嘉兴建筑总部大厦定位报告

1建筑总部大厦定位报告一、嘉兴写字楼市场的发展现状1、近年办公楼的投资情况写字楼历年完成投资图303653382722990167751910810448133.782.947.1-10.237-12.20500010000150002000025000300003500040000200020012002200320042005年份金额（万元）-20020406080100120140160增长率%完成投资（万元）增长率%从上述图表可以看出，2000年至2005年的六年间，在完成投资上除2002年和2005年出现下降下，其它年份均保持了30%以2上的高速增长。从办公楼的投资周期来看，从购置土地到办公楼项目的竣工至少需要3-5年时间，所以办公楼市场投资表现普遍存在滞后的现象，一个时期的投资表现通常是上一个周期的延续。嘉兴办公楼投资在“十·一五”的第一年达到阶段性的高点后2002年呈现回落，主要原因在于2002年这一年嘉兴房地产市场开始启动，住宅市场迅速升温，住宅楼成为投资的主导产品，开发商更倾向对住宅的投资，相对减弱了对写字楼的开发建设，因此该年度整个房产市场较活跃，但写字楼却有所冷淡；而2005年完成投资额出现较大幅度下降跟国家对地产领域的宏观调控有关，该年国家陆续出台相关政策，重点控制地产投资，嘉兴不可避免的受到波及。因此总体来看，嘉兴写字楼投资呈现明显的上扬趋势。2、近几年办公楼施工建设情况3施工面积变化趋势图440264418097200906167798231920911918.6154.3-27.619.75.3108.1050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000200020012002200320042005年份施工面积（㎡）-50050100150200200020012002200320042005增长率%从上图可以看出，反映供应量先行指标的施工面积，在2001年和2004年的两个年份年增长率超过100%，原因是2000年和2003年的市场需求强劲，在市场引力的作用下，2001年和2004这两年的新开工面积大幅增加；而2002年和2003年两年嘉兴房地产的一个典型特征是住宅需求市场急剧火爆，投资需求和投机需求同时释放；而2001年表现强劲的办公楼市场进入2002年后一度出现萎缩，在这种情况下，房地产开发商重点倾向于住宅产品，明显延缓了办公楼的推出节奏。随着需求市场的回温，2004年办公楼施工面积急速反弹，2005年嘉兴办公楼市场开发开始进入平稳发展期。43、近几年写字楼市场的供求情况年份20012002200320042005竣工面积12049055655472784608289299销售面积（㎡）2539415152025426401157030空置面积（㎡）15605㎡11670150352191213356从上面的图表可以看出，2001年至2005年嘉兴写字楼空置率一直控制在一个较低的水平，一方面是由于市场的供应量相对有限，另一方面也说明市场需求稳定上升；2005年竣工面积急剧膨胀，而空置面积相对04年有不小幅度减少，一个重要原因是租赁市场的潜能开始显现，据统计嘉兴2004写字楼租赁价格上涨超过30%，大量社会资金流向写字楼领域，致使写字楼投资市场异常活跃，这说明嘉兴写字楼市场已被激活，强劲的走势显示了市场对写字楼的认可度和接受度明显增强，同时也是嘉兴写字楼市场开始走向成熟的反映。54、近年嘉兴写字楼销售价格变动情况0100020003000400050006000销售均价321716442551321028685496200120022003200420052006从上表可以看出，2001年嘉兴办公楼的价格指数达到较高点，2002年跌至最低点，而2003年又开始回升。