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正荣润城整合营销推广提案2014年1月不谋全局者，不足以谋一域不谋万世者，不足以谋一时在我们进入项目的营销推广策略前让我们先读懂时代的真相Understandthetruthofthetimes12年洪客隆国际金融中心世茂天城绿地中心联发广场总部基地洪客隆超市百盛新万达广场天虹星巴克KFC地铁红湾公路世界五百强西客站一个全盛的CBD时代南昌进入红谷滩当红不让【十二年城变】红谷滩中心区的写字楼扎堆兴建从某种意义上来说，红谷滩的崛起，也是写字楼经济的崛起！洪客隆国际金融中心48层超高层写字楼，总建筑面积约5万㎡，按人均办公面积3㎡计算，可容纳企业员工近1.7万人。联发广场写字楼48层5A写字楼，建筑面积8.3万平方米，按人均办公面积3㎡计算，可容纳企业员工近2.8万人。中航国际广场38层甲级写字楼，建筑面积约8万平方米，按人均办公面积3㎡计算，可容纳企业员工近2.7万人。绿地中央广场元创国际、峰创国际、303米绿地中心双子楼，建筑面积约16万平方米，按人均办公面积3㎡计算，可容纳企业员工近5.3万人。未来还有华尔街广场，总部基地，铜锣湾……可以说，南昌的大部分写字楼都集中在红谷滩，越来越的企业选择在CBD办公未来红谷滩将聚集几十万白领人群？但红谷滩中心地块开发已近尾声仅剩不多的房源也是天价那么这些人能住到哪里住进这些区域？贵！红角洲凤凰洲堵！老城区远！经开区要留在红谷滩中心区，他们又能住哪里？只能西进西进红谷滩南北推进向西拓展红谷滩中心区的开发呈现“鱼骨状”，布局比较方正，但地块日渐成熟和饱和，土地资源稀缺，受CBD辐射影响，环绕红谷滩向西的新建县区域发展日新月异，成为众多投资置业者为此趋之若鹜！交通发展蓝图地铁５号线蝶子湖大道红湾公路红谷滩西已变成城市中央核心土地价值的再发展我们不再与世界保持距离万达的成功运营，及红湾公路的开通，所毗邻的蝶子湖大道亦是规划的南昌总部基地。让红谷滩西瞬间成为一片热土。地块已成功晋级为CBD圈，价值迅速飚升。区域已然站在一个转型的周期。红谷滩万达广场大红谷滩未来的红谷滩将以万达为核心界点形成更大的红谷滩核心区域一个生机盎然的大红谷滩时代南昌进入从红谷滩到红谷滩西,这是一个改朝换代的时刻!这是又一个CBD机会的重来!红谷滩西将成为红谷滩的未来焦点！让我们看看红谷滩西的房地产现象宏观政策MacroPolicy紧跟一线城市步伐二线城市齐发“新政”继武汉市2013年11月22日发布“汉六条”后，短短几天时间内，二线城市的调控新政接连出台。25日，南昌、厦门、沈阳等城市同日发布楼市调控“新政”，紧跟一线城市步伐，升级版的调控政策开始向二线城市延伸。“昌六条”出炉南昌楼市调控加码2013年11月25日，南昌房管局公布楼市调控新政。据《关于进一步做好房地产市场调控工作意见的通知》，南昌进一步提高第二套住房贷款的首付比例，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。同时严禁未成年人购买住房。★增加住宅用地供应★加快普通商品住宅建设，形成有效供给★抑制不合理住房消费★引导开发企业理性定价★大力推进保障性安居工程建设★加强房地产市场监管昌六条住建部工作会议定调2014透露马年楼市五大特征2014年经济增长目标仍然不会太高，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格持续回升，“逆经济周期”发展特征仍将呈现不同城市楼市分化特征明显“双轨制”解决城镇化后顾之忧“城市群”战略迎来新机会短期内政策收紧并加大供地通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”特征。切实落实各地住房保障计划，切实做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题。