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价值解读明确市场位置，解读营销基础。市场占位提炼客户的感知价值，摸出客户愿意支付的条件。营销策略精细化营销，保证项目开发的系统成功而非风险成功。报告结构企划推广整合推广，为项目成功销售保驾护航。1.品牌价值2.城市价值3.项目价值价值解读品牌价值银泰是源自本土的国际化品牌，总市值数百亿，品牌影响力卓越，号召力强大。价值解读市场占位营销策略企划推广银泰中心银泰百货银泰城品牌战略在百强县战略体系中，奉化银泰初战告捷，品牌价值深入人心，后期将为各个项目带来广泛品牌传播效率。价值解读市场占位营销策略企划推广奉化银泰城北仑银泰城慈溪银泰城奉化市区中心标杆北仑新城区中心标杆慈溪市区中心标杆城市地位慈溪作为北部都市区核心，城市影响力与形象力显著提升，未来城市发展空间广阔。价值解读市场占位营销策略企划推广慈溪城市发展规划：北扩、东延、南调、西控、中更新的发展思路。北部重点发展大型产业基地及物流基地；新城大道沿线东部为行政和高端居住；南部为承接东部的居住区域；西部主要为农居城市化改造区域。城市经济连续六年排名全国百强县第七名，民营经济势头迅猛，购买力与消费力强劲。价值解读市场占位营销策略企划推广指标06年07年08年09年10年GDP总值(亿元)450.19531.51601.44626.24757.70同比涨幅19.92%18.06%13.16%8.20%15.6%人均GDP（元）4421851905584376061073064同比增幅19.30%17.38%12.58%3.72%20.55%固定资产投资(亿元)165.2182.87196.32216.08251.41同比涨幅2.40%10.70%7.35%10.07%16.14%社会零售总额(亿元)157.07182.31215.09246.87289.77同比涨幅15.98%16.07%17.98%8.20%17.37%进出口总额（亿美元）40.5350.7768.7760.9082.02同比增幅28.80%25.30%16.40%-11.40%34.7%财政收入（亿元）62.0175.118691104.88同比涨幅24.02%21.13%14.50%5.81%15.25%项目区位市中心核心地段，既是城市的中心，也是商业的中心，地段价值无可复制，为项目的价值发展奠定基础。价值解读市场占位营销策略企划推广中心城区本案文化商务区西部新城项目价值集百货、卖场、影院、商业中心、公寓于一体的16万方城市复合地产，为项目的综合平台打下坚实的基础。价值解读市场占位营销策略企划推广项目价值属性世界的银泰财富的慈溪中央的地标目标商业价值的最大化公寓风险的最小化核心问题整体定位如何匹配城市的发展需求？出售商业与持有商业如何有效互动？如何创造公寓价值的唯一性与稀缺性？答案源自市场1.宏观篇2.商业篇3.公寓篇市场占位宏观政策中央调控房地产决心坚定；后续政策不断跟进。价值解读市场占位营销策略企划推广时间政策主题政策内容2010.11.3《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》住建部叫停购买三套及以上住房公积金贷款二套房首付不低于50%公积金贷款购房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差别化利率。2010.11.16《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋2010.11.22《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》允许从土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金用于公租房，并利用贷款贴息引导社会发展公租房2011.01.26新国八条剑指楼市二套房首付提至六成国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。2011.01.28上海重庆公布房产税细则上海重庆公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%，上海税率为0.6%2011.02.22《商品房销售明码标价规定》国家发改委22日发布的《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。2011-3-2740城市亮房价调控目标《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。全国目前有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见下降——绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。截至昨天，公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。宏观政策回顾：2011年行业遭遇史上最严厉调控，调控决心之坚决，后续细则跟进之速度史无前例，而政策出台对于市场成交和后市的预期的影响尤为巨大；宏观政策2011年内6次上调准备金率，流动性控制逐渐加强。价值解读市场占位营销策略企划推广中国准备金率历次调整一览中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准备金率已达到21.5%的历史最高点。通货膨胀很大程度上是由于货币超发所致，上调准备金率一方面可以控制货币流动性，另一方面对于银行放贷也起到了很大的控制性影响，增加了银行放贷受益的难度。宏观政策2011年内3次上调存贷款利率，收紧预期对抗通胀。