商用物业。即：锁定项目周边项目长城路-东岳大街区域自泰安市“十五”规划以来，一直为泰安是房地产开发的重要区域之一，最近几年，该区域纯住宅项目发展已趋于成熟。“十一五”以来，区域属性的逐渐明晰，投资类产品开发的逐渐成为该区域房地产开发的热点。区域内代表性投资类产品：国山中心国华时代商务中心圣地大厦、圣地国际公寓时代明珠商务大厦圣山弟景名仕尚座天龙国际大厦等泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王竞争属性分析本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目国山中心基本经济指标：总占地15.9亩，总建筑面积44142平方米，地上建筑面积30480平方米，分别为一栋商务综合楼、一栋住宅楼和一栋五层的纯写字楼，主要包括酒店、商场、商务写字楼和部分高档住宅。综合楼27层，整座楼分为底层三层的商业裙房，4—12层的写字楼；13层为设备层；14—27层为商住两用公寓楼。一层设大堂商务间，由4部电梯联通上下，写字楼为原有项目改造。阶段售价：5600元/㎡目前项目参数：该项目写字楼部分已改造完毕，并且8月8日以4300元/平方米的均价开盘发售，已销售近70%。整层或分割销售，40-1000平方，局部层高4.5米。酒店、商场、住宅即将开始预约。广告发布情况：定位：领show中央商务区广告：产品、定位、SLOGAN泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王竞争属性分析本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目圣地大厦圣地国际公寓基本经济指标：大厦建筑面积2.6万平方米，主楼26层，其中地上24层，地下2层，附楼5层，共有各类房间250套，可满足餐饮、娱乐、休闲、办公、接待和洗浴等不同需求。圣地国际公寓位于圣地大厦东侧，分A、B两栋楼。目前该项目已全部交付使用。圣地大厦正处于酒店招商阶段。阶段售价：5500元/㎡目前项目参数：目前该项目商住公寓部分已售罄。酒店部分正处于招商阶段，酒店尚未开业。广告发布情况：定位：真正的国际化社区，泰城地标型建筑广告：产品、定位、SLOGAN、soho概念泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王竞争属性分析天龙国际大厦基本经济指标：建筑面积13万平方米，分为商务区和住宅区两部分。商务区建筑面积8.7万平方米，建设32层的商务写字楼和26层的四星级商务酒店。阶段售价：4800元/㎡目前项目参数：目前该项目写字楼部分已交付使用。商务酒店部分已实现主体封顶。尚未取得预售许可证。广告发布情况：定位：长城路星级商住王朝广告：产品、定位、SLOGAN、LIVINGMALL概念（首个LIVINGMALL建筑集群）、引领泰城CBD商住生活高度本案的主要竞争锁定国山中心、圣地大厦圣地国际公寓、天龙国际大厦三个项目泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王小结与启示1、区域内同质产品相对区分明晰，单体建筑内含有裙楼商业、产权酒店、写字楼产品的项目较少。启示：本案将三种物业类型集合为一体，对于项目后期整体配套具有较大优势。2、区域内产品具有鲜明的地缘属性，特别是对于CBD概念的包装较为成熟。启示：本案处于CBD核心，因此，对于地缘属性的包装同样重要。3、产品开发没有出现短期扎堆的情况，因此，该区域没有出现明显的产品直接竞争。但是，产品的包装及营销理念大同小异，差异性较弱。启示：本案的最大竞争来源于对产品属性的把握上，因此，合理的市场定位将是本案成功的关键所在。当然，一定程度上的差异化营销将是本案有别于其他项目，实现较大提升的关键。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王本报告思路框架T市场态势C消费者C竞争者I自身资源CCTI循环分析市场定位C消费者【价格建议】营销策动阶段营销建议泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王目标客群分析投资以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案的产权带租约属性和未来的升值潜力，还是主要以投资为主。