在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。短期内收紧的调控政策对一些楼市供求关系相对紧张的城市难有大的改变，尤其一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。调控升级，政策收紧，南昌楼市在2013年的冬天步入“冬眠”期，受此影响，2014年入市推盘需提高警惕！结论看完宏观，看微观新建县房地产市场洞察区域市场RegionalMarket涨势明显均价从1月份的6000元/㎡到12月份的近8000元/㎡。新建县房地产市场概况数据来源：新建县房地产管理局网站波动较大2013年下半年每周成交量波动较大，可售面积占量小，2014仍有客观的货量。新盘较少2014年有新房源入市的楼盘数量较少，众多老楼盘已基本售罄。竞品分析CompetitiveAnalysis项目名称融创红谷世界城开发商江西融创房地产项目位置长堎大道和文教路交汇处占地面积114552平方米建筑面积35万㎡容积率2.35总户数2300户建筑形态由9栋27层山地洋楼、6栋18层山地洋楼、4栋低层独立商业以及部分沿街商业组成车户配比1:1.1共2530个车位均价在售6#、7#高层，均价7900元∕㎡主力户型面积两房：76三房：92,104-1082+1房：85~95客户构成新建县本地为主，其次为市区、红谷滩客户关注点新建县本地性价比、配套市区、红谷滩性价比、距离红谷滩近、交通核心卖点赠送面积、商业配套项目特色完善的商业体系，幼儿园等配套，五星级酒店入户大堂，独一无二的直入式停车融创红谷世界城项目名称蔚蓝郡开发商江西恩泽实业有限公司项目位置长征路与长堎大道交汇处占地面积50678平方米建筑面积171260平方米容积率3.00总户数1372户建筑形态由8栋板式结构高层及11990平㎡沿街商业组成车户配比1.3:1共1059个车位均价预计1月中旬开盘，现认筹享2千抵2万主力户型面积两房：84-85三房：86-119客户构成新建经营户、公务员、学校老师公司内部员工客户关注点市区、红谷滩性价比、距离红谷滩近、交通其次为红谷滩人群本地性价比、配套核心卖点商住综合体项目特色地铁沿线,景观居所蔚蓝郡项目名称朗晴园开发商三绿实业项目位置新建县昌湾大道及工业二路交汇处（城开国际北面）占地面积6666平方米建筑面积135642平方米容积率1.13总户数1000户建筑形态联排、多层、小高层、高层车户配比3:1共300个车位均价高层均价7000元∕㎡主力户型面积两房：85-118三房：117-123客户构成新建本地客群为主客户关注点市区、红谷滩性价比、距离红谷滩近、交通便捷其次为红谷滩白领本地性价比、配套核心卖点赠送，公园项目特色特色别墅,低密居所,打折优惠楼盘朗晴园项目名称龙湾国际开发商江西恒源实业有限公司项目位置新建县长堎工业园，工业大道北侧，工业二路东侧（红湾公路旁）占地面积32686平方米建筑面积100000平方米容积率2.50总户数770户建筑形态板楼高层车户配比1.8:1共420个车位最低价高层均价7300元∕㎡主力户型面积两房：96-98㎡客户构成新建本地客群为主客户关注点市区、红谷滩性价比、距离红谷滩近、交通便捷其次为红谷滩及周边人群本地性价比、配套核心卖点刚需户型项目特色欧式古罗马建筑风格龙湾国际123•新建县因刚需群体的绝对主力，因而竞争项目不仅在县内，而且远及经开、湾里、九龙湖地区，争夺刚需市场竞争激烈；•新建县在售楼盘主流产品为90-120的两房或三房户型为主，多赠送的紧凑户型产品更易去化，以适合刚需群体置业需求；•新建县在售楼盘普遍品质一般，新盘以高层物业为主要形态，且体量主要集中于靠近红谷滩区域，承接较多红谷滩外溢需求；4•自2011年红湾公路开通来，新建县与南昌市区的往来便更加紧密，而红谷滩板块的成熟，更是迅速推进了区域融合的步骤，刚需释放房价直奔10000元/㎡。区域房地产市场总结品牌品质品味“三无”的时代虽然新建县房地产市场目前处于快速发展阶段，但纵观各楼盘的现状，区域目前仍处于无无无！