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今日探讨的主要内容通过实例与诸位共同探讨以下五个问题：一产品定位及目标客户群的分析二交通、人流的组织三平面功能的合理性分析四立面性格的选定五智能、节能、环保、生态在方案中的体现联系方式：13901337826（一）目前写字楼产品有如下几类：·产业园区——高新技术产业园区文化创意产业园区创业园区（孵化器）·综合写字楼·公寓式办公（SOHO）·酒店式办公一产品定位及目标客户群的分析（二）写字楼的建设标准分类：·3A或5A——通讯自动化（CA）办公自动化（OA）建筑管理自动化（BA）火灾消防自动化（FA）建筑维护自动化（MA）·3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。一产品定位及目标客户群的分析（三）写字楼客户群的分类：a.从企业性质上分：·科研、生产型——高新技术企业、文化创意型企业·管理型——大中型企业·服务型——中小型企业、个体企业·营销型——中小型企业、个体企业b.从企业发展上分:·创业型·成长型·稳步发展型一产品定位及目标客户群的分析（四）产品与客户群关系：·产业园区——高新技术企业、文化创意企业、创业型企业（科研、生产型）·综合写字楼——大中型企业、成长型企业（管理、服务型）·公寓式办公（SOHO）——创业型企业、成长型企业、个体企业（服务、销售型）·酒店式办公——临时办公一产品定位及目标客户群的分析（五）产品定位涉及的因素：·经济——整体经济水平、开发商利益、客户群承受能力·环境——交通、自然环境、对环境的影响及环境对自身的影响·人文——建筑自身文化色彩与空间感受·街区文化——周边建筑情况、整体感染力一产品定位及目标客户群的分析（六）写字楼产品定位内容：·客户群——承受力、增值部分的5-10%，人均20万左右，2.5元/天·租售价格——8-12年回报，2.5元/天10年回报，9125元/平方米·建筑标准——土建、机电、装修标准（对价格的支撑）·提升价值手段——设计（功能、交通、停车、环境、采光、通风、节能、内部空间、外观）一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：1.建外SOHO——SmallOffice&HomeOffice一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：2.CBD国际大厦——综合写字楼一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：3.天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公一产品定位及目标客户群的分析（七）实例：3.天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公一产品定位及目标客户群的分析（一）影响交通、人流组织的因素：·项目所处位置——上班交通形式·周边城市道路状况——规划条件·产品定位·功能配置二交通、人流组织（二）交通、人流组织的原则：·满足规划条件和法规要求——开口要求·便捷、顺畅——环路、避免交叉、便于管理·可识别性强，均好性强·适用性强，并预留发展的可能——不同的定位，不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车数量等）二交通、人流组织（三）实例：1.望京中旅贸综合楼二交通、人流组织（三）实例：2.建外SOHO二交通、人流组织（三）实例：3.CBD国际大厦二交通、人流组织建外SOHOCBD国际大厦（三）实例：3.CBD国际大厦二交通、人流组织（三）实例：4.上海总部基地二交通、人流组织（三）实例：4.上海总部基地二交通、人流组织（三）实例：5.天香园二交通、人流组织（三）实例：5.天香园二交通、人流组织（三）实例：6.天鸿总部大楼二交通、人流组织（三）实例：6.天鸿总部大楼二交通、人流组织（一）影响平面布局的因素：·规划设计条件（用地、面积、限高）自然条件（气候、周边、环境）·国家的法律法规——消防规范·产品定位——不同的产品有不同的平面布置形式（走道式、中筒式、独栋式、单元式）·节能、环保、生态要求三平面功能的合理性分析（二）平面布置原则：·满足规划条件，满足法规要求·适用、经济——支撑产品定位，较高使用率（一般60%左右）·均好（三）关于层高、空调方式选定三平面功能的合理性分析（四）实例：1.建外SOHO办公楼三平面功能的合理性分析（四）实例：2.CBD国际大厦三平面功能的合理性分析（四）实例：3.建外SOHO公寓三平面功能的合理性分析（四）实例：4.鑫丰大厦三平面功能的合理性分析（四）实例：5.天香园（一期典型平面）三平面功能的合理性分析（四）实例：5.天香园（二期典型平面）三平面功能的合理性分析（四）实例：6.金都·杭城4#楼（改动前方案）三平面功能的合理性分析（四）实例：6.金都·杭城4#楼（改动后方案）三平面功能的合理性分析（四）实例：7.天鸿总部大楼三平面功能的合理性分析（四）实例：8.银谷大厦三平面功能的合理性分析（四）实例：9.财智中心三平面功能的合理性分析（一）立面性格的种类（意识形态）：·张扬——内敛·小家碧玉——气派大方·简洁——繁琐·简单——丰富·现代——传统·西式——中式·清新——压抑（苦涩）·轻巧——稳重·粗狂——细腻·低档——高档·贫瘠——富贵·平庸——个性·过时——超前四立面性格的选定（二）一般规律〈一〉：·政府办公楼——简洁、气派、稳重、不张扬（大多对称）·大中型企业办公楼——现代、丰富、气派、高档·商业写字楼——个性、超前、丰富、气派·总部写字楼——现代、清新、个性四立面性格的选定（三）一般规律〈二〉：·深色——稳重、气派·浅色——清新、明快·灰色——内敛、高雅·鲜艳色——时尚、低档四立面性格的选定（四）实例：1.汇合四立面性格的选定（四）实例：1.汇合四立面性格的选定（四）实例：1.汇合四立面性格的选定（四）实例：2.36#院工程四立面性格的选定（四）实例：2.36#院工程四立面性格的选定（四）实例：3.建外SOHO四立面性格的选定（四）实例：3.