论宅基地使用权的流转

论宅基地使用权的流转摘要：宅基地是我们生活离不开的重要部分，当然宅基地使用权也是农民生活权利之必须，但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关注的焦点。就目前的国家对宅基地的相关政策法规来看，禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展，同时造成一系列的诸如宅基地隐形流动和违法用地等的问题。关键词：宅基地宅基地使用权流转自由国家所能依靠能够促进稳定发展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民拥有的权利为土地权利，这项权利同时也是人民所拥有的最基本的权利，因为这涉及到人民的基本生存问题。①我国宅基地使用权对农民的生存保障功能是该制度最显著的意义。我国相关法律对该项土地权利进行了特殊规定，并将这项权利属性定性为用益物权，但其仍是被严重限制的物权。目前，关于宅基地使用权能不能自由流转，这个问题在理论界仍然存在很多分歧，当然，对这一权利问题的研究讨论跟现实的实现还相差甚远。文章通过分析宅基地基本属性，结合实际，探索出宅基地使用交易的方式方法，最终为立法者在这方面的研究提供合理的建议和意见。一、宅基地使用权概述(1)宅基地使用权的概念我国特有的一种用益物权形式就是宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村居民为了建造自己的房屋，对农村集体所有的土地进行占有、使用而享有的权利。②在我看来，农村宅基地的定义应包含以下几点：第一，宅基地的权利归属集体所有，农户只具有使用权;第二，完全具有了农村集体经济组织成员的身份和资格，才能作为该项使用权的主体;第三，经过严格的审批手续才能获得;第四，需要被进行统一分配才能取得;第五，仅被建造住宅及其附属设施适用。(2)宅基地使用权的特征1、权利主体的身份性。依据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得，使用权人须有身份上的要求，但是，要能享有这种使用权，他必须具有特殊身份，即集体经济组织人员的身份。如果丧失了这种特殊的人员身份，那么，他就丧失了因为身份关系才能取得的这种使用权，此时，集体经济组织也就有权收回这种权利。2、权利客体的特定性。宅基地使用权的对象只能是集体所有的土地。同时，经过相关规定知道只有耕地才能作为宅基地使用权的客体，耕地的用途不能背任何组织和个人擅自改变，更不能私自将耕地改变为自己的宅基地。3、宅基地使用权取得的法定性。宅基地的取得需进行严格的法定程序，当然，申请资格是必须具备的。其次，必须履行法定手续，以户为单位，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。此时，才能取得宅基地使用权。4、宅基地使用权的限制流通性。目前，基于进行社会保障功能这一作用，对于宅基地上所拥有的权利来说，只能由宅基地使用权人享有，其他人不能擅自享有。该种使用权的流转在现行法律规定中是被受到严格限制的，主要体现在以下几个方面：第一，地随房走，房随地走;第二，宅基地使用权必须跟宅基地上所附着的房屋等不动产一起发生物权变动;第三，不得单独出租宅基地使用权，仅能让其附随住宅一起出租。③由此可知，现行的法律规定对于宅基地使用权的流转采取较为严格的限制。二、我国宅基地使用权流转的现状及存在的问题(1)农村房屋交易的隐形市场存在城市化进程加快，大量劳动力向城市集聚，同时驱动着城市向城郊农村地带不断进行扩张。而在交通特别便利，有着优越工业基础条件的城区，宅基地流转活动是最为繁盛的，并且其流转速度和规模也正呈现出扩大的趋势。因现行法律和政策是禁止宅基地使用权自由流转的，农房交易只能在地下暗中进行，所以一个存在于制度之外的巨大的隐形流转市场已经悄然形成。(2)宅基地自发流转在实践中产生的问题1、相关法律法规的缺位及与现实的不相容。虽然，国家关于流转制度的法律规范性很强，而且一些矛盾的解决也有法可依。但是，在农村以及乡镇，关于这方面的法律规定非常少，矛盾依然不能得到解决，而且目前处于无法可依的状态。而在现行法律法规中，规定更多的是宅基地所有权，对宅基地使用权的规定少之又少。而与国有土地相比，关于宅基地使用权的转让、出租、抵押等一些基本权能并没有被法律法规所规定。2、宅基地被擅自流转，在严重冲击地产的同时，也对耕地的保护造成了极大的负面影响。农村宅基地被擅自无序流转，在削弱政府调控地产市场的能力的同时，对建设用地供应总量的控制也难以有效地进行，长此以往，土地利用总体规划和城市规划将逐渐成为纸上规划，最终将造成土地利用的低效率。3、农村宅基地非法流转引致交易风险。三、宅基地使用权流转的意义(1)宅基地使用权流转的必要性1、城乡一体化发展的需要。今年来，随着人们认识水平、生活水平的不断提高，农民到城市打工、居住的现象不断增多，人们的宅基地也已经被大量闲置。然而，由于这些宅基地的取得方式并不违法，导致这些闲置的土地无法被集体组织收回，最终导致出现了大量的空心村。而这些现象的出现更加便利了宅基地流转隐性市场的形成，最为严重的是造成机体土地收益的减少。