从近几年办公楼的价格涨跌幅度走势来看，并没有形成像住宅那样持续上扬的走势，这种情况的出现由当时市场决定的，从销售面积来看2001年写字楼为2.54万方，而2002年只有0.15万方，交易量的下滑自然会促使销售价格的下跌，但值得注意的是0.15万方的成交量也并不足以反映当时写字楼的真实价位情况；在2005年之前写字楼市场价格一直维持在一个较低的水平，跟写字楼本身的品质有关，可以说2005年之前的写字楼供应市场的主流为中低端产品，许多写字楼都是旧翻新和改建而来的，整体市场价格自然较低，但2005年之后，随着中高端产品销售的强势，整体市场价格被拔高。6二、同区域类比楼盘个案分析财富广场项目概况：该楼盘东临市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉兴港区大洋房地产开发有限公司投资开发，总体规划为二期。物业类型为高层写字楼、高层住宅和高层酒店。项目点评：该项目地处嘉兴商业中心与大润发购物中心的环伺之中，地段位置相当优越，交通便利，周边配套设相对完善；其自身的配套亦领先于市场同类产品，档次定位较高，品牌形象优势明显，项目综合品质属上乘。由于物业持有成本相对昂贵，租赁客源群体相对有限。江南摩尔项目概况：该楼盘位于秀洲行政中心南面，由浙江金泰阳房地产开发公司开发建设，整体规划为一期，物业类型为高层商办住。项目点评：该项目为秀州区重点推广项目，品牌形象感召力较为强势；由于与商城融为一体，各类配套极为完善，商业办公氛围比较浓厚。但由于江南摩尔整体项目系综合性物业，势必弱化办公楼形象；同时由于整体项目体量大，物业类型多样，物业管理难度较大。总体上看，写字楼综合素质较好，具备较强的投资潜力。7世纪广场项目概况：该项目位于中山西路，阳光大酒店北面，由浙江新亿达置业股份有限公司投资开发，整体规划为一期。物业类型为商住两用。项目点评：该项目地处市区中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心与新兴发展的秀洲新城的连接点，地理位置相当优越，各类配套设施较为完善，交通便捷，海景式退台与空中休闲花园构筑的生态庭院具有一定的特色；但是该写字楼项目形态上缺乏现代、挺拔的立面设计风格，形态功能给人感觉欠佳。国浩广场项目概况：国浩广场位于中山路和昌盛路的交叉口，与大润发超市隔路相望；该项目由国浩置业有限公司开发建设，整个项目由22层写字楼和18层单身公寓组成。项目点评：国浩广场位于昌盛路和中山路这两条城市主干道的交叉口，地处秀州新区的中心区位，是嘉兴主要的高档商务生活区之一，交通十分方便快捷；项目地处大润发商圈的中心点，人气、商气都十分旺盛，商业、居住、办公和其它配套都已经相当成熟。不过该项目地块面积较小，因此限制了写字楼的建筑空间，使得区内配套有限，而且三面临街，噪音、灰尘等影响较大。另外在租售方面临大树商务楼、福瑞国际等中高档办公楼的直接竞争。8三、嘉兴建筑业行业发展简况建筑业已成为嘉兴城市经济的重要物质生产部门，它与城市经济发展、人民生活的改善有着密切的联系，嘉兴正处于从中等发达城市向发达城市的过渡阶段，随着嘉兴城市建设的加速推进,建筑行已逐渐步入到一个快速良性的发展轨道,特别是在2004年以后建筑业发展渐入佳境,2004年全市完成建筑业总产值127.04亿元，其中市区39.35亿元，比上年分别增长26.8%和32%；完成竣工产值95.27亿元，其中市区25.02亿元，分别增长24.6%和9.5%；创利税6.43亿元，其中市区2.56亿元，分别增长15%和34.7%；建筑业增加值30.5亿元，其中市区10.19亿元，分别增长30.3%和47%。2006年全市建筑业完成总产值超过180亿元,完成省外产值6.99亿元,分别比2005年增长29.32%和166.79%，按照现有的规模和发展速度,预计2007年全市建筑业产值将轻松突破200亿元大关.建筑行业已成为嘉兴城市经济快速增长的重要力量。嘉兴建筑行业的发展得到了嘉兴地方政府的密切关注和积极扶持，2006年11月嘉兴首个扶持建筑业发展的政策——《关于加快建筑业持续健康发展的若干意见》瓜熟蒂落。