惠州装饰商城营销整合推广报告

某某装饰商城营销整合推广报告本报告主要包括以下几个部分•第一部分：惠州市总体市场状况•第二部分：项目自身情况及周边环境调查•第三部分：惠州装饰材料市场调查•第四部分：投资客投资意向调查•第五部分：销售方案及销售策略•第六部分：销售推广策略第一部分惠州市总体市场状况•惠州市宏观经济及房地产市场状况•惠州市商业地产市场•惠州市07－08在售商铺调查•2008年惠州商业地产市场预测一、惠州市宏观经济及房地产市场状况1、国民经济持续稳定增长2、以电子信息产业为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业3、房地产开发投资快速增长，惠州房价持续走高，产品品质升级换代4、外来投资客减少置业，市场开始理性回归，关注本地需求二、惠州市商业地产市场1、惠州市商业地产总体状况近来的几年，惠州的商业地产获得了飞速的发展。主要呈现以下几个特点：2006年惠州的商业地产遭遇寒冰；2007年呈现开发迅猛的态势，黄塘数码港1号、惠州纺织布料城、光耀•城市广场窗帘家饰城、义乌二期等大型商业项目也相继面世。预计2008年惠州的商业地产仍具备广阔的发展空间。2、近年惠州房地产开发情况施工面积方面：销售面积及价格方面近五年惠州的一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长23.3％。2006年，惠州市商品房销售面积达到226.76万平方米。2007年，惠州市商品房的销售面积达到383.13万平方米，比2006年上涨68.9%，但随着国家宏观调控政策效应的影响，2008年1—4月份全市商品房销售面积为62.32万平方米，下降31.4%2007年商品房价格增长速度也是非常快的，销售均价从2006年的2943元/平方米上涨到4732元/平方米，上涨了1789元/平方米，百分比增长了近61%。截止到2008年4月末，全市商品房销售均价又回落到4324元/平方米，降幅为8.6%；惠州市商铺投资市场总体状况目前惠州的商铺正处于成长期，逐渐走向成熟。惠州是珠三角土地储备资源最丰富的城市，因此惠州也便成为了许多开发商的“摇钱树”，一些具有远见的开发商将触角伸入到临近的惠州，万科、富力、合生、雅居乐、碧桂园、中信、鹏基、百富盈等各路地产商都纷纷进驻，许多一线地产商也将在2008年推出自己的项目，在惠州的商业地产逐渐走向成熟的过程下，惠州的商业地产还具有相当大的开发潜力。惠州的商业地产呈现出起步晚，速度快，开发势头猛的特点，未来发展潜力无限。投资客户构成与特征目前惠州商铺投资市场的投资客主要分为以下几类：目标投资客户本地私营企业主、台资、港资、外资工厂老板及管理层人员市政府机关的公务员、公司中高层管理人员高档别墅楼盘的业主各大专业市场商户深圳、广州等地的实力投资者三、惠州市07－08在售商铺调查2007-2008年惠州主要在售楼盘情况如下表所示：楼盘名称经营定位售价（元/㎡）销售策略销售及租赁情况惠州纺织布料城惠州首个大型布料、辅料专业市场1F：193002F：116003F：81004F：5700返租3年，年回报率8%项目目前的整体销售率达80%，整体招商率40%光耀·城市广场窗帘家饰城惠州首个窗帘布艺、家居饰品专业市场1F：220002F：118003F：8000返租3年，年回报率8%从开盘到现在5个月的间内整体销售率25%，整体招商率10%义乌二期粤东地区最大小商品市场1F：200002F：120003F：85004F：6500返租3年，年回报率8%到目前为止整体的销售率已达85%，同时项目已经启动招商，整体招商率达到50%黄塘数码港1号惠州电脑数码用品专业市场1F：300002F：150003F：12000返租4年，年回报率8%整体销售率：60%整体的招商率：80%四、2007～2008年惠州在售商铺调查总结通过对惠州市07-08在售商铺的调查可以得出以下结论：专业市场类项目占据市场主体江北、麦地－演达片区仍然为最活跃区域短期