立项调研书

《立项调研书》编制工作程序1、目的调查了解房地产市场状况，为置地、立项提供决策依据。2、适应范围与阶段本程序适应本公司的房地产开发项目，适用阶段为置地、立项之前。3、职责3.1总工牵头组织编制《立项调研书》。3.2销售部、技术部、经营部、综合办参与编制《立项调研书》。3.3副总、总工审核《立项调研书》。3.4总经理审定《立项调研书》。4、工作程序4.1各部门根据职责分工草拟初稿。4.1.1销售部调查、了解临近地段的地价、房价状况。4.1.2技术部提供城市规划要求和拟开发项目主要控制（达到）指标。4.1.3经营部测算成本，测算总价。4.2技术部门汇总各部门提供的成果，草拟《立项调研书》；综合办文字把关，交分管副总、总工初审。4.3初审通过的《立项调研书》交总经理审定。4.4总经理审定的《立项调研书》报董事会批准。4.5各部门按董事会批准的意见开展工作。《项目开发计划书》编制工作程序1、目的规范和指导项目开发计划编制工作，确保所开发的房地产项目满足要求，为公司创造应有的经济效益。2、适用范围与阶段本程序适用于本公司的房地产开发项目；适用阶段为取得土地开发权之后。3、职责3.1技术部具体组织《项目开发计划书》的编写。3.2经营部、工程部、财务部、销售部、综合办参与《项目开发计划书》的编制。3.3总工审核《项目开发计划书》，审核结果提交总经理办公会议研究审议，报董事会批准。4、工作程序4.1各部门根据职责分工草拟初稿。4.1.1技术部负责编写的主要内容：a.项目概况；b.本项目开发建设拟控制（达到）的主要指标；c.项目开发进度控制计划；d.重点项目的质量保证措施和验收标准；e.环境保护措施。4.1.2经营部编写的主要内容：a.总概算测算控制；b.主要配合单位预测控制。4.1.3财务部编写的主要内容：a.资金筹措计划；b.资金使用安排；c.经济效益分析。4.1.4销售部编写的主要内容：a.广告宣传计划；b.销售策划计划。4.2各部门完成本部门编写任务，将初稿送交技术部，技术部按要求进行汇总，编制《项目开发计划书》初稿，办公室对文稿进行把关，提交分管副总、总工组织有关部门初审。4.3初审通过的《项目开发计划书》提交总经理办公会议研究审议。4.4总经理办公会议审议通过的《项目开发计划书》报董事会批准。4.5公司各部门按照董事会批准的《项目开发计划书》开展工作。《可行性研究报告》编制工作程序1、目的与作用1.1为投资决策提供依据。1.2确定项目立项的依据。1.3向银行贷款的依据。1.4与合作单位签订合同（意向）的依据。1.5《项目策划书》编写的依据。1.6企业组织管理、机构设置、员工培训安排的依据。2、职责2.1选择（委托）具备相应资质、能力的单位承担。2.2公司技术部牵头，经营部、工程部、财务部、销售部、综合办公室配合。3、内容3.1工程项目概况。3.2市场供给分析。3.3市场要求分析。3.4项目分析。3.5企业组织设置。3.6项目实施计划书和进度要求。3.7财务分析评价。3.8风险识别及防范措施。3.9评价总结，决策意见。设计工作程序1、目的在可行性研究通过后，项目进入设计阶段，本程序可以规范设计过程中的控制点，理顺工作流程，明确界定设计管理工作范畴及职责分工，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制。2、适用范围本公司开发的房地产项目。3、职责分工3.1总经理3.1.1负责各阶段设计任务的委托，或责成经营部组织招标。3.1.2参加各阶段技术评审并提出评议意见。3.2总工3.2.1负责项目设计工作的总体组织协调。3.2.2负责各阶段设计成果确认，设计方案的组织讨论。3.2.3负责设计成果的审核。3.3经营部3.3.1根据公司《招标管理办法》，组织承办设计招标工作，并签订设计中标合同。3.3.2参加各阶段的技术评审并提出参考意见。3.4技术部3.4.1负责项目设计的技术管理，努力提高设计质量。