搜索
说明：本次提案是在住宅部分营销方案一稿的基础上，根据贵公司的书面修改意见，加之胜家准则的最近研究思考，提出的修改稿。同时，为了确保项目营销推广的整体性、系统性，对企业品牌沈阳本土建设、项目整体推广定位、各业态推广定位、各业态推广案名也提出了建议。PART1市场研究PART3市场定位PART7营销节奏目录PART6推广策略PART9费用预算PART8价格策略PART5价值提升PART4客层定位PART2SWOT分析PART3市场定位PART7营销节奏PART6推广策略PART9费用预算PART8价格策略PART5价值提升PART4客层定位PART2SWOT分析PART1市场研究调研情况说明一、调研方法以市场走访为主，包括明调和暗调相结合，并配合对现场销售人员和购房业主的访谈，以及查询沈阳房产局官方备案网站，多渠道、多途径的获取信息。二、关于选取调研样本的说明•在本次市调报告中，没有选取沈阳天地、世贸五里河、华润凯旋门、领先国际的住宅这些项目，主要是因为这些项目虽然处于金廊沿线或城市的核心区，也是在整个市场中具有代表性的项目，但是和本案的产品形态差距太多。这些项目基本都是以大户型为主，最小的户型也都在100平左右，这就导致这些项目和本案的目标客层和购买目的均有明显的差异，对本项目的借鉴和参考价值不大。•在本次市调报告中，加入了一些公寓或商住两用的项目，例如威士顿广场、万达新天地、领先国际公寓、明城国际公寓等，主要是因为这项目都处于中街、太原街、金廊沿线及市中心区域，而且产品形态（主要是户型结构）和本项目非常类似，那么客户构成情况和购买目的也必然会有很多相似的地方，对本案的借鉴和参考价值比较大。中街区域地址大什字街小东路装修标准清水占地面积总体7.2万㎡建筑面积总体52万㎡C区住宅约6万平容积率7.2产品形态C区4栋31层点式高层工程进度A区现房C区封顶住宅部分C区4栋31层点式交房时间2010年8月户数1000户型面积区间占比主力户型起价6200元/㎡一室44㎡20%85㎡以上均价6800元/㎡一室60㎡20%最高价7500元/㎡二室80㎡20%二室85-88㎡40%中粮大悦城丰瑞威士顿地址东顺城街津桥路装修标准精装占地面积8000㎡建筑面积7.4万㎡地上6.2万公寓4万容积率9.25产品形态2栋23层点式工程进度立面公寓部分2栋23层点式交房时间2010年3月户数约700户户型面积区间占比主力户型起价7300元/㎡一室45-90㎡100%53-58㎡均价7800元/㎡最高价8300元/㎡中街上乘地址北中街占地面积5000㎡建筑面积2.3万㎡住宅2万容积率6.4产品形态一栋10层工程进度内部装修装修标准精装1000元/㎡住宅部分（精装）1栋10层（280户）交房时间2009年12月底价格信息户型面积区间占比主力户型起价8400元/㎡一室31-4335.71%39㎡均价9000元/㎡二室63-7425%63㎡最高价1.2万/㎡二室84-9411.43%84㎡————三室102-14027.86%102㎡地址大东区大十字街装修标准清水占地面积3.15万㎡建筑面积16万㎡容积率5产品形态2栋9层板式小高层，9栋34层高层工程进度封顶住宅部分2栋9层，9栋34层交房时间2011年4月户数约2000户户型面积区间(高层)占比(高层)主力户型起价元/㎡一室39-4920%90-106㎡两室均价元/㎡二室65-8040%最高价元/㎡二室90-10615%三室111-11312.5%三室131-13512.5%东远国际花园注：本项目销售手续不全，没有开始销售工作，价格没确定。天润广场大悦城威士顿广场中街上乘东远国际小结产品形态、面积、户型情况：项目一居室二居室三居室备注大悦城44/6080-8840%60%威士顿广场45-90自由分割100%中街上乘31-4363-94102-14035.71%36.43%27.86%中远国际花园39-4965-106113-13520%55%25%31%54%15%一居室二居室三居室•由上表可见，中街区域的住宅产品都以中小户型为主，一居室一般在30-60平之间，二居室一半在60-100平之间，三居室在100-140平之间。