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滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点.区域高端人士聚增.“限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。目标客户从观望转向关注.年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业\特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键.前言别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望.投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾.前言6、别墅市场发展方向直销时代的来临及下线操作别墅项目操作关键词--口碑市场分析一、土地一级市场分析2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后，使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。市场分析二、房地产二级市场分析滨海湖板块东丽湖板块滨海核心板块由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能性较小；但关注程度较高近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。珠江(宝坻)板块滨海湖板块滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域.连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。市场分析竞争对手：主要竞争对手潜在竞争对手滨海湖万科东丽湖弘泽制造远洋新干线京津新城东丽湖板块项目名称地理位置发展商景观特点规模经济指标价格情况占地面积建筑面积建筑形式容积率绿化率户型面积万科东丽湖三期东丽区东丽之光大道天津万科房地产有限公司规划上做成组团式围合,形成景观组团8.1万平米80794平方米独栋别墅合院别墅联排别墅公寓0.6240%188－350㎡，主力户型为220平米左右的独栋别墅联排别墅13000，双拼20000水畔茗墅东丽区建国大街和津沽路交口天津米兰置业有限公司40万连排与双拼别墅，花园洋房35%200-300平米均价7000远洋新干线东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口远洋地产有限公司21万38万联派、双拼别墅0.55200-350平米夏阳溪韵风景湾东丽东丽湖东丽之光大道北侧天津亿兆投资发展有限公司依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统107000平方米54600平方米景观别墅、双拼、联排、独栋别墅0.5152%200-300平米连排6800，双拼8500朗钜天域东丽区东丽湖东丽之光大道北侧深圳市朗钜实业有限公司东丽湖水生态环境1500亩联排、双拼、独栋0.4648%联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米连排150-180万/套，独栋800-1500万/套洞高尔夫球场、温泉会所、游艇码头等相关休闲配套独栋、双拼、联排0.2560%320-350小区距离开发区中心区20分钟的车程，40分钟可以到达国际机场，1小时内可以到达天津市区。17000未成交滨海湖天津滨海新区内天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司规划上突了自然、生态及水系，建筑上强调相互之间的组合和立面设计独栋、双拼0.4650%200-450距离开发区核心区较近，40分钟到达天津机场位于滨海新区开发区内，属于繁华闹市区，周边配套有高端使命文化广场等无未开盘京津新城宝坻沿津蓟高速往蓟县方向3号出口合生创展、珠江地产别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相隔交错联排、双拼、独栋0.2770%200-2000平米均有潮白河水域面积14.8平方公里,面积50000亩的平原森林均价5000/平米项目共分十期开发，前期售价很低，已基本售完，现状销售平稳，均每月实现20套左右销售纵横观点：中心型与度假型别墅项目明晰。度假型别墅项目产品同质化严重。市场分析客户分析目标客户特性：行业分布职业职位文化年龄收入水平购房情况消费特性区域分布涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等众多领域。