房地产项目跟投管理办法

房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次1/8生效日期2018-07-01房地产项目跟投管理办法修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2018.06.01初始建立房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次2/8生效日期2018-07-01一、流程图跟投人在册股东战略发展中心总裁办资金财务中心风控内审中心项目公司跟投管理委员会集团跟投管理委员会相关文件/记录审批1、项目投资说明书2、项目跟投方案1、汇款凭证1、项目跟投方案、投资说明书确认文件2、委托持股协议3、借款协议编制《项目投资说明书》决策跟投方案宣贯签署合伙相关文件现金出资确认资金到账通知签约备份及存档知晓编制《项目跟投方案》及配套文件造册1、项目信息公示意向统计及资格确认1、项目拟跟投人员统计汇总表分配管理知晓方案宣贯及手续办理审核跟投方案宣贯分配方案实施审批知晓及确认项目信息公示信息披露知晓1、杠杆资金及本金退还方案2、项目分红方案3、项目清算方案房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次3/8生效日期2018-07-01二、流程概况目的核心员工跟投项目，与公司形成“共创、共享、共担”机制。1、有利于培养核心员工的主人翁精神，以获取更高质量的项目以及提升项目运营效益；2、约束核心员工的不端行为。适用范围适用于自本文件发布之日起取得的房地产开发项目的跟投管理。职责1、跟投人1.1充分了解《项目跟投方案》、《项目投资说明书》、《委托持股协议》、《借款协议》等文件的内容；1.2及时足额划转跟投资金，签署相关跟投文件；2、在册股东2.1配合签署跟投公司经营相关的章程、纪要、决议等文件；2.2银行开立跟投入股帐户（用于委托人/跟投人汇款）；2.3与委托人/跟投人签署《委托持股协议》等文件。3、战略发展中心3.1根据《项目可研报告》编制《项目投资说明书》报总裁办；3.2就《项目投资说明书》的内容向相关方进行解答。3、总裁办4.1组织编制《项目跟投方案》及配套的《委托持股协议》、《借款协议》等文件；4.2跟投公司注册及公司日常运营手续办理，拟提在册股东建议；4.3监督项目运营，搜集项目相关情况，每季度向跟投人披露项目经营情况；4.4督促资金财务中心及时办理出资、分红、清算等相关事宜。5、资金财务中心5.1保管在册股东开立的银行卡及帐户资料；5.2确认跟投资金到位情况；5.3通知跟投人及在册股东签署文件《委托持股协议》，并留存归档；房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次4/8生效日期2018-07-015.4监督跟投人签署《项目跟投方案》、《项目投资说明书》确认文件；5.5代表跟投企业与跟投人签署《借款协议》；5.6统计跟投情况，向集团跟投管理委员会、项目公司跟投管理委员会报备；5.7跟投企业日常帐目管理；5.8编制《杠杆资金及本金退还方案》、《项目分红方案》、《项目清算方案》，经集团跟投管理委员会审批后及时分配；5.9代扣代缴相关税费及款项。6、风控内审中心6.1《项目跟投方案》及配套的《委托持股协议》、《借款协议》等文件的合法性审核；6.2项目风险揭示及跟投风险书面提示。7、项目公司跟投管理委员会（主任：项目总经理委员：项目财务负责人、项目营销负责人、项目成本负责人）7.1跟投方案宣讲与答疑；7.2代表项目公司全体跟投人员，维护项目公司跟投人员的利益。8、集团跟投管理委员会（主任：董事长委员：集团董事会成员、战略发展中心总监、营销中心总监、资金财务中心总监）8.1审批《项目跟投方案》及配套的《委托持股协议》、《借款协议》、《项目投资说明书》等文件；8.2审批《杠杆资金及本金退还方案》、《项目分红方案》、《项目清算方案》；8.3委员会主任审批在册股东。