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颍上农机市场调研工作计划表工作内容技术要点工作目的时间参与人与客户首次沟通会企业背景资料、项目资料、客户目标沟通、客户关注点等明确和确认客户问题，明确工作重点等1天何杰、尚建兵、城市总体概况摸底考察城市发展的方向以及城市化阶段、城市经济发展的现状评价、经济发展的驱动因素分析、城市消费水平评价对城市做宏观把握，补充更新3天梁天威（需开发商协助）地块勘查a)地块四至、现状建筑物情况，周边现状及拟建道路情况：路名、路况、宽度、通达性等b)四至照片、现状道路照片、周边现状建筑物照片、标志物及特殊资源、地块内部资源现状；查勘地块，梳理地块资源，明确限制条件等2天尚建兵、区域调查地块属性及区位价值、周边特殊资源情况、区域发展历史、区域人口及消费情况、产业情况等了解区域发展动向，区域内房地产发展现状2天尚建兵、（需开发商协助）全国类似项目调查调研安徽省内及华东区域有影响力的农机类市场，做深入调研分析和借鉴了解客户、市场推动力，项目得失借鉴20天尚建兵（需开发商协助）商圈与商业市场调查重点在颍上县商业发展状况、阜阳靠近颍上周边区域市场了解城市商业发展脉络，熟悉竞品特点7天尚建兵、梁天威、专业人士访谈政府专业人员3-5位；中高管2-3人；房地产业内人士8-10人通过相关人士访谈，快速了解市场、明确消费者置业偏好等7天尚建兵、梁天威（需开发商协助）客户与商户调研潜在投资客户10-20位，自营客户10-20位，租赁客户10-20位了解消费者偏好与购房意向10天尚建兵、梁天威市调结果初步沟通初步沟通调研结论，调整目标，准备报告1天附件：市调提纲一、城市宏观背景研究目的研究内容城市在省市或经济区（带）的地位城市概况地理区位、历史沿革、人文特征城市规模总面积与周边城市关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来优势资源及其开发状况旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件等城市发展的方向以及城市化阶段政府计划“十五”、“十一五”计划政策法规土地政策、金融政策、产业政策等重大事件奥运、经贸往来、城市重点建设项目等城市总体规划行政区划及其未来发展、交通规划城市经济发展的现状评价经济发展的驱动因素分析总体状况近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市化率产业状况产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、从业人数、产业发展规划城市基础设施建设基础设施投资、基础设施建设业绩居民收入水平人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数城市人口现状及增长评价人口现状总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况人口增长增长类型、增长地域、政策利好产业人口整体规模、结构（行业比例）、高管比例城市投资环境评价整体环境政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系投资者研究投资动机、投资计划城市消费水平评价整体消费力社会消费品零售总额、消费支出结构高端消费力（民间指数）奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等二、区域研究1.城区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、发展历史、优势资源与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、未来发展契机规划利好、重大事件区域经济发展现状评价经济结构主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、经营状况人口状况人口类型、结构、消费水平、就业情况基础设施状况道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等2.产业园区研究目的研究内容区域地位及未来发展方向区域概况区位、边界、优势资源整体发展状况最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势基础设施建设位置、规模、建设周期、投资额、影响的相关行业及其影响程度与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、资源与环境保护内部及周边资源类型、资源价值、已建及待建配套、限制性开发条件、未来发展规划政策法规产业调整政策、产业优惠政策、入园规定未来发展契机规划利好、重大事件、未来发展战略区域发展情况评价整体规划最新版总体规划及各专项规划、整体开发规模、功能布局土地开发状况可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、基准地价产业发展状况产业构成、各产业规模、主导产业、产业集群的形成状况企业情况企业数量、类型、规模、分布位置、经营状况、从业人数、企业所有权性质、入住园区的部门、龙头或知名企业的名录及数量区域内第三产业发展状况产业类型、规模、比例、发展驱动因素区域人口现状人口结构人口构成（年龄、学历、职业、职位）及来源、通勤状况、高管比例、生产人员与及技术人员比例收入消费水平各层级人员的薪酬福利水平、日常消费类型、时间、频次及消费目的地居住状况居住状况、置业意向工作状况工作环境、办公面积三、房地产市场1、总体发展水平研究目的研究内容房地产市场总体发展规划当地住房建设规划房地产市场发展阶段近五年房地产投资额、房价与成交量、居住消费比、房价收入比、新开工面积、年销售面积、高档房价格变化、空置率、客户类型及结构、居住及投资客户比例房地产市场发展水平二级市场开发水平开发企业数量及性质、主要开发商情况（开发量前三甲）、产品素质（规划设计、建筑设计、户型、配套、园林景观等的水平）、新技术应用情况客户特征客户结构、各类客户对产品认知的价值体系价格水平各类产品平均价格水平在时间上的变化以及同等级城市的房价水平比较、目前市场最高价格行业专业化程度专业公司的类型、经营状况、服务水平三级市场的成熟度近三年交易量、价格、交易结构、主流客户、企业数量及规模、从业人员素质房地产市场格局板块分布、发展历史、优势资源、发展趋势、价格平台、主流客户、主导产品的类型2、土地市场研究目的研究内容土地市场发展的基本水平概况土地出让政策、地价体系、未来土地出让计划土地供应情况土地上市量、计划供应量、供应渠道及其比例、供应结构及其比例、各行政区土地供应状况土地市场的交易情况近三年出让规模、位置、成交价格、购买者、使用性质3、住宅市场（物业细分市场，不作为重点研究对象）研究目的研究内容整体供应状况总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、一手房和二手房的比例等板块供应状况格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、价格特征及发展趋势竞争强度在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率产品素质（开发水平）详见《异地住宅物业项目调查表》客户特征价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度价格水平各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差营销水平详见《异地住宅物业项目调查表》4、商业市场研究目的研究内容商业物业市场市场总体发展阶段及发展趋势历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）开发企业实力开发量、产品水平、销售量、未来发展战略行业专业化程度专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况三级市场发展水平近三年交易量、平均价格商圈总体发展状况社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素商圈发展状况辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业额、租金水平细分市场总体发展状况历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）竞争强度各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率开发水平详见《异地商业项目调查表》经营管理水平经营模式、特色经营手段、经营管理机构价格水平销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费营销水平详见《异地商业项目调查表》客户分析消费者分析职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其理由、未来人口消费走向投资客分析主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断四、图文资料1.图纸资料城市或区域的行政图、规划图、用地现状图2.文本资料“十五”、“十一五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。