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关于二手房东租赁可行性方案的报告一、背景、现状青岛市的常住人口2017年达到904万人，市区常住人口达到487万人，随着人口的增加除了推动青岛楼市房价的不断上涨，青岛的租房市场也水涨船高。以市南区为例，2015年2300元可以租一个套二的房子，到现在已经上涨到3500元左右。再有外来人口持续增多、大学生毕业等诸多因素，造成青岛租赁市场异常火爆。租赁市场分为低端（通常意义上的合租房，满足住宿需求）、中端（以家庭及单位较多，满足基本生活需求）高端（主要针对收入较高的白领、外籍人士等）。目前青岛市面上租赁市场在井喷的基础上呈现不健康状态，主要体现在低端市场住房条件恶劣，房东为增加收入，改建房间，虽然满足了部分低收入人员需求，但长次以往不利于租客维护。同时租赁市场面临恶意竞争，消防、卫生、安全等存在较大隐患。同时我们要看到市场孕育无限的商机，随着城市规模的不断扩大，人口市场以一种特殊的形态存在下来，抓住了常住人口市场就抓住了资本升值的机遇。以低端房产租赁为例，试想现在青岛市平均工资在3500元左右，而在市区一套套二的房子租金在3000元左右，对于刚毕业的学生及刚踏入社会的人来说，最主要先要满足基本的生活，个人承担租金收入达不到，买房一时还不能完成，只能合租。这给我们日常运营带来了无限的商机，我们的运营模式就是收购闲置房子，对房屋进行升级改造，最后出租。俗称“二房东”二、模式介绍在青岛市区收购闲置房屋进行长期租赁，以市场较低的租金价格（毛坯房、简装房等）收购改造升级，将原有的房屋进行功能性拆分，在不影响使用的基础上最大化的拆分单间，比如客厅改造卧室，租金优于市场，减少空置率。三、项目收益1、以一套市区普通套二三年为例（预计改造为三个房间）投入成本：房租2500元（分摊每月）+简单改造30元（分摊每月）+家具家电60元（分摊每月）+中介70元（分摊每月）+押金70元（分摊每月）=2730元每月收入：房租3200（会有淡旺季差异）一月收益情况：每月收入3200—每月成本2500=月盈利700元一年收益情况：月盈利700*10个月（预计二个月空置期）+押金3200=10200元2、运营成本分析2.1考虑实际运营费用及收益情况，预计房屋收益及投入情况（以一次性投入收益计算）房间套数预计投入（万元）预计成本（万元）预计收益（万元）其他支出（万元）净利润（万元）2060132025501502750521802404880824100300541001036说明：1、每套房子按照3万计算2、成本包括人员工资（50套以内一人负责每月按照1万，超过20套二人负责共计2万）+家具家电+改造费用3、其他支出包括日常维护、维修费用、中介额外支出、租客管理费用4、净利润为所有费用扣除后的剩余，不包含财务费用、公司税费。2.2不考虑运营情况，初期投资20套房子时间房间套数一次投入预计收益次年可投入资金第一年20602080第二年262686第三年282888第四年303090第五年3232922.3考虑运营情况以初期投资20套房子为例，计算所需要资金及时间时间房间套数一次投入预计收益预计支出预计剩余次年可投入资金第一年20602013767第二年222213969第三年2323131070第四年2425131271第五年25271314743、综合分析3.1在收益最大化基础上考虑一次性投入收益最大，年收益率25%——36%左右（20套——100套）3.2前期投入60万扣除运营成本，年收益率在11%——23%左右（第一年到第五年）三、运营方式1、房子区域为市内五区（市南、四北、李沧、崂山、城阳）主要人员集中地，保证出租率2、房源寻找依托网络及中介，网络主要依托主要房屋租赁网站，对于中介寻找的优质房源，除在中介费基础上额外支付每户200到500元不等费用3、看房实行钥匙就近中介托管，减少看房时间、费用4、对于已经入住的房子实行租客管理制度，每套房子制定管理人员，协助对每套房子日常进行维护及水电、暖气、物业费的收取，对于每位管理者每月给予减免80到100元不等的房租5、租客关怀及便捷服务，对租客进行有效管理，节假日定期举行小型活动，保证租客忠诚度。四、运作方向1、建立运营平台，提供小业主租赁服务。完善平台租客及房东管理，努力打造成高品质的租房网站。以学历、职业、性别为导向，保证租客需求，满足房东利益寻找有机结合2、品牌化管理，建立一公司为主体的品牌化合作模式，注重品质及租客感受，短时间维护品牌的建立，完善服务保证租客品牌忠诚度，不断延伸、外拓3、国家倡导，政策。随着城市规模的扩大，城镇化增速，大城市的房价居高不下，国家提出“租售同权”理念，保证租房者与购房者享有同等的权益，未来以小业主为出发点发展公共租赁服务已经纳入可行性方案，未来大有可为4、日租房管理，随着全民旅游的兴起，中国现有的接待资源已经不足以满足日益增长的需求，以青岛为例，在旺季现有的酒店接待能力已经远远小于需求，需求力旺盛，必然引起普通酒店房价提高，民宿、日租等相关产业兴起，在日常运营过程中，尝试日租房的管理模式是公司发展的一个方向5、资产管理服务，现阶段一方面随着租赁市场的不断旺盛，不断有人加入房屋租赁市场尤其是房子空置的小业主，一方面租赁市场鱼目混杂，各种行业规范不完善，市场急需一个资产管理平台用于解决双方的问题，我们期望在资产管理方向，不单管理小业主的空置房，更是在未来能接管诸如酒店、品牌公寓等资产委托管理，象征收取管理费