三、工作程序1、跟投方案设计与宣传对文件发布之日起取得的房地产新开发项目，能独立分期核算的老项目（由集团跟投管理委员会主任确定），均可作为跟投项目。对确定的跟投项目，由总裁办跟踪战略发展中心编制《项目投资说明书》（应含项目基本信息，主要技术、经济指标，售价、成本、开发周期、现金流回正时间的敏感性分析，风险提示等。），总裁办结合《项目投资说明书》的内容及本制度的相关要求编制《项目跟投方案》（含跟投架构、跟投人、跟投额度、在册股东及账号、时间安排等信息）报集团跟投管理委员审批后分别由集团跟投管理委员、项目公司跟投管理委员会对符合跟投条件的人员进行宣贯。房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次5/8生效日期2018-07-012、跟投架构2.1XX集团及下属企业全资开发项目2.2XX集团及下属企业参股开发项目2.3因项目的特殊性，不同项目的跟投份额可能有所差异，具体以集团跟投管理委员批准的具体项目跟投方案为准。3、出资管理3.1出资份额、范围、单项目出资额度和杠杆额度及利息单位、份额及类型出资人及出资上下限额度杠杆额度及利息下限配资后预算集团（60%）强制（85%）总裁25-50万元。1：4，年息10%125拓展总监20-40万元，营销中心总监20-40万元，建设中心总监20-40万元，战略发展中心总监15-30万元，财务中心总监10-20万元。1：3，年息10%340设计负责人10-20万元，成本负责人10-20万元，论证经理10-20万元，拓展副总监/经理10-20万，对口设计经理10-20万元，对口成本经理10-20万元。1：2，年息10%180自愿（15%）其余总监0-30万元，副总监0-20万元，经理0-10万元。1：1，年息10%114其他员工0-5万元。项目公司（40%）强制（85%）项目总经理50-100万元。1：4，年息10%250项目副总经理20-40万元，项目营销经理20-40万元，项目工程经理10-20万1：2，年息10%165跟投人XX集团项目公司跟投公司在册股东100%92%8%100%参股项目公司X%跟投人XX集团投资公司跟投公司在册股东100%92%8%100%房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次6/8生效日期2018-07-01元，项目财务经理5-10万元。自愿（15%）其他员工0-5万元。1：1，年息10%73注：1）在XX控股集团、XX投资公司已有股份（在项目发起及存续期实际出资不低于强制跟投的最低额度）的，不强制跟投；2）因项目的特殊性，不同项目的杠杆额度可能有所差异，具体以集团跟投管理委员批准的具体项目跟投方案为准；3）加上杠杆资金后，最高出资总额为项目资金投入峰值（指项目投资说明书中所示的股东方最高资金投入额，不计拟跟投项目所融资金。）的8%。项目公司超投份额处理：当项目公司满足强制跟投前提下，跟投超过份额时由项目公司跟投管理委员会主任根据跟投岗位重要性等因素进行筛选确定。集团公司超投份额处理：当集团公司满足强制跟投前提下，跟投超过份额时由总裁根据跟投岗位重要性等因素进行建议，报集团跟投管理委员会主任确定。自愿份额出资不足时，集团公司和项目公司可调剂使用。4）实际出资比例以项目实际资金投入峰值计算，项目开发过程中实际资金峰值与方案中峰值差异达3%时，由资金财务中心报集团跟投委员会主任批准后及时进行增减值。3.2出资时间：原则上在项目获取后30个自然日内（具体时间以方案中规定的时间为准）完成，实际出资需在总裁办报备后7日内到账。对于自愿跟投人员，如在规定期限内资金不能到位，视为自动放弃投资机会。3.3因工作调整，中途担任以上强制跟投岗位的员工以最近一期前任岗位权益价格作价强制跟投（资金杠杆及利息同前），跟投份额可按项目剩余开发周期进行折算，剩余开发周期不足半年的可不作强制跟投，由集团人力资源中心监督落实。