价值解读市场占位营销策略企划推广中国利率历次调整一览中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。市场反应2011年上半年近半数城市成交量出现同比下滑。价值解读市场占位营销策略企划推广2011年上半年，市场总体低迷，多数城市成交量下降。20个主要城市中，有9个城市出现大幅的成交量下降；由于翘尾因素，在11个成交量增长的城市中涨幅多在10%以内，成交量维持在低位；从成交均价来看过半数城市的成交均价出现了同比的上涨；宁波市场上半年供应量的井喷仅带动成交量同比小幅增长，将有56万方的存量转入下半年市场，去化压力增加。价值解读市场占位营销策略企划推广2011宁波市六区住宅供销全面赶超去年上半年，鄞州、北仑成为成交主力区域2011年上半年宁波市六区住宅供应量为147.19万方（含存量房），去化90.53万方，分别同比去年上升71.35%和10%；2011年宁波市六区住宅成交量最大的区域为鄞州区（包括城西）35%，其次为北仑25%；2011年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的61%，格局变化明显，较去年同期下降13%；6%11%18%17%4%5%0%14%25%2011年上半年宁波市六区住宅成交区域分布海曙区城东片区城西片区鄞州区江北区江北北区东钱湖区镇海区北仑区85.9147.1982.390.531624215221146001480015000152001540015600158001600016200164000204060801001201401602010年2011年2010-2011上半年宁波市六区住宅供销供应量（万方）去化量（万方）成交均价（元/平米）慈溪市场自1月底新政出台后，市场瞬间低迷；而后逐步回升，5月底华润的热销带动成交量大幅上扬。价值解读市场占位营销策略企划推广慈溪住宅成交走势图58300.4112806.289474.5513725.9219248.3539448.55175421161111499963813578142230100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月成交量(平米）价格（元/平米）慈溪市场相对宁波等一二线市场的严峻，慈溪市场的环境相对宽松，强劲的购买力和市场需求依然支撑着楼市。价值解读市场占位营销策略企划推广“华润凯旋门开盘热销8亿”华润凯旋门于5月21日开盘，推出276套房源，主力户型140-224㎡，均价2万/㎡，典型的中高档楼盘，开盘一周内去化200多套，开盘两周总销达到8亿。虽然市场整体受限，但慈溪市场相对宽松的市场环境和强劲的购买力将为区域的市场赢得生机。宏观总结1.宏观篇2.商业篇3.公寓篇市场占位发展历程慈溪的商业市场处于传统商业阶段，与客户的消费需求严重脱节，导致消费外流现象明显。价值解读市场占位营销策略企划推广商业发展成熟度2003年之前2004-2006年2007-2009年2010年后国贸大厦上林坊华润万家银泰百货以国贸大厦为主的单一商圈，整体档次较低，以日用百货消费为主上林坊、解放路步行街，南苑柏隆鞋城等一批现代商业开业大卖场+百货的商业模式开始出现，大润发、华润万家相继开业一线品牌开始进入，香格国际广场、银泰百货、开太百货投资开建项目分布慈溪的主要商业项目分布较为集中，但凝聚效应不够明显，缺乏标志性的商业项目。价值解读市场占位营销策略企划推广商业形态序号名称百货1国贸大厦2华润万家3南苑鞋城大卖场4大润发5华润万家6华润万家商业街7三北大街8环城南路9天九街主题步行街10解放街11上林坊12新天地13新都汇12345678910111213主要商圈三条商业主轴依次形成慈溪的三大主力商圈，是慈溪商业市场的核心组成部分。价值解读市场占位营销策略企划推广三北大街商圈：三北大街商业街及交叉延伸路段街铺、教场山附近街铺；解放街商圈：以解放街为轴心，包括解放街、华润万家卖场、南苑鞋城、新天地、新都汇、上林坊等商业集群；环城南路商圈：早期围绕国贸大厦形成的区域型商圈、后由环城南路的沿街商铺及两端的百货商场组合成新的商圈。三北大街商圈老慈溪人严重的绝对商业中心，主要以服装等零售类业态为主，餐饮和娱乐比例较少。价值解读市场占位营销策略企划推广类型名称营业面积（平米）开业时间档次定位楼层租赁模式一层租金水平（元/㎡·天）满租率商业街三北大街950002004年中端1固定租金8-1598%卖场+百货大润发360002008年底中低端3固定租金5-10100%范围：东起孙塘路，西至新江路（包括教场山区域），北至实验路，南至小茶亭路的区域，以三北大街为主轴，包括了三北大街和教场山附近的商业；定位：中端和中低端，慈溪最长、档次最高、涵盖品牌最多；客源：具有很强的客源辐射能力，以本地中高端消费者为主，尤其是女性占据较大比例。解放街商圈当前慈溪的商业中心，商业最密集，价值最高，主要以服装等零售类业态为主，餐饮和娱乐比例较少。价值解读市场占位营销策略企划推广类型名称营业面积（平米）开业时间档次定位楼层租赁模式一层租金水平（元/㎡·天）满租率百货商场南苑鞋城120002006年中低端4商场扣点18-20%95%大卖场华润万家220002009年中端3固定租金5-12100%商业街天九街260002005年中端1-2固定租金10-1595%步行街解放街420002004年中低端1-2固定租金10-2098%步行街上林坊280002005年中低端1-2固定租金5-1080%步行街新天地330002006年中端1-2固定租金8-1285%步行街新都汇120002009年中低端1固定租金5-1590%范围：东起青少年宫路，西至浒山路，北至古塘河，南至环城南路区域；定位：中低端和中端服装为主，是慈溪商业最密集的中心区域；客源：以大众消费群体为主，消费者覆盖面广。环城南路商圈整体商业影响力最次，依托两大百货优势，主要以服装等零售类业态为主，餐饮和娱乐比例较少。价值解读市场占位营销策略企划推广类型名称营