返租销售，仍然是商业项目营销的主要手法销售模式多变，认筹手法依然为主要营销手段外地投资者较以前占据的比例减少推广媒体选择多元化五、2008年惠州商业地产市场预测商铺投资市场逐渐回暖，外来投资客将陆续增多零售商业将竞争激烈商业地产的开发量将大幅增加第二部分项目自身情况及周边环境调查•金山湖片区总体情况•项目自身条件及周边环境•项目交通状况分析•项目所在区域内现有商业设施状况一、金山湖片区总体情况金山湖片区概况金山湖片区包括四环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江围合的区域，规划总用地面积为16.44平方公里，区内控制人口规模约为14万人。作为南部新城的重要组成部分，金山湖片区是惠城区未来人口集中居住的地区之一，未来将建成以居住为主、商业为辅的发展区。金山湖片区目前房地产开发状况金山湖位于惠城区的南面，系政府规划的三大风景湖区之一，处于惠城区与惠阳、大亚湾的衔接带与市区规划向南发展的城市脉络线上，具有强大的发展潜力。金山湖片区的房地产业目前刚刚起步，此前开发的项目多以别墅等高档楼盘为主，依托其自然资源和政府打造“南部新城”的规划，金山湖片区将成为惠州豪宅开发的热点片区，具有强大的发展空间和升值潜力。金山湖片区的发展规划1、“一个中心、两条风光带、三个居住区”空间布局打造居住为主、商业为辅的整体格局。2、规划珍珠项链般的金山公园，片区开发价值大增。3、完善公共配套设施的规划。4、增强交通路网的规划。5、发挥省运会对南部新城的拉动作用二、项目自身条件及周边情况项目技术指标：项目位置：占地面积：10000平方米总建筑面积：45320平方米层数：4层停车位：350个地块形状特点及现状：地块的综合特征具体的描述项目具体的地理位置地块的大小及形状地块的面积地块规划的性质（是商业、是住宅、还是商住两用）主要的临街展示面项目目前的工程进展情况三、项目交通状况分析项目地块与周边道路的关系、距离主干道的距离：项目的临街面主要是西面和北面，项目与周边道路的关系见下表：项目附近的城市主次干道项目距离主次干道的距离项目周边道路状况：道路名称宽度（米）等级备注30主干道双向八车道+非机动车道+人行道+绿化带30主干道双向八车道+非机动车道+人行道+绿化带19.2干道双向六车道+人行道18次干道普通公路，马路两侧距离街铺较远，但未铺水泥项目附近公共交通状况：途经本项目的公交：线路起点站——终点站因而可以看出项目附近的公交系统目前还很不完善，项目所在区域整体的公交系统还是较发达，项目自身的公交直达性较差。项目周边道路主要车流与人流情况：•总体来说，区域人流量较少与时间关系密切，上下班时间，人流量增大，达到一天中的最大值，而平常时间人流量很小；•从人流特征看，无论是在非上下班（上放学）时间，还是临近上下班（上放学）时间，区域内人流主要为30～40岁的年轻人和中年女性，主要为在附近小区的居民，到临近上下班时间，则行人数量有所增加；•从人流量调查结果看，区域内学生和中老年人步行经过本项目的较少。四、项目所在区域内现有商业设施状况：区域内现有临街商业设施：•从商业分布及商业氛围来看，区域内商业主要集中演达二路、南岸路。这两条道路上的商业设施分布相对其他两条路要密集一些，但同时每条路又呈现出自己独特的商业业态分布。•从租金水平来看，整个区域内的租金水平都较低，平均租金水平在26～60元/平方米。而项目正好位于河南岸金山湖片区，可见项目在未来的租金水平还是比较乐观。•从经营档次方面来看，项目周边道路临街店面的档次大部分都属于中档，经营状况一般，整体的经营环境较杂乱，由于同类店面的数量较多，使得片区整体的经营状况也不好。区域内规模商业设施：商业类别商业名称位置规模超市类世纪联华三环路2层共10000平方米建材类家福特建材超市惠城区南三环路2层共6000平方米金海马家具惠城区南三环路4层共8000平方米第三部分惠州装饰材料市场调查•惠州专业市场概况•惠州装饰材料市场概况•惠州及珠三角区域装饰材料市场调查•惠州现有装饰材料市场竞争格局及各市场优劣势对比分析一、惠州专业市场概况：惠州专业市场发展现状及特点：1）惠州目前有近20家专业市场，包括小商品、农产品、水果、电子、电脑、家居、建材等。