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银座-国际住宅部分整合营销物业发展报告YINZHUOGUOJICOMMUNITYDESIGNPROGRAM单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场情况二、项目推盘的市场销售机会点三、项目价格策略四、项目的销售节点控制五、项目营销目标及资金回笼预测六、项目的广告推广计划目录单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况单击此处编辑母版标题样式2006年惠城区1-4月份商品房销售情况1、由于06年2月份各大开发商都加大了春节优惠促销和丰富多样的置业活动，造成2月份各项指标都有上升。2、06年3月份分得销售单价有所小降，主要是由于该月份市场上主要在消化项目的尾盘，折扣较低，造成成交单价也比较低。3、由于06年4月份的下旬有几个大盘相继推出2期工程，而且相对1期价格上有较大的提升，造成4月份各项指标都有较大幅度的上升。小结：时间销售面积与去年同期增长比例（%）销售金额与去年同期增长比例（%）销售套数（套）与去年同期增长比例（%）销售单价与去年同期增长比例（%）备注（万平方米）（亿元）（元/平方米）1月15.68-17%4.4-10.10%1296-24.80%28118.30%2月12.9248%3.482%108190%26436.50%3月21.3365%5.4560%169156.00%25535.60%4月19.9230%5.5641.80%15855.50%27878.57%数据来源于惠州市房产交易中心截止至06年5月中旬，惠城区5月商品房销售均价达到了2810元/平米。一、近期房地产市场销售情况/2006年惠城区1-4月份商品房销售情况单击此处编辑母版标题样式惠城区近期开盘的项目市场情况一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式惠城区近期开盘（认购）的项目一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期-润园东湖五区二期日升昌阳光假日二期中锴-金城花园二期单击此处编辑母版标题样式荷兰水乡二期（印象荷兰）•建筑面积：40万平米•所属片区：东平•售价：均价3500元/平米•物业类型：小高层、高层•主打卖点：40万平米荷兰风情国际社区•客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户•主力户型：3房（110~120平米）/4房（152~250平米）•建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色调为主/采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆惠州东平半岛,新开河的水景◆配套有北师大附属学校，打教育地产概念◆产品的建筑形态走异国荷兰风情,园林差异化路线◆项目所处的地理位置不价，交通不便利◆项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足◆项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水没有治理,污染比较厉害,水景优势体现不出来优劣荷兰水乡属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点营销亮点1.采用了差异化营销2.打教育地产概念1.异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线.2.配套有北师大附属学校一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式帝景湾二期（爱琴心殿）•占地面积：20万平米•建筑面积：40万平米•容积率：2•所属片区：江北•预计：均价6500元/平米•物业类型：二期小高层•主力户型：4室2厅帝华轩170㎡5室2厅3卫帝豪轩196㎡5室2厅帝明轩210㎡•建筑风格：欧洲皇家宫廷风格一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象◆合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用◆位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。◆项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅产品◆推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的客户对象相对有限◆销售楼盘时捆绑1200元/平方米的装修价格，让一些喜欢自我装修风格的业主受到限制◆小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大优劣帝景湾属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点营销亮点1、项目利用以最高土地单价排的土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式御龙山-润园•位置：红花湖公园旁•占地面积：303228㎡•总建筑面积：199600㎡•目前在做VIP认购登记，预计价格为4000元/平米•别墅：平均570㎡/户•3房2厅138.3-143.6㎡/户•4房2厅177.1-182.7㎡/户•5房2厅205.4-264.2㎡/户•别墅：以欧陆风格为主•小高层：以现代风格为主一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆位于红花湖景区,空气清新,自然景观好◆处于山谷的地缘特征，四周群山环抱，独享山居生活◆生活配套尚不成熟便利◆位于红花湖景区,道路配套完善,不便行车◆产品的价格定位较高◆开发商知名度不高优劣御龙山-润园属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点营销亮点◆走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,◆山景住宅,山系和水系自然资源的利用一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式东湖花园五号小区•总占地面积：50万平米•五区占地：10万平米•建筑面积：288100平米•所属片区：东平•售价：均价3400元/平米•物业类型：小高层、高层•主打卖点：都市半岛生活•客户群：公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个体生意人群•主力户型：2房/3房/4房/复式•建筑风格：欧陆建筑风格•屋顶采用坡屋顶设计一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆位于惠州东平半岛,主推都市半岛生活◆具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效应比较明显◆东湖双语学校教育配套到位◆项目产品性价比比较高◆隆生地产，惠州老牌开发商◆东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源◆物业管理口碑较好◆项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊◆营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主◆在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争稍为不强◆项目的交通不便利优劣东湖花园五号小区属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点营销亮点1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.东湖大社区，花园小城镇3.享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景4.物业管理口碑好1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心保证。例如企业长期利用“隆生”杂志这一平台对企业品牌、文化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2、利用“东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式日升昌-阳光假日一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式日升昌-阳光假日属性分析表位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模占地约4.7万平米，总建面8.5万平米，容积率2.35绿化绿化率为30.8%总户数规划近600户周边环境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面浅米色外墙、棕色墙裙园林亚热带风格园林、设置中心水景户型中小户型定位3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近◆发展商有较成熟的开发经验和市场知名度◆可借势、直接对比提升自我◆地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；优劣日升昌-阳光假日属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式中锴-金城花园二期一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式中锴-金城花园属性分析表位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米规模建设总用地面积为1.123万平方米，规划可建总建筑面积近21万平方米容积率1.86绿化绿地率为35％总户数规划近1600户，约5600人周边环境沿江规划，周边为待开发空地规划一期工程为15幢多层住宅（层数为6层半，近500套），建筑板楼结构，一梯两户，南北通透立面米色外墙，暖色坡形屋顶园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊户型主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型标准户型面积在74.61平方米～148.24平方米配套周边配套少，交通非常不便一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式◆临江而建，自然条件好◆隔江对东湖花园，升值有说法◆规模大◆低容积率，仅1.86，居住舒适◆项目的性价比较好◆周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便优劣中锴-金城花园属性分析表一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况——惠城区近期开盘的项目的营销策略分析——会员制顾问式销售满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的“丽日会”；荷兰水乡的“荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。全方位立体轰炸内部认购、认酬等截客方式登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况/惠城区近期开盘的项目市场情况——惠城区近期开盘的项目的市场情况小结——1、去年五一主要是以新盘开盘为主，而今年主要是以老盘推出2期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴-金城花园二期等。2、整体价格上比去年同期有所上升，截止至06年5月中旬，惠城区5月商品房销售均价达到了2810元/平米。其中主要老盘推出的2期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）从原来的3200元/平米提升到现在的3800元/平米；日升昌阳光假日二期从原来的2800元/平米提升到现在的3200元/平米等等。3、今年五一在整体市场销售情况上要好于去年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%；东湖五号小区在五一期间销售了接近60套，其他几个盘销售情况也都不错。单击此处编辑母版标题样式二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式本案惠州国际商业中心帝景湾二期东方威尼斯御龙山一期鹏基山背坑二季度荷兰水乡二期东湖5区2期奥园金山龙庭三期四季