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原房验收&装修监理完全手册新房验收装修监管......业主或准业主朋友不得不看的“红宝书”......广州市啄木鸟装饰顾问有限公司目录序言第一部分：房屋验收技巧房屋验收前的准备第二部分：房屋验收技巧一、精装修房验收攻略二、毛坯房验房程序三、验房时的注意问题及简单操作方法四、验收不合格的处理对策第三部分：透视家装工程内幕验收不合格的处理对策一、装修流程先知道(家装咨询、设计、预算评估、签订合同、现场交底、材料验收、中期验收、尾期验收、家装保修)二、了解施工工序，杜绝问题产生1.装修施工大致可以分为以下几个阶段（土建阶段、基层处理阶段、细部处理阶段）2.施工的一般流程及工种三、揭露装修中的几种常见欺诈方式1.以不赚钱为名，招揽业务2.偷漏工程项目3.误报施工面积4.材料以次充好5.减少施工程序、偷工减料以减少成本6.隐蔽工程最能糊弄人7.套餐报价误导用户8.维修无保障第四部分：揭露合同及价格陷阱一、吃透项目预算书二、判断预算报价的合理性1.家装的收费标准2.决定预算报价高低的几大因素3.如何确认装修价格4.施工预算陷阱例举三、警惕合同中的陷阱四、家装合同必备文件1.工程报价单要详细2.设计图纸备齐全3.材料验收要明确4.工艺书不可省5.施工计划是按期完工的法宝6.变更项目填写工程变更单五、家庭装饰工程参考价格第五部分：防范装修材料假冒欺骗一、了解家装材料的常见种类1.墙体材料及其选择2.地面材料3.装饰线板4.顶部材料5.门（窗）套材料二、如何选购瓷砖1.瓷砖的分类2.确定用砖部位3.瓷砖的几项重要技术指标4.如何对瓷砖的质量进行验收三、油漆、涂料的选择1.油漆的分类2.装修中常用油漆、涂料的品种3.油漆的选择(望闻问切)4.如何选择涂料四、木制板材验收须知1.板材的知识2.板材的选用3.胶合板选购注意事项4.装饰面板的选择5.纤维板选择时注意事项6.细木工板的选择五、挑选木地板的诀窍1.木地板的分类2.木地板的选购要点3.实木地板的选择4.强化复合木地板的选择5.实木复合地板的选择6.竹地板的选择8.地热采暖应选用什么样的地板六、石材的验收标准1.天然石材的检验2.人造石材的检验(看闻摸划碰查)七、如何选择门窗1.窗的分类2.窗户的选购要点3.门的选择八、厨房装修重点1.整体橱柜的材质2.柜体、柜门、台面的选材3.五金的选择4.如何判断橱柜质量的优劣九、卫浴设备的选择技巧1.坐便器的选择2.如何选择浴缸3.如何选购淋浴房4.水龙头的选择5.如何选购地漏十、吊顶材料的选择1.铝扣板的选择2.PVC吊顶型材的选择3.如何选择纸面石膏板4.如何选则吊顶龙骨十一、不可忽视的建筑附材1.如何挑选水泥砂浆2.如何选购玻璃胶3.腻子与墙衬的选择十二、其他材料的验收1.水管材质的选择2.电线的验收3.五金材料的验收4.墙纸的选择5.地毯的选择6.灯具的检验序言不知从什么时候起，“家装”这两个字成了城市居民口中的生活流行词。同事、家人、朋友聊起天来也是三句话不离“谁家装修得最漂亮、最别致”的话题；同学聚会也由宾馆、饭店挪到了装修一新的家中；再看看各大建材市场，里面永远是人来人往、热闹非凡,各个居民小区、住宅公寓，都能见到装修的工地，真是“锤声、锯声、电钻声，声声入耳；大户、小户、单身户，户户装修”。“家装”的热度我们足可以感觉得到。但大多数人做家装都是第一次，不知如何下手，各种材料、工艺、做法等等都是头一次接触，感觉特别复杂；而且也听说过家庭装修过程中各种各样的机关陷阱，甚至有些伪劣工程给业主的居住安全带来严重危害，但面对这些问题又不知道如何对待加以防范。种种的经验教训使越来越多的人认识到了家装监理的重要性。一说到家装监理好像许多人都觉得深不可测，非专业人士不可，是否我们普通老百姓也可以做到呢？看过本书您一定不会再有这样的疑问。当然如果您平时很忙，又不愿意花费过多时间在装修工地上，可以选择专门的监理公司为您代劳。但相信大多数人更希望自己也能做好家装监理，亲自检验从收房到装修入住各个环节中的材料、工艺、做法，这就需要我们了解装修的基本程序，掌握装修的实用知识，防范装修中可能出现的各种问题，真正做到明明白白做家装，清清楚楚搞监理，这正是这本书想要告诉大家的地方。通过我公司大量在家装监理实践中的装修经验和现场图片。相信这些知识和经验会给每一位读者提供最有价值的帮助有文化的人就有思想；有思想的人做起事来才会明白；明白的人就是少上当或者不上当；不上当的前提就要有方法；如果自己具备这种方法就是内行或叫专业；如果您不是内行就要找自己信得过的专业人士帮你把关！这就是明明白白消费的概念！！！广州市啄木鸟装饰顾问有限公司二零零六年三月十五日第一部分：房屋验收技巧房屋验收前的准备商品房质量纠纷是当前投诉较多的问题。为帮助业主顺利收房，本章给大家讲讲验收房屋的要点。1.免除收房伤痛，从签合同开始为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收房等）；验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。