房地产集中交房和物业管理实战案例培训

房地产集中交房和物业管理实战案例培训房地产开发与物业管理的业务关系房地产开发与物业管理的业务关系11物业公司前期介入物业公司前期介入22物业接管验收要点与案例物业接管验收要点与案例33物业开办费测算依据与承担方式物业开办费测算依据与承担方式445566在法规的基础上寻找物业服务企业的赢利点在法规的基础上寻找物业服务企业的赢利点新项目交付前物业验房要点与问题整改工作流程新项目交付前物业验房要点与问题整改工作流程地产和物业公司集中交付前工作内容与职责地产和物业公司集中交付前工作内容与职责77集中入住工作流程与内容释义集中入住工作流程与内容释义88新项目物业管理服务组织架构与工作职责新项目物业管理服务组织架构与工作职责99物业服务标准和物业品牌的建立物业服务标准和物业品牌的建立10101111社区文化形式与内容社区文化形式与内容1212客户关系、客户满意度与客户关怀客户关系、客户满意度与客户关怀1313物业管理风险防范及案例剖析物业管理风险防范及案例剖析房地产开发与物业管理的业务关系1是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物，附着物。房地产的定义房地产的定义已建成并交付使用的各类房屋建筑及附属设施设备和相关场地。即：各类有价值和使用价值的建筑及附属设施和相关之场地。物业的产生物业的产生物业的五个特性区域性形式多样性使用长期性保值性与增值性位置固定性物业的五个特性物业的五个特性物业管理传入我国—香港、新加坡内地物业管理的起点—深圳、广州1981年3月10日深圳物业管理公司成立1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立物业管理起源于英国：19世纪60年代——奥克维娅·希尔物业管理的起源物业管理的起源“物业管理”源于19世纪英国，20世纪80年代由香港引入的概念。1981年3月10日深圳物业管理公司成立，标志着中国大陆物业服务行业的诞生。1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立，标志着中国大陆物业管理的诞生。2007年颁布的《物权法》使用了“物业服务”一词。中国的物业管理与服务中国的物业管理与服务物业管理——是物业的产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。物业管理是顺应房地产综合开发与发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当物业管理以经营、服务为一体，充满生机和活力的管理服务方式在我国一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。物业管理的定义物业管理的定义商业物业居住物业医疗院校政府后勤酒店写字楼商业、康乐住宅小区公寓、别墅度假村医院、院校仓库、厂房政府机关行政办公楼物业管理的分类物业管理的分类物业：是指经开发建设，并竣工验收合格，交付使用后进入了消费领域的房地产（包括主题建筑、附属设施、构筑物、设备、管网、道路、绿地等。产权人：物业的所有权人，即业主。物业管理：具有法人资格的物业管理公司，接受业主委托（第一次由房地产开发商，以后由业主大会），根据国家有关法规，按照双方签订委托合同的具体要求，对受托物业及与之相配套的设备设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，为业主提供服务的活动。物业、产权人与物业管理物业、产权人与物业管理1、为业主管理物业；2、为业主创造来自物业的收入；3、使物业保值增值；4、为业主提供的服务具有一定的外延性。物业管理者的基本职能物业管理者的基本职能建设单位对物业进行的是硬件的建设，物业管理企业对物业进行的是软件的管理。前者是形成物业，后者是保护物业，发挥物业的功能作用。物业管理的重要性一点也不亚于物业的硬件建设，即发展商、产权人所期望的物业与共有资产的保值增值。物业管理企业与地产建设单位的关系物业管理企业与地产建设单位的关系地产物业物业进入可行性研究物业管理概念和模式研究物业管理方案和物业管理费用商业、管理用房前期介入、接管验收、集中入住、开荒费、水电热差额、差价地产拥有产权的空置房、车库、商铺、项目部办公室、卖场、会所及娱乐场所、食堂、地产车辆、住户巴士、尾盘销售、物业租赁、房屋维修、采购、临时用工行政关系经营考核委托管理、经营代理、临时服务业务项目物业管理委托关系委托契约地产公司与物业公司间行政经营关系图地产公司与物业公司间行政经营关系图市场调研前期研究方案策划前期介入接管验收入伙办理日常物业管理策划阶段前期准备启动阶段物业管理方案、物业公司选择、早期介入成立管理处迎接业主项目立项项目策划营销策划规划设计策划与销售施工管理竣工验收接管验收规集中入住①②③④⑤地产公司与物业管理新项目开发业务周期地产公司与物业管理新项目开发业务周期前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发商与业主：买卖关系开发商与物业公司：合同聘用关系物业公司与业主：服务与被服务关系开发商业主物业公司前期物业管理中地产、物业公司、业主间关系前期物业管理中地产、物业公司、业主间关系客户的利益最终还是地产的利益（忠诚度、股东利益）§角色：物业管理是客户与开发商沟通的桥梁§定位：即要保障客户的利益，又要保障地产的利益§原则：以事实为依据，以契约与制度为准绳§提升：地产的客户意识和产品质量已经在快速提升房地产开发与物业管理的关系房地产开发与物业管理的关系物业公司前期介入2物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。物业管理前期介入的研究物业管理前期介入的研究地产公司在新项目开发中，因多种因素在房屋交付后经常会显露出一些不尽如意且易引发业主投诉的遗留问题需要不断的去关注解决。工程与设计遗留问题长期以来成为地产公司快速发展的一个包袱！从某种程度上制约着地产公司的声誉与发展。问题的本质在于如何重视品牌物业公司前期介入工作中的专业参与能力，在规划设计阶段、施工阶段规将设计规划中的问题规避掉，不能将老问题在新项目中重复出现，这是物业公司基于地产公司的价值所在。