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金恒广场（暂定名）前期建筑规划建议报告金恒项目项目产品功能定位城市中心·智本型·花园洋房定位支撑点：和平广场区位地段优势定位支撑点：信息化、智能化创新技术定位支撑点：户型及景观优势的宣告城市中坚力量的品质社居区城市中心国际新锐创新楼盘金恒项目项目形象定位定位支撑构思：创新技术的运用相关资质的认证定位支撑构思：主力客户群的形象白描及圈定合肥中产阶级的价值认同及归属感项目建筑规划建议立足点一个成功的地产项目，它必须在洞悉市场走向和客户需求的基础之上做前期规划。这样，它的规划才会是适合市场的、才会有利于销售、有利于确资金回笼，从而保证开发企业的利润及项目的价值实现对于前期建筑相关规划，我们认为应该围绕以下三点去予以思考：Ⅰ.项目应将户型优化调整作为工作重点；Ⅱ.项目在节能、环保及智能化等方面的新技术应用，应以不增加客户后期生活成本为前提；Ⅲ.项目位于市心，前期规划中应注重项目外在形象的提升，在社区门宇、大厅、景观、小品上做足功夫；前期建筑规划建议方面我们将主要从以下三方面提出我们的建议：第一节:项目户型优化调整建议第二节:项目建筑材质建议第三节:项目智能化、节能化运用建议第四节:项目公共设施及景观、小品建议第一节:项目户型建议根据市场的需求对前期设计的户型进行优化调整，这将是我们前期工作中的重点。除了房型的调整，我们还建议在细节上多些人性化设计，譬如：为了更好的解决积水问题，采用“下沉式卫生间”设计，为高层建筑增加更多的光照空间，增设“空中花园”，这样在提升居住品质的同时，更可有效控制总价，加强卖点。第一节:项目户型调整建议1-A户型调整建议：在原户型的基础上调整成为90㎡三房两厅一厨一卫两阳台第一节:项目户型调整建议1-C、D户型调整建议：在原户型的基础上调整成为60㎡两房两厅一卫一阳台第一节:项目户型调整建议1-F户型调整建议：在原户型的基础上调整成为60㎡两房一厅1厨1卫2阳台第一节:项目户型调整建议2-A户型奇数层调整建议：在原户型基础上调整成为110㎡三房两厅1厨2卫2阳台1露台1入户花园注：露台在交房后可更改为房间第一节:项目户型调整建议2-A户型偶数层调整建议：调整成为110㎡三房两厅1厨2卫2阳台1花架，入户花园（可根据情况设计或取消）注：花架在交房后可更改为房间4-B户型奇数层调整建议：在原户型基础上改为110㎡三房两厅1厨1卫1露台第一节:项目户型调整建议第一节:项目户型调整建议4-B户型偶数层调整建议：改为110㎡三房两厅1厨1卫1露台第一节:项目户型调整建议5-A户型奇数层调整建议：调整成为110㎡三房两厅1厨2卫3阳台1花架，入户花园（可根据情况设计或取消）第一节:项目户型调整建议5-A户型偶数层调整建议：调整成为110㎡三房两厅1厨2卫3阳台1入户花园（可根据情况设计或取消）第一节:项目户型调整建议5-C户型调整建议：在原来的户型基础上调整为110㎡三房两厅1厨2卫2阳台第一节:项目户型调整建议5-D、E户型调整建议：在原来楼层整体的户型基础上将两套调整为三套分别为115㎡三房两厅1除1卫2阳台、40㎡一房两厅1卫、115㎡三房两厅1厨1卫两阳台第二节项目公共部分及建筑材质建议第二节：公共部分装修及材料建议滨水城门厅电梯厅：一层墙面地面采用高级地砖、局部石材外墙：墙体高级釉面砖局部石材高级涂料阳台：玻璃围栏高级彩色铝合金玻璃门窗：高级防盗门阳台推拉门窗采用高级彩色铝合金白玻璃平开窗温莎杰座外墙面：裙房１－４层采用石材墙面、５层以上部分为高级涂料门窗：优质彩色铝合金型材白玻推拉门采用钢化白玻阳台：优质彩色铝合金封闭新都会·国贸公寓外墙面：高级面砖局部石材高级涂料门窗：外门窗采用彩色铝合金门窗、中空玻璃电梯及前门厅：高级地砖、墙面及天棚采用涂料以下是合肥近两年兴建的中高档高层社区公寓的材料标准,我们可以此为参照：第二节：公共部分装修及材料建议元一·滨水城门厅电梯厅：一层墙面地面采用高级地砖、局部石材外墙：墙体高级釉面砖局部石材高级涂料阳台：玻璃围栏高级彩色铝合金玻璃门窗：高级防盗门阳台推拉门窗采用高级彩色铝合金白玻璃平开窗百合公寓外墙：优质面砖、２层以下外墙采用干挂花岗岩。