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湖南宏聚植物园项目营销执行报告本人从事房地产策划工作多年，从项目前期的市场调研的组织、实施、报告撰写，项目发展前期策划，规划设计方案的参与，开盘工作筹备、制定宣传推广方案、广告工作的对接，销售执行、管理，业务的谈判、工作对接，等售后服务的房地产营销各个环节管理、运作十分熟悉，并在长沙和多个省外城市曾操作过住宅项目，有一线的实战经验和管理经验。多年来，本人在操作项目的同时进行了诸多实践操作，对各区域房地产市场均有些全面的了解，同时积累了大量宝贵的专业知识，对后续项目的运作奠定了坚实的理论和实践基础。感谢宏聚公司对本人的信任，给与本人参与思考本项目的机会。由于时间关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会加入贵司进行更为深入的沟通，使得本项目打造成为区域性的标杆物业，提升宏聚品牌！前言这次提报我们要解决哪些问题？1.卖多少钱？2.卖给谁？3.怎么卖？报告结构◎市场定位分析◎产品定位分析◎定价策略◎客源定位分析◎推案策略◎竞争分析◎主题定位与演绎◎营销推广策略◎市场定位分析◎产品定位分析◎定价策略◎客源定位分析◎推案策略◎竞争分析◎主题定位与演绎◎营销推广策略报告结构○长沙城市背景分析○宏观调控政策分析○房地产宏观市场分析○项目区域市场分析○项目市场定位长沙经济逆势而上，实现超越从长沙市各项经济指标来看，长沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长沙房地产发展提供良好的基础。1、2009年长沙地区生产总值增长率为14.5％，人均生产总值为36,989元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、2009年人均城市居民收入达到16,836元；4、据市经委快报数据显示，完成全社会工业总产值3084.50亿元，同比增长19.2%，完成规模以上工业总产值2597.52亿元，增长20.0%。工业占全市经济总量42.2%。长沙工业跃居全国第8，规模工业总量排名提4位。在工业经济的强劲拉动下，长沙在全国35个中心城市中GDP的排位也从第17位前移至第14位。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2000200120022003200420052006200720082009地区生产总值增长率13.90%13.40%13.70%16.70%20.40%17.20%18.40%21.80%15.10%14.50%工业生产总值12.00%10.60%13.60%32.20%25.20%29.30%26.90%30.50%34.21%17.90%全社会固定资产投资额增长率22.80%38.30%29.60%36.50%35.00%31.90%23.70%32.60%29.63%28.50%城镇居民人均可支配收入增长率3.20%8.90%10.00%10.10%11.00%12.80%12.00%16.00%13.20%13.10%地区生产总值增长率工业生产总值全社会固定资产投资额增长率城镇居民人均可支配收入增长率中央和省在长沙重大基本建设项目近年计划总投资518.5亿元，2009年投资156亿元，占重大项目年度计划总投资的11%；2010年计划投资268.5亿元，实施重点工程136个。基本建设项目：(一)安居工程：三角洲整体开发项目、东牌楼旧城改造项目、南湖片区•北部（金外滩）棚改、中山西路棚户区改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤岗冲棚户区改造等项目建设为重点（二）畅通工程重点实施长株潭城际轨道交通、武广铁路客运专线、四个过江通道、十条主干道、五座桥梁、“一区四片”路网和内五区路网建设项目等。（三）文化工程两馆一厅、长沙市青少年宫等续建项目建设，湘江客运中心、长沙文化产业园、先导区湖南文化艺术产业示范基地等项目的建设（四）重大片区建设主要包括武广片、南湖片、滨江新城片等三大片区和农村土地整理2009和2010年将是长沙基础建设突飞猛进的一年总体规划方向形成“一主两次四组团”的城市布局:“一主”指中心城区。“两次”指河西新城和星马新城“四组团”暮云、捞霞、高星、含浦“十一五”规划重点开发区域：河西新城星马新城一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团长沙城市与区域规划发展态势2009-2011年，长沙市二环以内棚改面积将超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目，三年之内全部要改造完毕。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改项目分别是33个、24个、52个，涉及拆迁面积分别为约200万平方米、148万平方米、288万平方米，总面积约730万㎡。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。其中2009年总投资166亿元，启动了33个棚户区涉及居民近5万户，重点项目24个，完成市属企业危旧房屋改造拆除4000户，完成6000户货币补贴凭证的发放目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区等。根据《中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见》，2012年末将达到人均35㎡的小康居住水平目标南湖片区是长沙市今年最大的棚户区之一，约聚集有3万棚户居民。棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。旧城棚户区改造释放强大需求长沙市轨道交通工程：2号线已于2009年9月启动建设，部分地铁站已相继动工预计五年后建成通车；1号线一期工程地质初勘12月26日全面启动,初勘为期一个月。另外，1号线一期工程取消了曾备受市民关注的伍家岭站与黑石铺路站，新增了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、时代阳光大道站和披塘路站。