“三无”时代的红谷滩西楼盘客群仍以地缘客户为主虽然在红谷滩西进是唯一的选择，但这些白领们宁缺毋滥！在客户对品牌、品质、品味要求愈来愈高的今天，红谷滩西地产品牌化时代，谁来领衔？2014年深耕南昌12年的正荣马年驾到从正荣进军南昌的第一个项目“正荣大湖之都”到正荣御朝阳五盘及红谷滩第一个项目“红谷现代城”，正荣集团已在南昌走过十二年的辉煌历程，今天又来到新建县，来到红谷滩西，为城市刚需一族敬献高品质的标杆性城居作品。中国房地产五十强正荣来了新建没有大牌的时代至此终结而正荣因为南昌县、朝阳新城的项目成功，完成了其在南昌地产的品牌建树。那么这样的时机的介入自然就是一个大哥的角色。红谷滩CBD扩迁，向红谷滩西拓展从CBD拓荒时代，到后CBD的繁荣时代正荣润城，盛逢其时！品牌有了，品质与品味如何体现？“六看”产品看出来的门道占地102亩，总规划建筑面积24万㎡住宅：10栋商业：围绕项目外围（1-2F）独立商铺+底商纯高层围合生态居住社区看整体建筑风格——现代简约风格沿街商业——都市繁华中心看建筑风格户型面积区间在88-125平米之间，可选择性强，且通透性都巨佳；每个户型都有入户花园赠送，都可升级为2+1三房，卧室都带有飘窗；包括赠送在内，项目得房率基本在80%以上，实际使用面积大。看户型随着融创红谷世界城、蔚蓝郡等周边项目的开发建设，项目周边将形成较为集中的居住圈，生活氛围良好。项目周边学校、医院、超市、运动等配套较好，生活便利，能较好地满足生活配套需求。周边多规划为住宅用地配套正在逐步完善看区域配套蔚蓝郡项目优势（Strengths）劣势（Weaknesses）①项目离万达广场仅5分钟车距，区域优势较大；②项目品牌优势明显，拉高档次；③项目周围超市、医院、学校等配套完善；④项目有较大的商业体量，小区商业配套完善且升值空间大。①项目虽离红谷滩距离较近，但仍处于新建县，区域归属仍旧不足；②项目周边整体处于新开发状态，环境有待提高，居住氛围不足。机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势①地处红谷滩西拓的核心区位，就近承接红谷滩中心区白领们的外溢居住需求；②随着红湾公路和西客站的开通，区域住宅将面临新的发展机会，房产辐射力将大大增强；③项目户型多样，有较大赠送，性价比较高，符合刚需群体置业的需求。准确定位和挖掘目标客户群，有效把握西进人群及刚需客户的购买心理，进行相应的满足；•淡化项目现有区位归属，重塑红谷滩正西、新城市新中心的概念，进行区位重塑，以高性价比的姿态消除客户心理抗性；•最大限度展现项目核心价值，树立项目区域领导者的形象与占位。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁①项目周边竞争项目较多，且基本上都以与本案雷同的高层集中入市为主，竞争较为激烈；②项目周边目前工地集中，灰尘杂质较多，环境一般，需待区域建设完成后方有较大改善。•走差异化竞争路线，品质路线，在建筑实体、规划布局、产品挖掘、环境营造，配套实行等方面着力打造，打造核心竞争体系；•做好产品的打造，建立完善的项目自有体系；•以人无我有，人有我优的核心价值超越同质化竞争对手。内部能力外部因素看SWOT分析区域发展红谷滩西进，大势所趋，未来发展空间巨大地段交通周边配套项目品质项目位于长堎大道（城市主干道），通达性较好5分钟到达万达广场，临近麦德龙超市等配套高标准规划，品质化打造，自有商业配套充足看核心优势户型配比以2+1房为主，符合刚需客户的高性价比要求品牌效应中国房地产五十强，正荣集团深耕南昌12载正荣润城，说到底就是一个快销的刚需盘！但是，我们把客户吸引到了红谷滩西，如何把他们留在润城？润城和周边项目的本质区别在哪里？故事的溯源：历经了在南昌及全国的耕耘，正荣产品已走向成熟的阶段。可以说，正荣润城更是凝聚与浸润了正荣南昌12载的智慧与心血，是正荣集团城居作品之集大成者。润「城」细无声十二载浸润的品质十二载浸润的品味故事轮廓：由内及外，包括建材、景观、物业等，正荣润城的产