博多水城、华南Mall案例研究

博多水城、华南Mall案例研究如何实现区域的土地升值？如何实现项目的成功开发？如何实现项目的成功运营？1项目成功开发的判断标准项目成功开发成功招商/销售成功经营/运行带来人流人流保证标准一标准二商业成功开发归根结底由人流决定客观——区位、交通、主观——规模、功能定位、业态组合、环境营造、特色……人流靠什么来保证2案例分析一：日本福冈——博多水城国际体验式购物中心旗舰开业时间：1996年4月地址：福冈市博多区住吉1丁目2番（近市中心）占地面积：34700平方米建筑面积：234500平方米开发成本：约800亿日元一站式购物餐饮、休闲、娱乐贸易、办公、酒店旅游发挥旅游功能，是大型商业项目聚集人流的有效手段2案例分析一：日本福冈——博多水城丰富、时尚、生动的都市性综合体业态分布于六幢建筑体内：戏院大楼、福冈华盛顿饭店、娱乐大楼、福冈凯悦大饭店、商业中心大楼及大荣大楼业态组合：剧场、餐饮、服饰、复合式电影院、室內电玩世界、户外用品专卖店及售票广场等。共107家商店，服饰店居多，以世界名牌与日本本地知名品牌为主。选择最具集客能力的业态，24小时时间性消费，且业态分布清晰2案例分析一：日本福冈——博多水城极具特色的建筑和景观打造规划特色：5大主题区域——星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。建筑特色：运河上的圆形舞台和剧院式购物商业特色：大型娱乐嘉年华细节绿化，通过植物的铺陈和点缀令视野生动起来180米长运河串联整个项目，水晶峡谷——180個显像画面组合的巨型视觉艺术墙1234突出表现人与街市的情节关系，空间布置手法巧妙，互动性极强案例分析二：中国东莞——华南Mall国内商业地产开发经典案例2开业时间：2005年地址：东莞四环路、五环路间（郊区型商业）一站式购物餐饮、休闲、娱乐酒店旅游观光总建面：89万平米商业建面：60万平米投资额：约25亿60万平米的体量，需要充分发挥旅游功能案例分析二：中国东莞——华南Mall功能丰富，业态齐全2业态组合：高、中档百货，日用品超市，建材专业超市，巨幕影院，家庭娱乐中心，室外娱乐休闲，旅游观光，万国餐饮美食、酒店、文化机构主力商家：B&Q、KFC、必胜客、麦当劳、IMAX、万达影城、欢笑天地、天线宝宝……业态组合庞杂，冲淡了项目的主题性案例分析二：中国东莞——华南Mall景观节点丰富，彰显国际化特色2加州海岸、阿姆斯特丹、威尼斯、巴黎香榭里大道、旧金山、加勒比海滩、热带雨林……多主题布局，国际风情建筑特色：地上停车楼/童话般的建筑色调商业特色：大型水上嘉年华其他特色：无轨小电车代步，电视、电台外景基地设计规划很具特色，但犹如杂烩的内容很难归位于一个核心内质案例分析：总结2规模：不能盲目图大，应基于有效人流的基础上确定商业规模功能：商业、办公、酒店的融合营造都市感，旅游功能的实现为人气提供保障业态：选择最适合目标消费人群并且最具集客能力的业态，注重业态选择的时段性业态分布要注意动线和布局的合理性环境：注重人与街市的情节关系，体现强烈的参与和互动性以及购物体验特色：娱乐融于商业，景观融于商业，欢乐嘉年华是最经典的补充形式成功案例的经验国内商业的对比不足规模：盲目性强功能：相对单一，不注重城市原态的营造业态：组合冗杂，无针对性，单纯的认为“全就是好”。业态分布相对零散，人与街市的关系缺少处理。环境：习惯于营造国际风情，却忽略了项目的核心内涵，中国传统文化的习惯和意境遭到丢弃特色：善于通过对国外的学习，在细节上营造一些亮点和特色THEEND