•其中一居室和二居室所占的比重最大，一居室的总户数约占31%，二居室的总户数约占54%，三居室的总户数约占15%。销售情况项目开盘时间到目前为止销售率销售面积销售套数年均销售面积年均销售套数明年待销售面积大悦城A区07年6月到08年6月销售90%3万平5033万平500户——大悦城C区09年11月80%5万平6005万平600户1万威士顿广场08年11月80%3.2万550户3.2万550户0.8万中街上乘08.1180%1.6万224户1.6万224户0.4万中远国际花园未售16万购买目的•所调研项目的客户，主要以投资为购买目的。•大悦城A区的住宅，虽然是住宅的产品属性，但是其中有超过七成的客户购买之后不用于自己居住，都是作为投资选择。而且在投资的这些客户中有超过半数目前都是用来当做写字间使用。•丰瑞威士顿广场的客户有接近八成是做投资之用。由于威士顿项目的性质就是一个商住两用的产品，而且占据东顺城路和金桥路两条主要街路，距离中街近，楼下就是新世界百货四店，而且在调研的这些项目中，可预期的租金水平最高，因此用来投资的客户比重更多一些。•中街上乘也是以投资客户为主，大约占到总体的七成以上，因为中街上乘四楼是复式产品，因此集中了一些居住客户。但是由于其距离中街最近，目前的租金附近项目的租金水平较高，因此投资出租的比例较高。•以上信息仅供参考，因为大悦城A区虽已交房，但是入住的业主并不多，威士顿广场和中街上乘还未交房，中远国际花园尚未正式销售。•以上信息基本是通过现场销售人员的介绍所得。客户构成•目前中街区域的项目，客户以全市范围为主，并不是仅仅局限于区域内的地缘性客户。•这主要由中街特殊的地理位置、产品属性和户型特点以及满足购房者多元的需求和自身多重功能所决定。太原街区域万达新天地地址民族街占地面积1.8万㎡建筑面积12.5万㎡（公寓9万）容积率6.9产品形态4栋34层（3栋公寓，一栋写字间）工程进度现房装修标准精装1000元/㎡公寓部分（精装）3栋34层（约1800户）交房时间现房价格信息户型面积区间占比主力户型起价5600元/㎡一室35㎡48%50㎡均价7200元/㎡一室50-68㎡42%最高价9200元/㎡二室82㎡10%中驰国际地址胜利大街南五马路占地面积1.14万㎡建筑面积11.75万㎡容积率10.3产品形态现售2栋31层（约300户）高层住宅（规划5栋）一栋29层写字间工程进度封顶装修标准清水住宅部分4栋31层交房时间准现房价格信息户型面积区间占比主力户型起价2010年1月开盘，预计价格均价5800元/㎡均价二室56-75100%56㎡最高价万达新天地中驰国际小结产品形态、面积、户型情况：项目一居室二居室三居室备注万达新天地35-688290%10%中驰国际——56-75——100%77%23%0%一居室二居室三居室•由上表可见，太原街区域的住宅产品都以中小户型为主，一居室一般在35-70平之间，二居室一半在56-82平之间，没有三居室产品。•一居室的总户数约占77%，二居室的总户数约占23%。销售情况项目开盘时间到目前为止销售率销售面积销售套数年均销售面积年均销售套数明年待售面积万达新天地07年9月基本售罄9万1800户4万800套几乎没有中驰国际预计2010年1月开盘——————————11万购买目的•所调研项目的客户，投资和自住为目的的均有。•太原街核心商圈里的项目，例如万达新天地以投资为主，自住为辅，比重大概为6：4。因为太原街区域自身就是一个CBD，周边有许多写字间，距离和平北大街也较近，因此有一些年轻白领在此购房自己居住，在太原街附近和和平北大街、三经街等附近上班。所以自住的比例比中街的小户型住宅和公寓稍高一点。•太原街商圈外围或者说周边的项目，例如中驰国际就以自住为主。