大型企事单位企业领袖及高管、私营企业业主、具有隐性收入的军政要员、文艺界名流（如演员、艺术家等）多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁身价三千万以上至资产总值上亿投资\度假\自住比例相当；二次及多次以上置业者居多注重同阶层消费，讲究个性、功能、舒适性与休闲性等以本地（滨海新区），异地（北京、山西等）购房客户为主体方向客户分析竞争项目客户分析：名称滨海新区企业领导滨海新区跨国企业高管港务局渤海石油军政要员山西煤炭企业法人北京富商天津市区高端客户其他东丽湖独栋20%15%3%2%10%10%20%15%5%东丽湖联排15%15%5%5%10%10%20%15%5%滨海湖独栋15%15%0%1%5%14%40%5%5%滨海湖联排20%15%5%5%5%10%30%5%5%芦花庄园独栋35%40%0%0%0%0%0%0%0%芦花庄园联排40%40%0%0%0%0%0%0%0%客户分析竞争项目客户分析：名称开发区市区异地其他东丽湖20%30%40%10%滨海湖35%5%50%10%芦花庄园80%5%10%5%开发区及异地市场将成为本项目客户的主要来源地本项目目标客户挖掘深度不足客户分析按客户购买实力划分：大型企事单位企业法人，跨国企业高管、具有隐性收入的军政要员、文艺界名流（如演员、艺术家等）私营企业单位企业法人、大型企事业单位高管、私营商铺经营者该类客户是本项目独栋别墅产品的主力消费人群将为后期联排产品提供支撑强力客户潜力客户营销思路富有阶层的涌现和购买力旺盛营销背景滨海新区政策利好，全国关注别墅用地的停止供给度假别墅优势并不清晰，客户分流直销时代及目标客户体系的拓展营销思路滨海新区假日港湾住宿＋休闲（旅游）＋会议3、距离滨海新区核心区较近，可满足高端人士迅速回到城市解决商务、信息、视野、社交的需求1、项目近邻基辅主题公园区，自身配套高尔夫球场，满足高端人群休闲需求2、周边有湖有景，满足高端人群远离城市喧闹的需求；4、别墅项目未来供应量降低、项目自身配套较好，满足高端需求；2、主力产品符合市场需求比例：1、现阶段区域配套不完善；2、前期宣传没有树立市场口碑；3、产品外檐设计较弱；4、价格差距较大，需要重新引导；1、区域发展前景较好；2、别墅型产品是今后的稀缺产品1、同区域项目竞争激烈；2、目标客户群较少且分流严重营销思路营销思路围绕口碑、人脉两个核心点市场有效造势保障先行，精准打击目标客户活动串联营销体系（产品体验、客户公关等）整合资源，完善客户资源体系营销思路活动串联营销体系（上线媒体成为辅助手段）通过举办高端客户活动组织客户体系亲临项目现场，亲自体验本项目作为“滨海新区假日港湾”的独特魅力建立良好、畅通的客户口碑传播通道。配合手段：大众媒体市场造势区域规划、交通配套、产品优势（体验）等主体手段：精准锁定目标客户体系，实现产品与客户的直接对位。营销思路保障先行，精准打击目标客户通过与开发区保税区工会联合会的良好合作关系，邀约开发区、保税区、空港物流区各企事业单位的相关领导通过与渤海石油、港务局等单位联系，邀约高收入人群通过与招商银行的良好合作关系，邀约招商银行金葵花VIP客户（个人账户存款500万以上）通过与北京各高端俱乐部及山西晋商协会等组织联系，邀约异地高端客户开发区异地高端人群高端组织营销思路对已有客户资源进行维系，如产品体验、活动宣传（组织高尔夫球赛、高锻论坛等），加强与高端人士联系，促进口碑传播1整合资源，完善客户资源体系32渠道积极拓展北京、山西等异地高端资源市场积极组织各类高端客户活动，如高尔夫球比赛，酒会等营销思路直销时代的来临！执行细案任务：12月份前完成一期9套独栋（500万）别墅销售任务。阶段方案关键词：准确、直销、效率、保障、造势（口碑）前期到访客户、开发区工会联合会、开发区、塘沽部分商业、开发区高端社区、新商界高端组织、纵横高端客户资源回访滨海高端组织（华纳高尔夫、泰达会馆等）整合北京资源、晋商协会、山西煤炭企业老板、我爱我家等我们的目标客户是：所有承受别墅总价500万以上的精英阶层开发区、塘沽部分区域、异地（北京、郊县、山西）他们来自：通过与媒体合力打造公益活动（倡导保护湿地、保护滨海家园），以高端客户喜欢的高尔夫活动为主题，精确锁定高端客户组织参与。通过组织、关系、身份形象等方式保障目标客户到访。方式：、16日31日11月15日线上线下节点活动任务完成活动组织拓展完成活动筹备完成客户梳理挤压主体释放公益活动意义、时间、报名方式（配合释放产品、资源、交通、规划优势）避免主次颠倒（见下PPT）前期到访客户、开发区工会联合会、开发区、塘沽部分商业、开发区高端社区、新商界高端组织、纵横高端客户资源回访、滨海高端组织（华纳高尔夫、泰达会馆等）整合北京资源、晋商协会、山西煤炭企业老板、我爱我家等高端客户体系意向释放及邀请组织报名收拢活动协调直销方式引入：在组织阶段销售员直接对应客户，释放信息特别注解：主、次的分配依据：阶段项目任务较重，须在短期内对目标客户进行聚焦并形成意向关注。但高端客户群体对市场商业模式把握准确。至使此阶段上线主题为公益活动（通过有效媒体整合及贯名方式增加可信度），以公益形象、活动乐趣、组织竞赛、结伴参赛确保参加。即实现下线宣传项目（11月—12月15日前，销售与客户对位）上线及活动宣传公益比赛。客户在充分了解项目同时关注活动，活动在销售策略下给予客户不断冲击挤压。最终形成成交。形成较好的营销体系。执行细化主体形式：活动主题：保护滨海家园---芦花庄园高尔夫球赛二日规则：以组织为单位报名参加比赛，每个组织由3名组员构成，以全队综合成绩作为最后评判标准（由组织报名，增加高端人群邀请机率，同时由于每组3人，确保高端客户结伴参加）参加组织：前期到访客户、开发区工会联合会、开发区、塘沽部分商业、开发区高端社区、新商界高端组织、纵横高端客户资源回访、滨海高端组织（华纳高尔夫、泰达会馆等）整合北京资源、晋商协会、山西煤炭企业老板、我爱我家等奖品设置：高尔夫球装备、芦花庄园购房优惠、公益事业大奖、旅游等主体流程：活动开杆活动