4、跟投手续办理跟投人将跟投资金汇入指定账号后与资金财务中心进行确认，由资金财务中心通知办理跟投手续。4.1跟投人及在册代持股东签定《委托持股协议》（一式三份，跟投人、代持股东、资金财务中心各执一份）；4.2借款协议（一式二份，跟投人、资金财务中心各执一份）；4.3接受《项目投资方案》、《项目投资说明书投资说明书》的确认书（资金财务中心留存）。5、跟投期管理（跟投方案及委托持股协议中明确）5.1跟投人无表决权；5.2所跟投项目资金独立运行，其它公司使用项目公司盈余现金的按10%的年息支付资金使用成本；房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次7/8生效日期2018-07-015.3由总裁办搜集项目经营相关情况，以《项目信息公示》每季度向跟投人披露项目经营情况。6、分配管理6.1杠杆资金归还及本金退出：当现金流为正一个月，且预留资金能满足项目未来半年需要的前提下，启动杠杆资金（含利息）归还及本金退出工作，由资金财务中心编制《杠杆资金归还及本金退出方案》报集团跟投委员会审批后执行。6.2分红管理：当项目可售物业（不含自持物业及车库）面积销售达70%且有利润的前提下，可每季度分红一次。由资金财务中心编制《项目分红方案》（自持物业及待售可售物业按成本价计算，待售车库等变现困难的物业不作价，所分红利限额为当期实现利润的50%）报集团跟投委员会审批后实施，对跟投人应付税金由资款财务中心进行代扣代缴。6.3清算管理：当项目可售物业（不含自持物业及车库）面积销售达95%时启动清算，由资金财务中心编制《项目清算方案》报集团跟投委员会审批后进行清算。清算规则如下：6.3.1按国家相关法规进行清算，但自持物业及待售可售物业按成本价计算，待售车库等变现困难的物业不作价；6.3.2强调任务完成：当IRR达到跟投方案中的标准及以上时按实清算；IRR未达到跟投方案中的标准但未扣损的，跟投人跟投收益部分按8折计算；当项目结算亏损时，亏损部分由跟投人按比例（含杠杆资金）进行赔付。6.3.3对跟投人应付税费由资金财务中心进行代扣代缴；6.3.4清算后，对之前多分的利润及需弥补的亏损由各层级跟投委员会主任、财务负责人负责追回，对不能追回的，由各层级跟投委员会主任、财务负责人按6：4承担。7、特殊事项说明7.1强制跟投员工岗位调整的，可要求转到新岗位进行跟投。按最近一次市场价格评估法评估的所有者权益按比例作价（若无则依最近一期财务报告的所有者权益按比例作价），由跟投公司向项目公司借款转到新岗位，其余跟投人员按比例分配。7.2对非员工本人原因造成的员工辞退其跟投及杠杆资金不受影响；7.3对员工主动离职及员工本人原困造成的辞退，取消杠杆资金使用资格，达到本金退还条件时一次性退还本金，不再支付红利；7.4对查实跟投人有不端行为（如干预正常招投标、收受回扣、损公肥私等），取消杠杆资金使用资格，同时对造成的损失按公司制度从跟投本金及收益中扣除。7.5跟投人丧失行为能力的，由其本人/继承人决定是否继续跟投，若决定不再跟投时可要求赎回，按最近一次市场价格评估法评估的所有者权益按比例作价（若无则依最近一期财务报告的所有者权益按比例作价），由跟投公司向项目公司借款一次性支付，其余跟投人员按比例分配。房地产项目跟投管理办法文件编号XXXX-QH-B-00X版本/版次2018页次8/8生效日期2018-07-01六、支持性文件1、项目投资说明书（用于介绍项目情况，主要内容从项目可研报告摘录）2、项目跟投方案（用于具体项目的跟投方案介绍）3、委托持股协议（用于实际投资人与在册股东签署）4、接受《项目投资方案》、《项目投资说明书投资说明书》的确认书（用于跟投人认同项目跟投方案及风险的证明）5、借款协议（用于跟投人使用杠杆资金的手续办理）6、项目拟跟投人员统计汇总表（用于统计汇总拟跟投人员及额度）7、汇款凭证（用于证明跟投人汇款信息）8、项目信息公示（用于披露项目经营信息）9、杠杆资金归还及本金退出方案（杠杆资金归还及本金退出依据）10、项目分红方案（分红依据）11、项目清算方案（清算依据）