地产公司是一个受市场环境影响很强的行业，经营情况会受诸多因素的影响，物业公司惟有在为地产公司提供有价值和满意服务同时，不断探索自身的经营属性特点的经营能力，才能使物业公司基于自身行发展规律的健康可持续发展。物业公司前期介入的价值物业公司前期介入的价值前期规化设计问题成本控制问题施工工艺问题滚动开发设备选型问题客户的声音与满意度调查新项目开发建设中遗留问题形成的主要原因新项目开发建设中遗留问题形成的主要原因物业公司前期介入的目的和意义物业公司前期介入的目的和意义有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的缺憾或隐患C有利于维护物业管理企业的专业形象ClicktoaddTitle有利于促进物业的销售（提高物业的品位、价值，提高开发企业的形象）有利于加强对所建物业的全面了解有利于后期物业管理工作的进行123345早期介入中期介入后期介入物业管理前期介入的类型物业管理前期介入的类型早期介入中期介入后期介入在房地产开发的立项决策阶段（可行性研究阶段）的介入。物业公司必须要委派具有实际物业管理经验的专业人员从配套设备、环境附属工程、保安消防等方面严格把关。在方案设计阶段的介入。从物业结构布局和功能发面、设备设施的设置和服务方面提出改进意见。在项目施工阶段的介入。进行机电设备的测试、检验。指出前期工程的缺陷并提出改良方案。准备交接和验收的各方面工作等。物业公司前期介入的三个阶段物业公司前期介入的三个阶段前期介入流程图早期介入是指新建物业竣工之前建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理咨询活动。1C2前期物业管理服务对象是建设单位、物业产权人。前期物业管理最明显的特点是前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础。3ClicktoaddTitle4前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。5前期物业管理是指物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。早期介入的服务对象是建设单位。早期介入的阶段有：可行性研究阶段，规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段。物业公司前期介入及前期物业管理概念物业公司前期介入及前期物业管理概念与房地产开发公司开始洽谈，初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈，初步达成协议介入可行性研究→参与或退出房地产开发介入可行性研究→参与或退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，前期介入工作结束物业验收、移交，前期介入工作结束物业公司前期介入的工作步骤物业公司前期介入的工作步骤物业前期介入内容与要点短期介入人员主要是定期或不定期进入角色，参与前期介入、检查、帮助、指导长期介入人员的工作，主要为新项目工作小组中的组长、副组长及各部门经理人员。长期介入人员从项目开始，就进入角色或中途进入角色，根据项目开发阶段的不同而从事开发建设中物业管理所需的实际工作。物业公司设1名负责前期介入的人员，在项目竣工前5-6个月，公司工程部派2名专业人员，1名为土建专业、1名为设备专业。物业公司前期介入方式物业公司前期介入方式根据施工现场情况而定副组长工程安全成员编制项目阶段工程评价建议书10竣工前5-6个月至接管验收副组长工程安全成员施工阶段跟进工作9自地产公司提出规划设计评估书面知会之日起10日完成工程安全成员副组长编制新项目规划设计评估报告8新项目销售开盘前3个月完成工程安全成员副组长编制物业管理服务方案及物业管理费测算7自交底会完毕5日内完成工程安全副组长编制新项目市场调研报告6自交底会完毕5日内完成工程安全成员副组长新项目实地踏勘及周边竞争力项目市场调研5地产通知日期为准小组相关成员组长副组长参加地产公司组织的第一次项目交底会4自成立新项目工作小组之日起5日内完成工作小组所有成员副组长制定物业管理前期工作实施计划3成立新项目工作小组当日完成工作小组所有成员副组长召开新项目前期工作第一次会议2接到地产“物业服务介入项目管理的通知”3日内完成各部门相关人员物业分管领导成立新项目工作小组1结束时间开始时间参与人员执行人工作内容序号前期介入工作内容和实施时间表前期介入工作内容和实施时间表立项决策阶段对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面为开发商提供参考建议。竣工验收阶段依照国家规范和指引要求，全面考核项目建设工程质量，站在客户（产权人）的角度去实施细部检查、验房工作，不将遗留问题带到物业管理阶段，对前三个阶段的工作质量与结果进行验证。规划设计阶段注意配套设施的完善、水电气暖供应方式、安防监控系统、垃圾处理方式、绿化布局、消防设施、建筑材料的选用等方面的问题。施工建设阶段熟悉与确保项目工程施工质量，尤其是隐蔽工程的施工质量，在现场充当工程监理角色。全面收集物业及设备设施的各种资料，为日后物业管理作好充分的准备。物业公司前期介入的理论基础物业公司前期介入的理论基础前期介入报告案例示范开放式社区及园区出入口1业主对住宅安防价值排序2物业管理办公用房标准3物业公司对电梯的关注4设备机房和物业管理用房5物业公司前期介入关注要点案例分析物业公司前期介入关注要点案例分析社区开放潜在风险ABCD兴阳路中城路文阳路ⅠⅡ社区中轴路开放案例（前期规划阶段）社区中轴路开放案例（前期规划阶段）根据目前社会治安环境和2010年7月份以来，标杆企业13个城市公司中发生了43起被盗治安类事件。物业公司和业主最关注的居家安全第一位的问题，必须从地产在新项目前期规划设计中考虑到位！切不可为追求新意而采用小区的开放式设计，实践证明，物业住宅小区开放式设计将造成物业管理成本（增加安全员数量）的提高和安全防范管理风险。青岛魅力之城项目案例ABCD兴阳路中城路文阳路ⅠⅡ由开放改为封闭式案例五和大道（东门）永