因为中驰国际已经在南五马路上，处于太原街商圈的边缘，而且从户型设计上也是重点满足正常生活居住为主要目的。以及和它一街之隔的韵动领地是一个小户型的住宅产品，基本都是年轻人第一次置业，满足最基本的居住需求为目的，因此中驰国际也或多或少受其客户的影响，整个项目基本以满足自住购买目的为主。•以上信息仅供参考，中驰国际还未交房。•以上信息基本是通过现场销售人员的介绍所得。客户构成•目前太原街区域的项目，客户以区域内的地缘性客户为主，主要集中在和平区和铁西区。•万达新天地有许多在附近写字间上班的白领阶层购买，基本以和平区的客户为主；中驰国际地处和平和铁西的交界处，客户涵盖了和平和铁西两个主要区域。•但是由于太原街特殊的位置，也有大批市内其他区域的客户在此购买。金廊及其他区域领先国际公寓地址青年大街大西路占地面积3.2万㎡建筑面积30万㎡（公寓3万平）容积率9.3产品形态26、28、29、30、31、34层高层各一栋工程进度封顶装修标准精装公寓部分（精装）一栋28层点式（506套）交房时间准现房价格信息户型面积区间占比主力户型起价9100元/㎡一室46-58㎡77.27%53㎡均价10000元/㎡二室66-75㎡18.18%最高价10800元/㎡三室93㎡4.54%明城国际公寓地址广宜街占地面积3.5万㎡（总体）建筑面积18万㎡（总体）（公寓3万㎡）容积率5.1产品形态1栋22层(公寓部分)工程进度现房装修标准精装公寓部分（精装）一栋22层点式（约342套）交房时间准现房价格信息户型面积区间占比主力户型起价5700元/㎡一室54㎡50%54㎡均价6800元/㎡二室108㎡35.09%最高价8800元/㎡三室117㎡14.01%万达广场地址兴华街沈辽路装修标准清水占地面积20万㎡建筑面积90万㎡容积率4.5产品形态28栋24-28层板式高层总户数6600户工程进度部分竣工住宅部分目前推出12栋（2900余户,约22万平)交房时间2010年初价格信息户型面积区间占比主力户型起价5000元/㎡一室42-46㎡19.17%43㎡均价5500元/㎡二室64-77㎡15.21%86㎡最高价6100元/㎡二室83-100㎡36.70%三室99-114㎡28.90%110㎡地址市府大路和平大街装修标准清水占地面积5万㎡建筑面积20万㎡容积率4产品形态5栋点式33层高层（一期为靠近北侧的两栋，现在认购的是最北侧的一栋）12月6第开始接受诚意金2万工程进度正负零住宅部分5栋33层高层（1860户）交房时间待定价格信息户型面积区间占比主力户型起价待定一室4916.67%60-70㎡两室均价二室60-7066.66%最高价二室8516.67%明城新北市地址市府大路北京街交汇处装修标准精装占地面积3万㎡建筑面积30万㎡（住宅大约10万㎡）容积率10产品形态住宅为2栋33层的高层工程进度封顶住宅部分2栋33层高层（1320户）交房时间预计11年年中价格信息户型面积区间占比主力户型起价预计均价12000一室6015%80-90㎡两室均价二室70-10970%最高价二室90-11015%新华国际金融中心本案领先国际公寓明城国际明城新北市新华国际小结产品形态、面积户型情况：项目一居室二居室三居室备注领先国际46-5866-759377.27%18.18%4.54%名城国际5410811750%35.09%14.01%万达广场42-4664-10099-11419.17%51.91%28.90%明城新北市4960-708516.67%66.66%16.67%新华国际金融中心6070-10990-11015%70%15%23%56%21%一居室二居室三居室•由上表可见，市内其他区域的住宅产品中，一居室一般在42-58平之间，二居室一般在66-100平之间，三居室一般在93-114平之间。•一居室的总户数约占23%，二居室的总户数约占56%，三居室的户数约占21%。销售情况项目开盘时间到目前为止销售率销售面积销售套数年均销售面积年均销售套数明