3.4.2根据技术工作管理制度和《项目开发计划书》要求，制订详细的阶段设计工作计划，并配合设计单位完成相应阶段的工作。3.5综合办公室3.5.1牵头组织各阶段的专业报建。3.5.2参加公司组织的设计评审并提出参考意见。4、阶段划分4.1策划阶段4.1.1策划应选择（或委托）有相应资质和能力并了解当地房地产情况的设计单位。4.1.2策划方案要点4.1.2.1项目概况4.1.2.2市场环境a.宏观环境；b.区域环境；c.需求分析；d.SWOT分析。4.1.2.3开发定位a.目标客户群；b.整体定位；c.产品定位；d.价格定位。4.1.2.4投资估算a.主要经济指标；b.成本估算。4.1.2.5结论4.2总体规划方案设计阶段4.2.1总体规划方案应选择（或委托）有相应资质和能力并从事过此类项目的专业设计单位。4.2.2总体规划方案要点4.2.2.1设计要求a.小区定位；b.设计参数；c.设计建议（总体布置、功能、户型、风格、节能、景观、绿化、水系等）。4.2.2.2工作内容a.设计理念；b.总平面布置（包括部分单体、平面、户型图）；c.道路布置；d.绿化、景观、水系效果图；e.小区鸟瞰图。4.2.2.3工作深度4.2.2.4其它a.本阶段应及早安排小区地形测量、抗震评估、地质勘察等基础工作，为下一步设计工作做好准备。b.本阶段的主要控制尺寸（如电梯）要提前考虑，按时确定，配合设计工作。4．3施工图设计阶段4.3.1施工设计应选择（或委托）有相应资质和能力并承担过类似工程项目的设计单位。4.3.1.1工程设计a.设计过程中，技术部应与设计单位保持密切联系，就过程成果随时进行交流沟通，及时反馈意见，保证各阶段性成果在进度、质量、成本三方面得到有力控制。施工图设计开始后，应要求提前完成总平面图、基础施工图，如条件允许，经开发方（或业主方）技术部确认报总工签发《设计图纸审核确认表》后，交工程部进行基础工程施工。b.项目设计负责人必要时应就关键点设计与政府职能部门及时沟通，达成一致意见；或提请地产公司进行内部技术评审，评审结果由总工以文字形式签发，反馈设计单位，各专业工程师负责修改落实。c.施工报建图应由技术部及时提交综合办，以便进行专业报建。d.施工图交底后，技术部根据交底会审意见联系设计单位进行修改，并跟踪落实。e.技术部联系设计变更事宜。f.对设计单位未及时完成的一般性设计，技术部可进行设计，并经设计单位审核确认后交工程部施工。g.项目竣工验收后，设计方应编写《设计总结报告》，并交业主方存档。4．4设计变更签证不涉及投资调整的意见涉及投资调整的意见工程部（或施工方）提出变更建议或意见技术部会同设计方拿出变更方案，与监理沟通一致后报总工审定。重大变更（单项工程造价增减在1万元以上）报总经理批准；1万元以下由技术部长审签，总工批准。技术部将变更单发送有关部门技术部会同设计方拿出变更方案，与监理方沟通一致后总工审定经营部编制预算工程部执行变更工程部执行变更报批报建工作程序1、目的保证项目报批报建工作适应项目开发建设的需要。2、适用范围御苑置业公司所开发的地产项目。3、职责3.1综合办公室在总经理和分管副总领导下具体承担项目的报批报建工作。3.2公司各副总、各部门配合项目的报批报建工作。技术部提供所有的报建图纸及技术资料；经营部提供合同、协议；财务部提供有关财务资料。4、程序4.1办理选址意见书4.2办理《建设用地规划许可证》（规划局）。4.3办理《国有土地划拔决定书》和《国有土地使用权证》（国土资源局）。4.4办理立项批文（发改委）4.4.1发改委立项需提供以下资料：a.申请报告；b.有资质单位编制的可行性研究报告；c.土地部门意见（土地使用证）；d.规划部门意见（规划许可证或发函）；e.资金证明文件（验资报告），要求：当年完成的提供总额的50％，跨年度的提供30％；f.供电、供水（合同、协议）。4.4.2实地踏勘4.4.3取得立项批复，批复包括以下内容：a.项目地址；b.建设规模；c.总投资及资金来源；d.其它要求。