该《意见》通过体制创新、质量兴业、规范市场秩序和加强政策扶持等举措，力挺本地建筑业发展。日趋规范的建筑市场为嘉兴建筑业和谐发展营造了良好的氛围，嘉兴地区的建筑业生产水平和能力的渐强地位将得到进一步的巩固。然而从整体上看，嘉兴建筑业依然存在产业集中度低、规模较小、技术粗糙、过度竞争等问题。9四、嘉兴市本级建筑行业相关企业名录类别企业名称电话号码市政工程建设万盛市政开发公司２２２５５９８华盛城镇建设开发公司３７４６１３３江苏华实市政工程公司嘉兴分公司２７９７９５８诸暨市市政工程有限公司嘉兴办事处２１１７９２７通天路桥工程有限公司３７７７０１４鸿通市政建设工程公司２０８８３１５温岭市市政工程公司驻嘉兴办事处２２６２８５２路桥工程杭州宇航交通工程有限公司３２８６００８高速公路乍嘉苏高速公路有限公司２６０００６１苏嘉高速公路服务区经营有限公司３４５３００１杭溥高速公路有限公司２０３３７６９嘉绍高速公路有限公司２７７８８１８绿化圆林工艺术禾盛圆林绿化有限公司２８４１１７０汇丰圆林绿化有限公司２２１１７３８圣莱特工程有限公司２１１８３４７10阳光花园花艺绿化有限公司２０７７０００时代绿化工程有限公司２７９７１５８环艺绿化工程有限公司２２２６３６９景天园林绿化工程有限公司２８５５８０８嘉兴市水利园林绿化工程公司２０８７９４１嘉兴市园林绿化工程公司２６８３４１７天姿绿化圆林工程有限公司２０６１８８９禾风园林工程有限公司２０７９８１１苏嘉园林发展股份有限公司２２２６１４６金日园林有限公司２０５９９９９绿园园林监理有限公司２６８５２１２绿都园林工程有限公司２７９９８００富鼎园林景观工程有限公司２６２１０７７龙旺园艺有限公司２０３２３５７宏业花木有限责任公司２６１６２８８南湖花卉园艺工程有限公司２６２３０７５绿发花木销售有限公司３３２５６８３新意花卉园艺场２２８９７７８11环境保护创源环境监控技术有限公司２５８２００１恒康室内环境监测技术有限公司２１１３７１２苏环室内环境监测技术有限公司２７１４８６６拯绿环保科技有限公司２２２４６６６毅辉环保科技有限公司２５５０２９２大禹环境工程有限公司２７９１３６６天源环境工程有限公司２１９３３４３东润环境工程有限公司２０５８４５８永联环境工程有限公司２２２８０５３江南环境科技有限公司２７９２９８８洪合环境工程有限公司３３６２３６９绿野环境工程有限公司２６１６４００上海凯泉给水工程有限公司嘉兴分公司２１１６２３９嘉源给排水有限公司２０５１５５４广源水处理有限责任公司２５８２０９９冯卓水处理设备厂３０３２８１５秀洲区污水处理有限责任公司２７９１３５６爱迪曼水生态工程有限公司２６８２１６３12嘉美水处理工程有限公司３１２２１４９嘉源污水处理有限公司２０７３７１７南湖置业股份有限公司２２１６０７３浙江新亿达置业股份有限公司２０７３６６８浙江嘉宇工程管理有限公司２０６２６５８嘉兴市大地房地产开发有限责任公司２０７６８１５嘉兴市大都市置业有限公司２５７２２２２嘉兴市广源房地产开发有限公司２８８８８８８嘉兴市天城房地产开发有限公司２７９６５５５嘉兴市太阳城房地产公司２２０９０００嘉兴市中环置业有限公司２６１１１１１嘉兴市龙盛置业有限公司２０８８０７３嘉兴市亚厦房地产开发公司２７１２２８８嘉兴兴城置业有限公司２７１７４９５嘉兴市兴嘉房地产有限公司２０５７６７６嘉兴市时代置业有限公司２２２０７０１嘉兴市足佳房产有限公司２２０６８８０嘉兴市嘉业阳光城房地产开发公司２７１５６８２13嘉兴市瀚森房地产开发有限公司２７９２０２８嘉兴市鑫港房地产开发公司２２７１８８８蔚蓝置业有限公司２０５９９７７据初步统计：目前嘉兴市区注册的房产公司有１２０余家物业公司天成物业２６８１６６４众安物业２０７８８７５大地物业２６１５１１４大树物业２６１１９１０东方物业２３３０３６９吉杨物业２１９１４２８地诚物业２１１３６３０亚信物业２７９１９００至诚物业２５１１４９９华阳物业２７１５２３３安保物业２０５５１０９阳光物业２０８１６５６远洋物业２１８０２３１苏嘉物业２２２７２５５14