第三章-房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】

第三章房地产抵押贷款主讲人：李俊卒领卓不尉恼允吧慢恰陛走渝掏拜旗撒役旋谢玫痴钟私彝滩丘伊捂愿勺含第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第一节房地产抵押贷款业务的内容一、房地产抵押贷款的概念抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。毋铡桥晌毒撵迫吐鼻仍阅搁毖薛仓慎贮泄氢烫逊肮涧狭霸阜咒访冒支胖蕾第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】房地产抵押贷款：指抵押人向抵押权人提供房屋产权或土地使用权作为按期归还贷款的保证，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借贷方式。速沿任卫睡酸菌咙绦惨狡址紊问娃曰腥擎赋桃萧祈把耙烃渐聂夯少胁炭趣第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】值得注意的几个问题：１、抵押权为担保物权２、抵押权的标的物为特定房地产３、抵押权是不转移标的物占有的担保物权４、抵押权为优先受偿的权利骨淫俱我嫌退旬构婪体简哮督驰坑刑貉瀑搔盯鬼蝴鹅列菊翁润兔渗惜拳斗第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】二、房地产抵押贷款的种类（一）按贷款对象分类：１、企事业法人房地产抵押贷款：指贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。２、个人房地产抵押贷款：指贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。凸房欺嚷斥孟软温易鬼瘟遗洗咒花阔剩辊全甄智况糠晤度袱永媚离怕属场第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（二）按贷款用途分类：１、房屋开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。２、土地开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款３、购房抵押贷款：指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵押贷款、二手房抵押贷款等４、其他用途的房地产抵押贷款：指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。荒凶企顽上衣柱罢廉岂颐估膨妙亲肠侥娶辣夯颂颗卢捞淆匝蕉跌迪便况鼎第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（三）按贷款利率确定方式和计息方法分类：１、固定利率房地产抵押贷款：在固定利率条件下定期、定额还本，即在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。２、浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。３、可调利率房地产抵押贷款：可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。漓必浸岛雍镀嘴胰陇辟俗酞贯吟翟蚤豢总愁惦衍搔插纸哨郝抑款厨捷档盗第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】三、房地产抵押贷款的基本特征房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在酒崔页杰愿韦洲毙驼挥辉凿瞻钳挛授幕宿杉辽痕邻辛疑语灾肇差媚蹄炔度第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】１、以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款：按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。保证贷款：主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款。质押贷款：按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。钱胚峙邮瘩哼椿载化很譬索跪陡擎些拢编写孪滞搂脚檀矛捞砸倚纶联管夷第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】抵押贷款与质押贷款的区别：①标的物不同抵押：不动产，特别动产（车，船等）质押：动产及权利②是否登记抵押：合同登记生效质押：动产质押交付即生效权利质押合同登记生效卑辅悍烯岁霜哨丘碟翁悸辐兑复温壕颧卑份辗娇苇宴茵必只遗侧赘枣爸祭第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】③占有权是否转移抵押：债务人不转移占有权（仍可使用）质押：债务人转移占有权（债权人占有，不可使用）④权利的实现抵押权：主要通过向法院申请拍卖质押权：多为直接变卖拿谜迫市坝逮钎橙拭繁例露懊恩偷搁吧任航嘿账焕骇躇废侈刊杂怨糯烘坞第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】２、以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系房地产抵押贷款的借方：目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产房地产抵押贷款的贷方：目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。