但是，如果土地能被自由交易，那么他们就可以拿自己的宅基地进行流转交易，当然，这种交易必须是在法律控制范围内，而不是毫无秩序的进行。笔者认为，这种方法不仅有助于农村劳动力的转移，而且一定程度上的农村、农民问题也可以得到解决。此外，城市化进程的加快、市场经济的发展等一系列现代化因素的不断实现，要想达到促进城乡协调发展这一目的，宅基地被自由交易势在必行。2、房地一体原则的需要。依照法律规定，国家、集体享有土地所有权。个人仅仅对土地上的附着物，即房屋、车库等享有所有权，对土地没有所有权。这就使得房屋所有权加土地使用权形成了我国房地产产权结构，为了避免房屋所有权人对土地使用权产生错位，我国实行房地一体原则，即地随房走，房随地走的原则。④(2)宅基地使用权流转的可行性1、允许宅基地使用权流转不会导致农民失去社会保障。社会保障不能单纯依赖土地，社会保障体系的建立和完善属于国家责任，不能通过剥夺农民的权利来实现。同时，土地的价值并不会因为宅基地的流转而有所降低，反而很可能提升很多。而加强农村住房保障虽然需要国家限制宅基地使用权进行流转，但在市场经济不断开放和发展的今天，国家这种善意的行为可能已经使土地对农民的基础作用被大大削弱。因此，只有不断完善农村社会保障体系，将农民纳入到多角度，多方位，多层次的社会保障体系中来，才能真正解决农民的社会保障问题。2、允许宅基地使用权流转不会导致耕地减少和影响土地安全。首先我们要明白耕地减少的原因是由于各级政府的乱批项目，乱搞开发，征收征用土地无度和城市建设中不合理的规划，盲目圈地造成的土地浪费。宅基地申请须经法定程序，政府完全有能力控制宅基地总量。同时，宅基地使用的流转并不一定会影响土地安全，农村宅基地闲置，劳动力向城市涌入，导致城市建设用地扩大，所以只有让闲置的宅基地进行流转才可以缓解城市的用地矛盾。而限制了宅基地的流转，这种做法并不能很好地实现土地安全，解决土地矛盾。四、我国宅基地使用权流转制度的完善建议(1)创新立法理念，构建法律支撑，发现流转新制度以保护宅基地归属性为重点，建立了中国现行的宅基地使用权体系。在我看来，要想符合现代物权发展趋势，有关方面的法律需要被修改，尤其是关于宅基地使用权方面，同时这也能更好地促进资源优化配置。那么，要如何修改该方面的法律法规呢。在我看来：第一步，需要不断完善宅基地使用权的内容，阻碍宅基地流转的产权制度需要被改革。为了探索出这种权利使用的多样化方式，还应该对该权利物权变动等方面法规进行修改。第二步，做到分配制度被逐渐构建和完善，从而更好地协调国家、集体、农民三者之间的利益。第三步，宅基地流转的配套措施应当被逐步完善，建立宅基地地籍管理制度等一系列相关制度，使得乡镇土地利用管理制度被更好地完善，宅基地流转的规模和方式被更合理地确定，进而促进宅基地按规划被有序流转。同时，为了适合本地区的实际情况，应适时地进行研究，在坚持群众自愿，政府适度干预的原则下，分区域、有差别、按步骤地有效推进。(2)建立阶梯式流转模式，逐步推进宅基地自由流转为建立健康有序的宅基地流转市场，必须加强对当前土地流转市场的整治，为了能更好地完善确权以及登记发证手续，农村宅基地使用情况调查需要被加快组织开展，最终大力推动公寓式农民住宅建设。任何一种权利都应当是完整的，物权也应当是完整的，宅基地使用权作为物权的一种当然也不例外。从实际出发，宅基地使用权的保障性只应被体现在它的初始取得阶段，不应当被贯穿于该权利存续的始终。但是，随着城市工业化进程速度的不断加快、社会主义市场经济的快速发展，现行宅基地使用权制度的弊端也被逐渐地显现出来。同时，由于种种原因，并没有充分发挥宅基地使用权的作用，土地所存在的巨大的经济价值并没有被完全适当的释放出来，这有一部分是因为我国现行法律不完善而造成的。法律应当是以有效利用资源，最大限度地增加财富为目的，而限制宅基地使用权流转并不能达到这一目的。综上所述，笔者认为，宅基地使用权制度的改革势在必行。农村宅基地使用权的流转被作为一项涉及亿万农民群众切身利益的重要制度，仍有太多的方面需要被改进，这样，才能更好地实现为人民谋利益。为了充分实现农民的权利，保护农民的利益，我们必须构建一个合理的制度，最终做到有法可依。注释：①马克思恩格斯选集.北京：人民出版社.1972.109.②王利明.物权法论.北京：中国政法大学出版社.2008.275.③陈霄.农村宅基地利用与抵押调查研究问卷分析.西部论坛.2010，20(3).8-16.④陈雨菡.关于宅基地抵押的法律问题研究.法制与社会.2010(1).89-90.参考文献：[1]龙翼飞、徐霖.对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议――兼论小产权房问题的解决.法学杂志.2009(9).[2]廖阳、刘晓君.农村宅基地统筹型流转模式实证研究――基于关中地区294户农户调查.西安建筑科技大学学报(自然科学版).2012(4).[3]王崇敏.我国农村宅基地使用权取得制度的现代化构建.当代法学.2012(5).[4]曹泮天.宅基地使用权流转法律问题研究.法律出版社.2012.[5]徐涤宇.物权法热点问题讲座.中国法制出版社.2007.[6]梁慧星、陈华彬.物权法.法律出版社.2003.[7]房绍坤.物权法・用益物权编.中国人民大学出版社.2007.[8]杨明刚.允许农村宅基地有限流转利大于弊.检察日报.2005.