2）主要集中在江北片区和麦地演达片区，其余片区的专业市场较少，且分散。3）江北主要是以批发型的专业市场为主，而麦地则是以零售为主的主题商城为主；麦地片区的专业市场都比较成熟；惠州专业市场详细情况：市场名称地址规模总体规划经营状况惠州义乌小商品批发城惠州市江北惠州大道（三新村对面）44694平方米各类小商品批发一般惠州农产品物流配送中心惠州市江北金龙大道23000平方米农产品批发一般东平水果批发市场惠州东平半岛东平北路14000平方米水果批发很好金泽国际物流园（一期）惠州市江北金龙大道56号小区60000平方米物流中心一般金泽国际物流园（二期）惠州市江北金龙大道56号小区17000平方米五金专业批发未开业弘雅文化艺术商城惠州大道与云山路口交汇处7000平方米文化艺术品专卖较差惠州国际电子城惠州市江北14号小区10000平方米电子、电脑、数码等专业市场较差黄塘电脑城惠州市黄塘一路40000平方米电脑数码专业市场很好惠州赛格电子广场惠州市环城西二路28000平方米电子电脑类专业市场一般三环装饰城惠州市河南岸演达一路50000平方米装饰材料专卖较好泰安居泰安居家具装饰广场20000平方米装饰材料专卖较好丽园居惠州市河南岸演达一路6000平方米装饰材料专卖一般金海马家居广场惠州市南岸路三环交叉路口50000平方米家具专卖一般好百年家居广场河南岸演达二路10000平方米家具专卖一般光辉家具批发广场惠州江北金石一路10000平方米家具批发一般金山家具广场惠州江北惠州大道（三环路以北）15000平方米家具专卖较差星泰家具广场惠州市江北惠州大道6号6000平方米家具专卖较差二、惠州装饰材料市场概况：惠州本地装饰材料市场发展现状：•目前惠州装饰材料专业市场主要集中在惠城区演达路装饰材料中心区域板块，包括丽园居装饰城、泰安居装饰家居广场、三环装饰城、家福特建材超市和美高国际装饰城，这几个市场形成了惠州的装饰材料市场群，规模巨大，基本满足了整个惠州装饰材料消费市场的需求，成为消费者首选之地。•五家大型卖场中除三环装饰城、美高国际装饰城、丽园居外，其余各自业态不尽相同。家福特是惠州首家仓储式建材超市，实行统一采购、统一定价、统一经营和服务，坚持平价策略给消费者提供一站式购物。而泰安居是定位于做超市，逐步走向明码实价的经营模式。与家福特不同的是，泰安居经营上强调差异化，从而避开商品与其它卖场出现同质化现象。除了以上两种外，三环装饰城、美高国际装饰城、丽园居则是传统的摊位式卖场，这种经营模式的特点是卖场内商品品牌多，卖场对经销商统一管理，而经销商则与消费者自由买卖。惠州装饰材料市场特点：1.临街小商业经营与专业市场并存的格局2.装饰材料市场扎堆于演达路三、惠州及珠三角装饰材料市场调查：惠州区域装饰材料市场调查：市场名称地址规模经营品类三环装饰城惠州市河南岸演达一路30000平方米陶瓷、洁具、地板、灯饰、五金水暖、家具、窗帘布艺美高国际装饰城惠州市河南岸演达二路33000平方米陶瓷、地板、厨卫、门窗、洁具、家具等泰安居泰安居家具装饰广场30000平方米陶瓷、卫浴、洁具、地板、厨柜、家私、布艺、铁艺、园艺、夹板、涂料、门窗、五金、天花、墙纸、地毯、灯饰、艺术玻璃、铝材、石材丽园居惠州市河南岸演达一路7500平方米建陶、门业、卫浴、五金、橱柜金海马家居广场惠州市南岸路三环交叉路口8000平方米现代板家具、客厅家具、餐厅家具、书房家具、欧式家具、古典家具、地毯、家居饰品、窗帘、家居饰品、布艺沙发、软体床、办公家具等九聪灯饰广场河南岸演达一路4000平方米灯饰照明、家具及家居饰品家福特建材超市河南岸三环路6000平方米瓷砖地板、五金工具、电工电料、建材、木材、油漆、涂料、厨房电器、橱柜壁柜、卫生浴具、浴室五金、淋浴房、蒸汽房、按摩缸、浴室柜、华灯、龙头在惠州居住时间最近一次家庭装修时间进行家庭装修的频率采购