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北京石景山万达广场前期工程管理心得汇报--前期介入及过程管理前期介入及过程管理一、前期介入部份前期介入及过程管理—前期介入部分与集团规划院；与项目公司设计部；与建筑设计院；与项目公司工程部；与经营商户；前期介入—与集团规划院的沟通与集团规划院保持良好沟通，尤其是与各专业工程师积极对接，在规划之初就今后的商业管理方面的需求提供给规划院，以避免今后的调改，以及参与部分系统的评标、议标工作。例如：外场预留大功率电源的容量、位置；各商户电量、冷量、水量的规划设计、分配方式；弱电系统的需求；广场园林景观的设计；步行街内部精装设计的要求；施工阶段原设计性的调整；与集团规划院的沟通—实例参与园林景观的研讨：结合石景山万达广场实地的环境、特点，就广场竖向设计、通道设计，以及灯光配置、植被选择提出相关意见。参与楼体LED照明的开标、议标；通过与竞标厂商的对话，对LED照明的材质、安装、效果、控制进行探讨、了解，结合今后实际管理的要求提出自身的意见，以便在深化设计时被考虑、采纳。与集团规划院的沟通—实例参与精装设计的开标、议标、深化；参与精装设计的全过程，对设计单位的设计风格、使用材料、功能设计等进行了解，以便在后期实际管理中对商户的局部改造、备品备件、维修养护、实用要求等有所掌控。步行街入口LED屏幕设计尺寸的调整；大屏原设计80余平米，区政府提出加大尺寸的建议，经与规划院商议，将尺寸加大到110余平米，给予了大力的支持及配合。前期介入—与项目公司设计部的沟通作为实质工作的深化设计部门，将对商管公司结合管理的需求提出对局部的调整，起到非常重要的作用。例如：末端设备设施的选择；商铺预留工程条件的对接；局部实用性、安全性的调整；结合商管公司以往实际的管理经验，进行细化的调整；部分设施安装位置的确定；与项目公司设计部的沟通—实例排油烟管道、风机、油烟净化器的设计：原设计为相邻商铺共用一组排油烟管道，此种做法对今后的管理将带来较大的弊病，为此建议改为独立的排油烟管道，经与设计部多次接洽，最终被采纳，调整了设计。商户燃气系统的设计；由于燃气不同于其他系统，较为垄断，设计及施工回旋余地不大，为此努力协调设计部、燃气公司，以及餐饮商户，采取分步完成。与项目公司设计部的沟通—实例公共区域照明回路的设计；针对初步的照明回路设计图纸，结合实际要求提出建议。即：按不同回路、用途、比例进行调整，同时考虑按今后增加的“楼宇自控”的控制点位进行建议。（本项目由于抢工期，未按此执行，但相关建议已被采纳）精装商铺灯具选型及位置的设计；原设计商铺内灯距较密，且周边采用金卤灯，考虑到空调及实用性，建议予以调整及取消金卤灯设计，已被采纳。前期介入—与建筑设计院的沟通建筑设计院作为所有系统图纸的设计、绘制、变更的部门，各项技术参数较为齐全、准确，对商管公司各项数据的掌握、了解起到了重要的作用。例如：图纸的索取；风、水、电、结构等各项参数的来源；装修设计的标准；改造变更各项参数的审核；与建筑设计院的沟通—实例图纸的索取：在设计院报图给设计部的同时，给商管公司一套，或及时通知商管公司，作为索取图纸的另一条渠道。设计施工标准的依据：商户交房标准、相关参数的提供。商户工程条件的核定、变更：就商户提交的工程条件，与项目公司、设计院提前进行对接、预留，甚至变更。前期介入—与项目公司工程部的沟通项目公司工程部作为最终的实施者，对整体效果、标准、管理、安全、运营起着至关重要的作用，一旦处理不好将会带来致命的问题。例如：设备设施的选型、安装；工期进度的掌控；交叉施工的协调；设计变更的配合；商铺工程条件与项目公司工程部的沟通—实例排油烟风机及油烟净化器的选型及安装位置的选择；中庭圆弧区空调出风口的选择：原条形风口改为喷口设计；由项目公司工程部牵头，与总包方就临时水电及施工垃圾清运进行磋商，确定相关费用；保持良好沟通，就交叉施工可能对各方的影响进行提前通报；各商铺工程条件的确定及到位时间的跟踪；由于招商的原因，预留工程条件将会发生变化，及时协调工程部予以变更；（隔墙、结构开洞、甚至规划业态发生变化）前期介入—与经营商户的沟通作为最终的使用方，在达成深度意向后随即与各商户进行沟通，就所需的工程条件进行对接、初审，及时报知项目公司相关部门审核、深化、实施。例如:商户经营业态与规划业态的核对；商户风、水、电、气、土建结构的审核；特殊要求的对接、沟通；与经营商户的沟通—实例洋快餐的对接：肯德基、必胜客、麦当劳等洋快餐相对较为强势，但条件并非不可变动，例如：供水的管径、厨房、卫生间的规划位置，外立面的设计等。餐饮商户工程条件的对接：商户所提供的电量往往高出设计及实际需求很多，为此需对其进行初步的审核。例如：“呷哺”电量要求提供200KW，通过索要设备清单，其实际需求仅有100KW；下水预留数量及位置的磋商，尽量减少对楼板的开洞数量。与经营商户的沟通—实例土建结构变更的对接：根据招商的需要，原有规划设计的格局将有局部的调整，例如：铺间隔墙的拆除、移位，甚至楼板结构的开洞、加固，需及时与项目公司设计部、工程部进行对接，以避免影响到招商工作的进展。厨房位置及燃气资料的索取：针对工期紧迫、交叉施工严重的广场（如：本广场），要求餐饮商户务必先提供厨房位置图，以便项目公司对水电安装的位置进行设计、预留，待施工进展到一定程度后再行要求商户提供燃气设备详细资料。※前期介入及过程管理二、过程管理部份前期介入及过程管理—过程管理部分（1）人员到岗时间的计划：（附件15）装修审批流程的确定：（附件8）商铺装修进场时间表的制定：（附件20）商户装修巡查制度的确定：（附加9）商户装修进度表的提供：（附件18）前期介入及过程管理—过程管理部分（2）店招审核小组机制的建立：审核小组的建立：（附件12）店招设计导则的确定：（附件10）店招审核意见的对接、反馈：（附件11）针对严重滞后工期的处理机制的制定略微滞后：联系商户，加强对施工单位的督促、跟进；严重滞后：联络招商、商户、施工负责人，对滞后原因进行现场分析，重新详细制定“工程计划表”，必要时请集团领导予以支持过程管理—开业条件的保障（1）开业条件的保障—核心机电设备到位的时间配电室发电；核心机房的启用；空调系统的运行；给排水系统的完工等；过程管理—开业条件的保障（2）开业条件的保障—商铺内部基础条件到位的时间商户进户电缆、配电箱的敷设；商户电源送电的时间；空调系统的对接；燃气系统的完善；过程管理—开业条件的保障（3）实例：商户电力供应严重滞后，甚至托期（一根240主电缆故障，影响近半条街的商户）；隔油池滞后：开业时隔油池无法使用；电梯故障频发：无调试时间，致使开业2个月频繁出现故障空调：无调试、丢电机、扫膛等现象时有发生前期介入及过程管理—心得体会与各方的关系方面：项目公司、招商营运、商户装修单位沟通机制的建立多参与工程会议：例会：工程进度、监理例会；专题会：规划设计、图纸审核、专项工作、疑难问题注：敢于提出自己的问题、建议；根据急需解决的问题组织专题会议欢迎探讨多提宝贵意见！