门窗：中空玻璃彩色铝合金门窗。阳台：双层夹胶玻璃栏板其它：户式中央空调＋燃气壁挂炉电梯：进口品牌电梯御景湾外墙：下面为石材上层高级涂料大厅：一楼采用石材顶棚为高级涂料电梯：防滑地砖乳胶漆日立高速电梯门窗：高级防盗门断桥铝合金中空窗第二节：公共部分装修及材料建议商业裙楼:可考虑采用花岗岩石材外墙面:采用高级面砖及涂料门厅、电梯厅:采用大理石面砖电梯:对于电梯不一定非得采用进口电梯,但鉴于物业地段出入人流量的考虑,须采用3.5米/S的高速品牌电梯.综合合肥中高档高层住宅公寓的装修及建材标准，我们建议如下：门窗：断桥式铝塑复合窗LOW-E中空玻璃（此技术在合肥被一些高层，如财富广场、御景湾等高档社区所应用。).具有工程简便、环保节能的特点，且后期可降低用户生活成本.Notes：什么是门窗冷断桥技术？断桥式铝塑复合窗是利用塑料型材将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体.构成一种新的隔热型的铝型材.这种创新结构设计.兼顾了塑料和铝合金两种材料的优势.气密性比任何铝,塑窗都好.能保证高层窗台和地板无灰尘；能保证在闹市区不受噪音干扰.第三节项目智能化、节能化建议建筑的智能化、节能化是当今房产的发展潮流。本项目作为市中心具代表型的高层住宅公寓，从市场的角度出发，可考虑加强项目智能化及节能化建设。但应该指出的是，并不是所有新技术都会获得客户认可，也并不是所有的新技术都为销售带来利好。因此，我们须结合本项目的实际情况去考虑，采用适合本项目并在市场上获得认可和应用的成熟技术。第三节：项目智能化、节能化建议本项目拥有一定比例小户型，须考虑年轻客户群对信息化所表现的的较高需求，因此我们建议适当增加这方面的投入和建设：宽带:设置电信模块局，inter接入服务，千兆光纤到幢，每户不少10M.电话:设总交接间,每幢设分交接箱，进线为二对线.客厅、卧室卫生间留电话接口；有线:双向有限电视系统,客厅及主卧预留接口.家居信息|视听控制网络信息化根据建设部《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》所规定的星级标准设置方案,项目若要打造智能、节能概念,则须应在以下三方面或一方面予以实现.第三节：项目智能化、节能化建议社区的智能化已是潮流，为打造项目高端形象，我们建议在智能化方面安装及采用以下全部或部分系统：离线式电子巡更系统:对保安巡逻员巡逻情况进行管理,使人防得以有效落实.闭路电视监控系统:对室外主通道,公寓出入口,电梯桥厢等场所严密监控,实时录像.联网型可视楼宇对讲系统:包含家庭安防报警的接入:如住户防盗.煤气泄漏探测.手动报警系统.门磁等接入可视楼宇对讲系统.电子安全防卫智能化第三节：项目智能化、节能化建议物业是衡量社区管理水平的重要依据，因此我们建议物业可采取以下全部或相关系统，来完善物业管理，提升居住品质：建议考虑公寓“一卡通”管理系统：用于住户信息,消费等管理.拟建公寓物业管理局域网系统,给住户提供更好的信息服务.三表远程采集系统：客户可直接通过刷卡或采取网络交费，便捷迅速；外背景音响系统.出入口的管理系统:主要是对地下停车库采用感应式车库计算机理系统的方案.小区信息、物业管理智能化第三节：项目智能化、节能化建议鉴于同类项目市场反馈信息,（元一·滨水城、新华·文锦苑）项目可考虑不采用集中供暖及制冷方式.可预先规划留好空调机位.相关问题：出现各住户温度不一致；后期生活费用较高，根据了解滨水城的集中供暖制冷费用一年分两季交纳，每季的费用约3千元；给水:1-６的商业裙楼及部分住宅可采取市政管网直供,其它变频给水.24小时供应生活热水,分户计量.供电：为住户配置三相电，采取远程抄表。生活节能环保节能化第三节：项目智能化、节能化建议太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术：绿色节能建筑太阳能光热运用冬季夏季建议一：采取呼吸幕墙技术呼吸幕墙由内外两层幕墙组成，内墙与外墙形成相对封闭的空间，气体的热量交换可通过里外及上下排风口实现。