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开业筹备管控要点（总经理访谈集）2011年3月29日目录:2开业筹备管控要点工程管控1招商管控2物业管控3企划管控4人事行政5工程管控11、设计方案调整的经验2、技术对接与技术交底3、如何与项目公司、总包方、消防公司等多方协调4、二装的工程管控5、防水工程管理要点6、消防设备设施管控要点7、水电、气、网络通讯各系统管控8、机电设备管控与维护要点管控要点：项目设计中的合理化建议难点——满足商业物业功能使用、业态落位的前置判断可能引发的问题——设计缺陷和影响商业物业的使用功能，产生不必要的改造和成本。案例1、2、3——长春红旗街万达主力店入口、垃圾房、空调回路的设计调整解决方案——项目立项后及时跟进设计方案、审核设计图纸，结合现场考察和业态与功能布局的前置判断，提出设计方案调整的建议一、工程管控1、设计方案调整1案例1：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸主力店出入口未设计防盗卷帘图示解决之前图示解决之后1一、工程管控1、设计方案调整案例2：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸综合湿垃圾间过小、无给排水设施图示解决之前（34平方米）图示解决之后（130平方米）1一、工程管控1、设计方案调整案例3：施工图设计管控长春红旗街万达广场原设计图纸空调系统主力店未设计单独空调回路图示解决之前图示解决之后1一、工程管控1、设计方案调整2.1技术交底是商管公司工程部的重要职责和考核点•配合项目公司完成技术交底，特别是水、电、空调、暖通等，一是交底清晰，二是共同解决存在的问题。•重点关注与安全密切的用电、消防设施等技术标准和要求，结合使用要求、招商要求，积极跟进施工进度，保证无商户超负荷用电、无消防盲区。•在项目施工进行中（未完工前），对土建、水、电、空调、暖通等各工程与项目公司、施工单位相关负责人共同进行技术跟进。•随时掌握项目公司《计划执行书》并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司《倒排工作计划》，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。一、工程管控2、技术对接技术交底2.2技术对接----和主力店的技术对接•按照总部制定的主力店装修管理规定，全面对接。一、工程管控2、技术对接技术交底2.3餐饮对接原则：1、尽早对接---招商落位后，立即展开；2、全系统对接---房屋承重、土建装修、机电设备（消防、电力、空调、煤气、上下水、厨房、排烟、网络、电话、光纤等接驳点的预留位置等）；3、有效对接---项目公司与商户、商户装修负责人共同确认，不轻易改动；4、沟通协调---保证条件、避免资源浪费。在餐饮招商完成后，立即将餐饮的以上相关点位和技术要求与项目公司对接1一、工程管控2、技术对接技术交底2.4技术对接----和各品牌店的技术对接•招商进度和变化影响技术对接条件的有效性、准确度，注意进度的计划性，减少变更、修改商户的入住条件。•步行街各店装修进场前要和店负责人、施工方负责人、设计方负责人进行全面的技术对接。•对接条件除了点对点的衔接，还要考虑和项目整体技术条件、周边店铺的对接。一、工程管控2、技术对接技术交底2.5餐饮对接要点：•空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求，厨房及餐厅的空调布局是否合理；•排油烟的管路布局需要单独使用，是否符合排放要求，是否设置油烟净化装置，是否配置排油烟风机，管路是否有检修口及排油口；•厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突。•餐饮厨房要求必须做防水及闭水试验；•洋快餐要预留冷媒管井；•厨房排水口前必须加装过滤网及隔油器。