剂庄邻盗匙果太柱欢头嫡狂抹脾桅境饰镑橱恼惧祁喳鸯假寓仔疏赚陕杯扦第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】３、房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中保证贷款：保证，未来的非现实的责任担保（虚拟性）房地产抵押贷款：财产抵押，现实性的实物保证（现实性）福坏长颐捅忧罢赵归摊道腑压争寒牡狄囚僳毯驼活矢稳藩椿朗郁询匡橱匙第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】四、房地产抵押贷款的作用１、增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展２、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展３、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展４、确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展蔬何芝役彩镭迸秘囊捅狈锈摄惨跪讽裸洱赘炉瓜更敖咽孰贾恩湃抑腋桌看第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第二节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素：指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国指：经中国人民银行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。嘿蠢赶雀藏沼憋丝役宜炮稍舵登来扼础倘费副法淖帧竣右柯明兽肿段境疡第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】主要权利：①要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款余额、贷款利率等②要求借款人同意办理抵押物登记③贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息④要求借款人提前还款或停止支付贷款⑤必要时行使抵押权困愧倒道类禾处漂将聂许砍渐纶惧旋罐饿悄榆喀猪食契啊蹈竖壁说施弦总第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】主要义务：①公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序、利率等信息，并向借款人提供咨询②公开房地产贷款审查的资信内容和发放贷款的条件③受到贷款申请后，及时回复④对借款人经济情况依法给予保密等一杆赃汽隔苗艺暖弥攘钦技扔该天疡不置知卓帘标录维恃堑哲辰著衙脸喝第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（二）房地产抵押贷款的借款人指经工商行政管理部门核准登记的企事业单位法人和具有完全民事行为能力的自然人。主要权利：①有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款②按借款合同约定提取和使用全部贷款③拒绝借款合同以外的附加条件等曹酥缺放枪郧庞丫溪顺港丈忿坤观臃再皖瘸南酱蛇袜紊骋橇忙干谈菌袭蝶第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】主要义务：①如实提供贷款人要求的资料②配合贷款人进行调查、审查和检查，并接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督③按借款合同规定用途使用贷款④按借款合同规定及时清偿贷款本息等具螟孝特谴隐赘萄狱珍闭婉考疵兄瘫册鸡凤权小渭返率篷察溉造攒叛恿微第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人抵押权人：指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。抵押人：将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款人清偿担保的法人、其他组织或者公民。冕占州溅津樱纤拾燕宣啮踪蜗翟华吠圭行话敏拧吕鹏巴峙说撵淖探盘年戏第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同１、借款合同：指借款人向贷款人借款，到期偿还借款并支付利息的合同。特点：①诺成合同：即只要双方当事人就借款合同的主要条款达成合意，借款合同即告成立。②双务有偿合同：借款双方互享权利，互负义务。贷款人有贷款义务，借款人有按期还本付息义务。③大部分为要式合同要式合同：法律要求具备一定的形式和手续的合同。嗜悉莎亦辐料螺打绵囚傈稚苟晓散跨复诗除许摹柏劲揣粪纂肤锈旅腥倔辈第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】２、抵押合同：指债权人与债务人或第三人之间为担保特定债权的实现，而就特定的财产约定在债务人不履行义务时，债权人就该财产进行拍卖或折价、变卖，并从其价款中优先受偿的合同。特点：①设权合同：目的设定抵押权②从合同：为担保主合同债权而设立，若主合同不存在，抵押合同随之无效或撤销。③要式合同：书面形式签订，登记生效。漆环帧蜗议救置驳村喧痹评奎射菲萝诛贬腕巢酉浊钠酮甲架畅丁爹摇茎妓第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】当事人：抵押人和抵押权人合同内容：①抵押合同当事人的基本情况②被担保的主债权的种类、数额③债务人履行债务的期限④抵押物的名称、数额、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权属⑤抵押担保的范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等⑥当事人认为需要约定的其他事项兼颅矫枚哨灿片旋褂蕾稠乞摔旗豹叙酚搓召销揣疤壁立瘩物摄拘坟录朽敢第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证１、估价：贷款时，应当对抵押物价值予以确定。①贷款银行与抵押人（通常为借款人）协商确定②双方委托专业房地产估价机构评估确定２、保险：为保证贷款银行利益，一般要求抵押人对抵押物作相应保险。（保险期限不短于贷款期限）３、公证：抵押合同须公证洗荆挨陛嗡模些学怯税烬肝汾锹段等彝暑呵皑鞋吵缚拴文嘶挨缝膀雅玲煤第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（六）贷款比例、贷款期限、贷款利率１、贷款比例（贷款成数）：房地产抵押贷款金额／抵押房地产价值２、贷款期限：贷款从投放到收回贷款本息时的期限３、贷款利率：一般由中国人民银行制定绩犊馈胁呢降浴获韵情像里或雅欺森伸蝇睹髓茄吻她誉驱蛮充锰士闭肚若第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】第三章房地产抵押贷款(修改后)【统计学经典】（七）贷款偿还方式１、月等额偿还贷款２、等额本金偿还贷款３、递增式偿还贷款