自住比例：60%比例：40%泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王投资投资本案目的（综合利益点）：1、看重其潜在的商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率客户类型：1、专业投资客2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群年龄层：30~45岁之间目标客群分析泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王投资客1、看重其潜在的商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率高租金回报率价值支撑（利益点）投资驱动投资驱动1、专业投资客（全大市）2、企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素本案主要突出的卖点：高品质、酒店服务目标客群分析泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王小结与启示目标客户群的区域定位——泰安的高端消费群体及周边县、市包括（泰安、新泰、肥城、莱芜）等客户群体。·目标客户群的层次定位——区域情况综合分析，本案以中高挡收入人群和中年人为主。·目标客户群的行业定位——企业经营者、政府官员、大学及商界人士为主。·目标客户群的年龄定位——主要在35-55岁之间。泰安市区——80%+5对象：企事业高管、个体经营户、政府官员、商界名流、专业人士、投资者或自由职业者、外地驻泰公司、本地中小企业、与煤田地质局有直接或间接业务的公司和单位。外县市地区——20%+5（包括新泰、肥城等）对象：政府官员、企事业高管、私营业主、矿主、商界人士、与煤田地质局有直接或间接业务的公司和单位.80%20%泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王本报告思路框架T市场态势C消费者C竞争者I自身资源CCTI循环分析市场定位I自身资源【价格建议】营销策动阶段营销建议泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王项目背景1总用地面积8359.1平方米2建筑占地面积3246.5平方米3总建筑面积29453平方米4地下室面积3142.6平方米5建筑密度0.396容积率3.527层数地上19层+地下一层项目经济指标：位于长城路与东岳大街交汇处，商业行政办公中心区(也有CBD之说)，具备‘区域发展’与‘交通动线’双优势体育中心泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王①③④⑤⑥CBD项目背景项目北望傲来峰，地理位置优越，所在区域是目前泰安商用型物业开发的热点聚集区①、新城国际②、圣地国际③、名仕尚座④、国华时代中心⑤、国山中心⑥、福盈天际②泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王项目背景主体、楼体外装已经完成，7—10层内部精装装已完成，功能划分明晰，产品硬件素养较高功能配套齐全，高档餐饮、星级宾馆、办公集于一身；地源热泵中央空调，节能降耗，绿色环保；挑高大厅，七部电梯、尽显方便与尊贵；双回廊设计，私密性好泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王所属地块解析基础配套设施齐备，学校、医院、银行、卖场、酒店齐全，高层住宅、写字楼等林立，区域重要性显见购物场所——易初莲花超市、光彩大市场以及即将建成的大润发学校——泰山实验中学、一中、泰山医学院、泰山学院等医疗卫生——泰山医学院附属医院。金融服务——各大银行分理处网点。餐饮娱乐——雅典皇宫、名雅会馆、丽景大酒店等；休闲配套——市政广场政府机构——泰山市委市政府、泰安市建设局公交线路——4路、9路、16路、17路、6路、8路、29路、33路交通枢纽——泰安西高速收费站、泰山航空港、泰安高铁客站通讯公司——中国网通、中国移动营业厅泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王项目运营解析以煤炭地质局办公为依托，以配套星级酒店产品为市场突破口，带十年租约发售，年返利8%，收益稳定第一步：成立泰山帝苑酒店管理有限公司第二步：开发公司与酒店管理公司签订《酒店前期委托管理协议》；第三步：开发公司与购买人签订《商品房销售合同》，产权证办理完毕，合同自动失效；第四步：业主分别与酒店管理公司签订《委托管理协议》，开发公司做为担保方出现；第五步：待客房售罄后，组成业主委员会，由业主委员会与酒店管理公司统一签订《酒店委托管理协议》，开发商退出，形成业主与酒店管理公司的两方关系。第六步：由酒店管理公司根据《委托管理协议》约定的投资回报率在托管期内按季度向业主扣税（按酒店经营税率扣除）返还投资回报。泰山帝苑酒店项目整合营销推广划方案切脉营销执行为王优势劣势1)酒店、餐饮、写字楼综合一体化的5A级智能写字楼在泰城尚属少数，产品较为稀缺，市场可操作性大。2)国家政策对住宅市场的宏观调控，导致住宅投资的投资疲软，为项目的快速去化提供良好机会。3)泰安第一家带租约发