1一、工程管控2、技术对接技术交底2.6餐饮对接要点：•上下水的设计流量是否满足商户需求，上下水的安装位置是否与厨房相匹配；•餐饮商户的燃气需求：要求提供厨房灶具的具体参数，包括耗气量、规格尺寸、用电量等；•要求提供用电设备清单及功率，总用电量，给排水管径，空调负荷，排风排烟等参数；•对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置，数量；•对接交接标准，属清水铺及精装铺。清水铺应重点关注其装修方案，货品布局是否超出楼板的荷载，吊顶方式及地面铺装材质，安装方式等是否与广场风格一致；•店招的设计管理，应报集团公司审核，材质应满足设计要求。1一、工程管控2、技术对接技术交底协调要点--图片资料齐全，有理有据，及时准确不厌其烦多次沟通协调难点—各单位互相推诿，不按时解决可能引发的问题—造成工期延误，施工停止案例4—呼市万达餐饮商家两例解决方案—嘉年华排风竖井未封堵，雨水从竖井流入商铺内，商铺无法装修，连续几日请项目公司施工单位查看现场，确定完成时间，并派专人跟进问题整改1一、工程管控3、如何多方协调与项目公司、总包方等案例4：呼市万达碧海云香竖井未封堵图示解决之前图示解决之后1一、工程管控3、如何多方协调与项目公司、总包方等管控要点：技术对接、统一标准、施工安全难点：二装期间交叉作业、立体施工可能引发的问题：商户进场慢、设计慢、施工慢、人员到位慢、经营设施准备慢，影响开业进度；案例5：长春红旗街万达广场、武汉菱角湖万达广场解决方案：1、作好工程审图、提前作好技术对接；2、作好施工用电、照明的协调；3、尽可能创造条件让商户提前进场装修，可以采用各工序交叉施工、齐头并进，在施工场地上采用各种变通方式提供场地，在施工现场根据商户提供的装修进度表进行进度检查等工作；4、在商户经营设计的准备上面，要及时向制作厂家了解制作进度。总之，想尽一切办法提高商户的装修进度，在装修质量上主要要严格审图，确保整体装修效果，对于装修材料的选择，则要美观、时尚且符合消防要求；5、工程部多巡场，发现问题及时解决。1一、工程管控4、二装工程管控案例5：长春红旗街万达广场根据招商总体进度，结合总部关于《万达广场房产技术条件》、《机电设计标准》、《万达广场建造标准》等集团规范性文件，提前4个月根据各业态机电特点，制定步行街、主力店房产条件及机电条件，根据招商情况不确定性，预留10%条件，为项目二版施工图设计及招商进度提供有力的技术支持。结合商管公司开业倒排计划，制定小商户、主力店装修图纸《设计指引》、《装修出图计划》、《临时用电方案》、《装修管理方案》等全面二装管控方案和计划，同时严格控制装修图纸出图时间、进场时间、以及每天装修进度，通过持续监督和无缝对接、全方位协助，保证各商铺装修进度可控。随时掌握项目公司《计划执行书》并根据项目实际进展情况，不断调整商管公司《倒排工作计划》，同时公司背负大额的人员成本，使工程部班长以上人员比计划提前两个月到岗，在不断学习各专业施工图纸的同时，配备足够的照相机，按专业、分类对隐蔽工程、工程质量情况及时拍照、存档，大量照片对后期质量整改提供必要的图文信息。1一、工程管控4、二装工程管控1一、工程管控4、二装工程管控（1）装修材料运输管控管控要点：难点——外场较小，无法大量放置建筑材料。可能引发的问题——步行街通道放置大量材料，导致二装商户材料无法正常运输，影响工期。案例6——合肥万达，公共区域放置大量地面石材，管材。解决方案——与施工单位协商，清理材料至较晚进场装修的铺面，保证二装商户运输材料。案例6：合肥包河万达广场装修材料运输管控图示解决之前图示解决之后1一、工程管控4、二装工程管控（1）装修材料运输管控管控要点：保证电梯垂直运行的正常运行难点—临时电源经常停电，电梯出现故障，精装单位抢用货梯可能引发的问题—不能满足二装商户上料需求案例—汉拿山装修时，三天未把材料运上去。解决方案—同项目公司电梯安装单位签定责任书，明确三方责任，项目公司保证临时用电，电梯安装公司保证电梯的维保，保证二装商铺上货及时的前提下，合理安排精装单位上货时间。1（1）垂直运输管控要点和难点一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点——步行街顶层为餐饮商户，油烟量较大。可能引发的问题——步行街餐饮商户油烟窜味，影响营运品质。