4.5办理环境评估手续（环保局）4.5.1在项目总体规划完成后，向环保部门提出书面申请，同时附项目总体规划方案。4.5.2申请受理后，委托有资质的机构进行评价。4.5.3环保部门根据评价意见组织（中介单位、开发商、专家）论证。4.5.4论证通过后，发环评合格手续。4.6总体规划方案报批（规划局）4.6.1办理规划许可证报批需提供以下资料：a．申请报告；b．土地证原件核验，提交复印件；c．提供现状图；d．提供平面图；e．鸟瞰图；f．临街建筑需提供彩图；g．建施图；4.6.2规划部门现场踏勘；4.6.3提交消防审核意见；4.6.4提交人防审核意见；4.6.5缴纳城建配套费。在办理规划许可证报批的同时，应同时办理消防、人防手续。4.7消防规划报建（消防支队）4.7.1图纸审查（提交建筑水施图，高层建筑需提交电施图）；4.7.2填写《建筑设计防火审核申报表》；4.7.3缴纳消防设施配套费；4.8人防规划报建（人防办）4.8.1建筑工程施工图；4.8.2图纸会审；4.8.3建设单位、设计单位、人防办共同办理《人民防空工程施工图设计文件审查合格书》；4.8.4缴纳审图费、质检费；4.8.5办理《结合民用建筑修建防空地下室审核表》一式四份。4.9文物勘察报批（文物局）4.10防雷保护申请报批（气象局）4.11用水、用电报批（水务局、电力局）4.12办理排污手续（水务局、环保局）4.13办理墙改手续（墙改办）4.14办理招标手续，履行有关程序（建设局招标办、建设工程交易中心）4.15办理质量备案手续（质检站）4.16办理《施工许可证》（建设局）4.17办理《商品房预售许可证》（建设局房产科）4.171所需资料（复印件）a.企业名称证明书；b.企业法人营业执照；c.组织机构代码证书；d.房地产开发企业资质证书；e.土地使用权证书；f.建设工程规划许可证；g.建设工程施工许可证；h.施工合同；i.商品房平面图及面积计算书（报告形式）；j.填写《商品房预售申请表》一式四份。4.17.2装订成册（2份）。4.17.3带以上资料原件及复印件成册本到受理大厅进行受理。4.17.4发证。4.18竣工验收，获得有关手续。4.19房地产权初始登记，办理公司《房地产证》4.19.1所需资料a.营业执照；b.组织机构代码；c.公司章程；d.规划证；e.施工许可证；f.土地证；g.平面总图；h.预售许可证；I.每幢楼的测绘图；j.竣工验收报考；k.法人身份证复印件；l.委托人身份证复印件。4.19.2申请填表a.运城市公有房屋所有权登记申请书；b.委托书；c.运城市单位相邻确界申请表；d.具结书。4.19.3报房产处实审。4.19.4交款领证。4.20房地产权转移登记，办理小区业主《房地产证》4.20.1所需资料a.商品房买卖合同（2份）；b.业主及共有人身份证复印件（2份）；c.房地产转让登记申请审核表（1份）；d.私有房屋所有权登记申请表（1份）；e.私有房屋产权来源说明书（1份）；f.收据复印件（1份）；g.测绘图（小图，2份）。4.20.2到房产处营业大厅办理初审，数据输入电脑。4.20.3交款领证。4.21办理《他项权证》4.21.1所需资料a.业主及共有人身份证复印件（1份）；b.银行借款合同（1份）；c.商品房买卖合同（1份）；d.运城市房屋抵押登记表（1份）；e.该户房产证原件。4.21.2到房产处进行初审，数据输入电脑，领导签字。4.21.3交款领证。施工管理程序1、目的确保工程项目施工按计划有序地进行，保证工程各阶段的安全、质量、进度等控制目标的顺利实现。2、适用范围御苑置业公司开发的所有工程项目的施工管理。3、职责3.1副总经理职责3.1.1制订工程施工的总体质量、进度、安全、成本计划，并监督执行。3.1.2协调解决工程施工的主要矛盾和重大问题。3.1.3总结典型、树立样板，全面提高工程质量，加快施工进度，保证作业安全。3.2总工职责3.2.1解决主要施工技术问题，组织重大施工方案技术论证。3.2.2参与图纸会审。3.2.3审批施工中的重大设计变更。