夏季：打开内层幕墙下通风口与外墙上通风口，不断进行热量交换。冬季：在中午打开外墙下通风口及内墙上通风口，这样可以提高室内气温。特点：一次投资、高利用率、不增加后期成本，能提升建筑外立面形象。目前合肥邮电大厦、新城国际（会呼吸的写字楼）运用了此技术，由于费用的问题与高层公寓相结合运用的实例不多。第三节：项目智能化、节能化建议太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项目，在太阳能的利用上，我们考虑可采用以下技术：打造绿色节能建筑太阳能光电运用建议二：社区安装庭院灯系统及楼顶集中式太阳能照明与传统路灯相比，太阳能庭院灯系统少了输电线路，多了顶由太阳能硅片制成的帽子，帽子跟着太阳日出而作、日落而息，晴天或多云能吸收太阳能量，晚上把光能转换为电能，一般日照10小时，路灯可工作一星期左右。优点：不需要架设电线或挖沟铺设电缆，太阳能庭院灯省去了配电柜及庭院灯之间的配线工序，无须专人管理和控制，可以方便地安装在室外任何地方，没有线损，不消耗电力能源，节能环保。缺点：一次性投入成本高仍是太阳能庭院灯大规模推广的阻力。一个太阳能灯具需要7000元左右，而普通庭院灯则仅需2000元/盏，再加上维护费用，这是笔不小的开支。相比较于多层社区，高层住宅公寓可能在日照上受影响。注：楼顶集中式太阳能照明方案另行详附第三节：项目智能化、节能化建议太阳能与建筑的结合已成为当代建筑的发展潮流，对于本项目在太阳能光热的运用上，目前有下列的相关技术：打造绿色节能建筑太阳能光热运用建议三：集中式太阳能热水系统及太阳墙系统集中式太阳能热水系统：在楼顶采用集中式太阳能热水系统，它由集热器、蓄水箱、循环管构成。面积150㎡的太阳能电板每日可提供不低于58℃的热水576L，可解决春秋季的热水供应问题。高层的太阳能集中热水应用一直具有与建筑物难以融合，风险系数大、前期投入资金大等特点，若本项目不能争取成为国家节能示范项目，那么不建议采用。太阳墙供暖系统：太阳墙系统是采用深色镀锌钢板覆于建筑外墙的外侧，上面开20cm小孔，空腔与建筑通风系统相连。上有控温器和抽风机，可根据夏冬季设定的温度，进行调节，注入新鲜空气，冬季平均室温较普通公寓高3~4度。太阳墙示意图第三节：项目智能化、节能化建议社居品质化建议其它建议四：高效生态灭蚊系统高效生态灭蚊系统是目前先进的全面模拟人体散发物的设备，它能模拟人体呼吸产生的二氧化碳、水分，人体散发的热量和汗的味道。以及当雌蚊子发现食物（血）时发出的声音，同时辅以频谱灯和紫外线灯把远处的蚊子吸引过来，通过风扇的作用把蚊子吹向机器下部的水槽，使蚊子淹死在乳胶溶液里。高效生态灭蚊系统主机规格系统主机共有二种型号：Master，Satellite。二种型号的设备适用不同的需求：Master：具有时钟编程控制功能，能够外接二氧化碳。作用范围为4000㎡（以设备为中心），当整个小区都安装有灭蚊系统时可采用此数值计算。Satellite：没有时钟编程控制功能，也不能单独外接二氧化碳，需要与Master共同使用，增加2000㎡的使用面积。第三节：小结本项目拥有一定比例小户型，须考虑年轻客户群对信息化需求并形成卖点。家居信息|视听控制网络宽带:设置电信模块局，inter接入服务，千兆光纤到幢，每户不少10M.电话:设总交接间,每幢设分交接箱，进线为二对线.有线:双向有限电视系统,客厅主卧预留接口.电子安防方面离线式电子巡更系统,对保安巡逻员巡逻情况进行管理,使人防得以有效落实.闭路电视监控系统,对室外主通道,公寓出入口,电梯桥厢等场所严密监控,实时录像.联网型可视楼宇对讲系统(包含家庭安防报警的接入:如住户防盗.煤气泄漏探测.手动报警系统.门磁等接入可视楼宇对讲系统)信息化方面智能化方面智能化方面节能化方面小区信息,物业管理建议考虑公寓“一卡通”管理系统,用于住户信息,消费等管理.拟建公寓物