案例7——合肥设计出现5家商户共用一个油烟管道，无法满足排油烟量。解决方案——与设计协商，由多户一用改一户一用，在商户厨房区域增开洞口，就近设置单独油烟管道，满足排油烟需求，为后期营运留下扎实基础。1一、工程管控4、二装工程管控（2）排油烟管道设置管控案例7：合肥包河万达广场图示解决之前图示解决之后1一、工程管控4、二装工程管控（2）排油烟管道设置管控管控要点：保证装修供水，减少跑水漏水事故难点—临时用水管道经常断裂跑水可能引发的问题—无法保证餐饮商铺正常装修用水案例—呼和浩特万达广场王莉餐饮装修施工用水解决方案—为保证万达广场正常开业，及时与项目公司沟通，开通卫生间的正式用水，彻底解决了餐饮商铺装修用水，杜绝了到处跑水事故（3）二装临时用水管控1一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点——根据消防要求，商户装修墙、地面至少达到B1级防火要求，吊顶达到A级防火要求。在装修时间紧张情况下，要求部分商户修改装修方案，方可下一步施工。可能引发的问题——无法满足消防要求，消防验收无法通过。案例——呼市万达部分店招基层使用木质材料，与商户协商后未果。解决方案——首先进行消防要求宣讲，加强现场巡查，及时发现隐情和违规工程予以劝导，最后工程部可安排人员给予强行拆除。1（4）二装消防要求一、工程管控4、二装工程管控管控要点：二装消防能正常通过验收、消防系统能正常运行难点：已经完工的消防喷淋系统和商户装修的需求相冲突，需要重新改造。可能引发的问题：1、不符合政府相关规定，留下消防安全隐患；2、影响店面形象；3、影响二次消防验收；4、影响二次装修进度。案例：广州白云万达广场解决措施：1、严格管理商户对消防系统的改造，在商户抢开业进度装修吊顶时采用先吊顶后延伸烟感和喷头的办法；2、开业后组织二次改造，消除消防隐患。1（4）二装消防要求一、工程管控4、二装工程管控1（4）二装消防要求广州白云万达案例一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点——部分商户装修投机取巧，使用材料未按装修规范要求施工。可能引发的问题——存在很大安全隐患，且影响消防验收。案例8、9——无锡万达部分商户装修时，有几家商户未使用阻燃线，又如合肥万达、沈阳铁西万达的店招管理。解决方案——与商户业主多次沟通，说明存在的安全隐患，达成共识，要求施工队更换材料。如店招采用压克力灯箱更换成防火材料物质的灯箱。1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控案例8：合肥包河万达广场工程部人员拆除店招木基层图示解决之前图示解决之后1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控图示解决之前图示解决之后案例9：沈阳铁西万达广场JECCIFIVE商铺采用压克力店招，后改为烤漆玻璃店招1（5）商户装修材料管控一、工程管控4、二装工程管控管控要点：难点——装修验收的管控可能引发的问题——各种安全隐患案例10——沈阳铁西万达广场商铺装修申报验收解决方案——隐蔽工程封闭前两天，由商户或施工单位提出验收申请。验收合格填写《隐蔽工程验收单》，不合格的限期整改。商户吊顶封闭时，必须在设备阀门下预留必要的检修口。1（6）装修验收管控一、工程管控4、二装工程管控图示解决之前图示解决之后案例10：沈阳铁西万达广场pizzahut商铺预验收1（6）装修验收管控一、工程管控4、二装工程管控管控要点：地下室防水、屋面防水、餐饮厨房防水难点——隐蔽工程、防水施工工艺、防水卷材整体性可能引发的问题——漏水案例11——宁波江北万达广场禾绿寿司门口漏水解决方案——1、无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。2、屋顶防水卷材的质量，保护、保温层的施工工艺，保温夹层的回填材料，建筑物沉降缝（伸缩缝），管线管道处的粘结质量，以及屋顶机电设备安装时对防水层的保护，必须严密监控。3、预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。1（