建外SOHO四立面性格的选定（四）实例：4.天鸿总部大厦四立面性格的选定（四）实例：5.天香园四立面性格的选定（四）实例：5.天香园四立面性格的选定（四）实例：6.望京中旅贸综合楼四立面性格的选定（四）实例：6.望京中旅贸综合楼四立面性格的选定（四）实例：7.金都·杭城4#楼(甲方提供的资料)四立面性格的选定（四）实例：7.金都·杭城4#楼(甲方提供的资料)四立面性格的选定（四）实例：7.金都·杭城4#楼(甲方提供的资料)四立面性格的选定（一）智能、节能、环保、生态在建筑中的体现：1.建筑群整体布局设计考虑生态节能2.建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可开窗自然通风。3.采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置4.利用空气热压原理有效组织自然通风系统5.单元式外墙预冷预热及通风换气装置6.水源热泵及地源热泵技术的有效应用7.混凝土楼板制冷供暖（水冷以及风冷）技术8.太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统五智能、节能、环保、生态如何体现（二）相关国家政策的要求：50%与65%·公共建筑（办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑、交通运输用房）：以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础（基准建筑）。在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%（GB50189-2005）·居住建筑：北京地区普通住宅冬季采暖，在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%（DBJ01-602-2004）五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：1.建筑的体形系数：严寒、寒冷地区建筑的体形系数应小于或等于0.40。五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求：2.外围护结构热工设计：五智能、节能、环保、生态如何体现（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标：3.窗墙面积比：·建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。·当窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时，玻璃（或其他透明材料）的可见光投射比不应小于0.44.屋顶：屋顶透明部分的面积不应大于屋顶总面积的20%五智能、节能、环保、生态如何体现（四）居住建筑满足节能65%要求的各项指标：1.采暖：除低层住宅外，北京地区普通住宅的采暖设计热负荷指标，不宜超过32W/平方米。·卧室、起居室的室内设计温度，不低于18摄氏度·通风换气次数，不低于0.5次/小时2.空调能耗：·卧室、起居室室内设计温度不高于29摄氏度·体积通风换气次数：当利用空调机降温时，应不低于1.0次/小时，当利用自然通风降温时，促低于10次/小时五智能、节能、环保、生态如何体现（四）居住建筑满足节能65%要求的各项指标：3.外围护结构：五智能、节能、环保、生态如何体现（四）居住建筑满足节能65%要求的各项指标：4.外窗和外门：应采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》选用，其等级不应低于4级水平五智能、节能、环保、生态如何体现（五）有关建筑的零能耗问题五智能、节能、环保、生态如何体现所谓零能耗建筑，并不是不消耗能源。而是指将建筑所消耗的传统能源降至最低甚至不用，建筑耗能主要靠太阳能、地能等低位能源来补充。更确切的叫法应该是超低能耗建筑。零能耗建筑的内容，一般包括：智能化的围护结构；全新的能源和环控系统；人性化的末端方式；最优化空气质量控制；可持续发展理念的全面贯彻；智能化控制与智能化服务等。（五）有关建筑的零能耗问题·围护结构五智能、节能、环保、生态如何体现植被屋面相变蓄热地板阳光传导系统可控遮阳百叶宽（窄）通道呼吸幕墙双层玻璃幕墙智能化的围护结构高效保温隔热墙体围护结构方案设计（五）有关建筑的零能耗问题·室内环境控制五智能、节能、环保、生态如何体现空调系统设计自然通风设计冷辐射吊顶个性化送风地板置换通风动态FCU热压通风方式风压通风方式（五）有关建筑的零能耗问题·能源系统五智能、节能、环保、生态如何体现高温冷水机组或直接利用地下水配合独立湿度控制的新风机组，夏季冷冻水温度18℃即可满足供冷的要求。采用电制冷，冷冻机COP可达到9以上，高效节能。另一种方式更为简单，就是直接利用地下水，北京地表浅层水温基本稳定在15℃左右，根据地区略有差异。地下水通过板换换热后全部回灌，仅利用土壤中蓄存的的冷量，不会造成地下水资源的流失。太阳能利用可以采用光伏玻璃，其发电可用于驱动玻璃幕墙开启扇和遮阳百叶。屋顶设置太阳能集热器，所获得的热量用于生活热水，也可用于除湿系统的溶液再生。此外屋面还可以装设抛物面碟式双轴跟踪聚焦太阳能高温热发电装置等。（五）有关建筑的零能耗问题·控制系统五智能、节能、环保、生态如何体现控制系统自动采集室外的日照情况，根据不同的朝向方位，调节遮阳百叶的状态，同时根据室外气象参数，决定外窗、热压通风风道、呼吸式幕墙进出风口的开闭。控制系统采集工作区各点的照度数据，调节百叶的角度和人工照明的灯具。室内的新风量根据房间内的CO2浓度和湿度来调节。其余能源设备、水泵、太阳能装置等均根据负荷情况自动调节。（五）有关建筑的零能耗问题五智能、节能、环保、生态如何体现超低能耗建筑是绿色建筑相关技术的集成平台，综合了众多的建筑节能技术和产品，涉及到智能围护结构、自然通风、个性化空调末端装置、湿度独立控制的送风方式、楼宇式热电联供系统、太阳能利用、监测和控制系统等多项相关技术。对建筑设计和施工以及所应用的设备均提出了较高的要求，是一个复杂的系统工程。中国商业地产是一个具有