2.切记查看“两书一表”向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。3.检查房屋结构及面积首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致；房屋结构是否和原设计图相同。其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。4.先验房后收楼先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。第二部分：房屋验收技巧一、精装修房验收攻略每年都有楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装修住宅的消费者也随之增加，精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格呢？国家建设部在2002年3月1日发布实施了《建筑装饰装修工程质量验收规范》，不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如，目前北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》，另一个是《北京市高级装饰工程质量验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了，由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项非常专业的工作，因此很多人不知道从何验起。需要指出的是开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致，一旦验收起来，可能根本不够用，建议业主先自备验房记录单，以备不时之需。在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题，例如承重墙是否有贯穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等。精装修验房程序和项目：(说明：在下列选项后的□内验收合格划√，存在问题划×，并记录具体情况)1.入户门划痕□变形□翘曲□锁具□开启□合页□视镜□密封□垂直度□2.配电电表□电闸□照明电□开关是否有效□插座安装有无问题□相序□3.弱电强弱电预留端口配置是否符合国家规范□间距□位置□标高□4.空调位置□预留孔位置□电源配置是否规范□5.门禁系统楼宇对讲灵敏度□牢固性□6.宽带位置□是否连接□7.窗户隔音□开启□密封□变形□破损□划痕□安装是否到位□8.室内门漆饰□手感□眼观□开启□变形□流坠□色差□锁具□安装是否到位□9.墙面平整度□色差□漆饰□阴阳角是否垂直□流坠□开裂□手感□空鼓□10.顶面平整度□色差□漆饰□阴阳角是否垂直□流坠□开裂□手感□空鼓□11.地面砖平整度□空鼓□色差□缝隙是否规范□12.地板平整度□起鼓□色差□缝隙是否规范□木龙骨是否牢固□13.厨房吊顶是否平整□吊顶有无色差□是否牢固□墙地砖是否规范□平整度□缝隙□色差□空鼓□垂直度□整体橱柜开启是否灵活□配件是否齐全□缝隙□开启是否顺畅□烟道是否通畅□是否经防水试验□14.卫生间吊顶是否平整□有无色差□是否牢固□墙地砖平整度□缝隙□色差□空鼓□垂直度□坡度比例□流水是否通畅□五金配件及卫生洁具安装是否到位□有无渗漏□通风□是否经防水试验□15.供暖管路是否畅通□是否打压试验□安装位置是否规范□16.配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位□17.合同上注明的设施、设备等是否一致，品牌、数量是否符合□二、毛坯房验房程序屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”，虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收，但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准，交付房屋时，毛坯房需要对以下方面进行验收：（1）全部外饰面、外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。（2）公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。（3）各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。（4）检查墙面、顶层应无渗漏痕迹。（5）户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直的标准。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实、黏