过江通道：主要建设湘江大道浏阳河隧道，劳动路湘江隧道，开展营盘路湘江隧道和人民路湘江隧道的前期工作，营盘路湘江隧道已于2009年9月动工建设。预计到2012年元月建成。轨道交通与过江隧道等重点交通工程，将会快速提升城市化率武广高速铁路2009年12月26日正式开通运营12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆迁建设同步推进的是，武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商，未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形。武广新城的长沙站南北楼、长沙站西广场地下商业项目、杜花路国际商业中心以及磨盘洲、潭阳洲主题乐园项目等，将成为“长三角”资本追逐的热点，预计武广新城项目投资将超过50亿元。随着武广客运专线的全线通车，这一中部地区商务交通枢纽将在雨花区崛起70个城建项目竣工市政府安排城建重点工程建设项目102个（未含先导区47个项目），年度计划投资182.1亿元;已开工项目78个，完成投资128.5亿元，占年度计划投资的71%;70个项目陆续竣工。加之南湖、滨江、武广三大片区土地整理，全年将完成城建重点工程建设投资180亿元左右，相对2008年可净增投资50亿元。其中，“一洲两岸”项目已完成投资40.9亿元，占年度计划投资的78%。而位于新河三角洲片区内，计划于2009年竣工的“两馆一厅”工程，由于要配合开福区北部新城的开发进度，只得放慢脚步延迟交工。目前，音乐厅完成封顶，博物馆、图书馆完成主体结构。此外，湘江大道南段景观工程、潇湘大道北段风光带景观工程、橘子洲风景区、滨江大道、湘江大道三角洲段、浏阳河隧道、五合垸段、经开区段、戴家河段、潇湘南大道目前已基本完工。音乐厅图书馆博物馆城市宏观经济向好城市GDP、人均GDP持续上涨，城市固定资产投资快速增长，宏观经济的高速发展有力地促进了房地产业的快速发展。居民消费力日渐增强城市人均可支配收入稳居中部省会城市之首，社会消费品零售总额增长迅速改善居住环境的要求较高居民住房支出比重偏低，人均住房面积还有较大的增长空间，高消费倾向有利于城市房地产业的持续繁荣长沙城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强据有关资料显示，到2020年，长沙城区人口将激增至350万，城市化率继续保持稳步增长•长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。•持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。•长沙城市建设如火如荼，•良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，•会吸引更多实力投资商来长投资，•也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。长沙经济态势小结城市经济运行与规划小结◎市场定位分析◎产品定位分析◎定价策略◎客源定位分析◎推案策略◎竞争分析◎主题定位与演绎◎营销推广策略报告结构○长沙城市背景分析○宏观调控政策分析○房地产宏观市场分析○项目区域市场分析○项目市场定位2010年经济工作重点——稳增长、调结构2010年经济工作六大主要任务一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密切跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速度二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。积极稳妥推进城镇化。当前要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。三、夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。六、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。明年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。2010年货币政策——维持适度宽松、有所收紧•中国人民银行及多家金融机构7日召开会议，研究部署贯彻落实中央经济工作会议部署的具体措施。央行表示，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，重点把握好政策实施的力度、节奏和重点，把握好货币信贷增长速度。多家金融机构表示，明年在信贷方面将合理安排信贷投放总量下加大调结构力度，落实有保有压的政策要求。•2009年全年信贷增长在9.7万亿元左右，虽然受到严厉的楼市调控政策影响，但市场普遍预计2010年信贷增量应在7万亿到8万亿元之间，货币供应仍较为宽松。2010年房地产政策——政策严调，有保有压•保：明年经济工作强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限。•压：政策严调，抑制投机性购房4月份注定是不平静的一月，继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划，17日国务院再度发布新“国十条”，19日住建部发布加强房地产市场监管的通知。为有效遏制房价飞涨，中央密集出台楼市调控政策，尤以“国十条”为重。•增加保障房供应–2009年中央预算安排的保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%，2010年国家将大力推动保障性住房建设。–住建部提出，2010年要通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。–发改委数据显示，中央2010年住房建设投资额度从此前的2800亿元增加到4000亿元。•长沙将加大廉租住房建设–8月28日，长沙市安居、棚户办召开保障性住房建设工作座谈会，探讨完成今年保障性住房建设的有效举措，谋划2010年廉租住房建设新思路。–2010年，长沙将开展“城中村”改造试点，继续推进经济适用房货币补贴，力争完成棚户区拆迁200万平方米，新建廉租房6000