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张洪林2014年1月16日房地产开发项目全过程管理全过程管理原理简介计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理建设工程项目管理规范2目标管理原理目标管理中的SMART原则1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标必须具有明确的截止期限（Time-based）；3计划与控制原理一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——平整建街北宋皇宫修复工程[丁渭工程]——系统原理PDCA循环原理6系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标执行力原理----影响项目执行的主要因素人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能导致缺乏执行力的结果。1.缺乏执行意识2.缺乏执行型项目文化3.缺乏执行能力4.文件自身存在问题5.执行机制6.项目经理7.执行过程问题8程序化原理流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动。9输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。对内：顺畅的内部管理秩序公平的评价体制有效的执行准则清晰的职责和责任知识和经验的积累对外：高度的顾客满意高度的顾客信任度和忠诚度有责、有序、有效流程管理带来什么？10房地产公司精细化流程1180％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20%房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程房地产开发项目全过程管理主要内容一、简要流程二、行政审批事项三、市场定位四、设计管理五、造价控制六、进度控制七、营销策略八、风险管理与对策一、简要流程1、开发设想2、可行性研究3、申请项目用地4、项目设计5、征地及拆迁安置6、筹措开发资金7、建设工程招标8、施工管理9、市场营销与策划10、物业管理1、开发设想（1）关键工作（2）市场走向，变化趋势（3）发展前景（地块）（4）市场需求2、可行性研究（1）总论：项目背景、项目概况（2）需求分析与建设规模（3）场址选择（4）场地周边道路交通研究（5）方案比选（6）推荐方案（7）节能设计专篇（8）劳动安全卫生消防（9）组织机构与人力资源配置（10）项目实施进度（11）投资估算与资金筹措（12）经济效益评价和财务分析（13）社会评价（14）研究结论与建议3、申请项目用地（1）房地产开发的基础（2）划拨（3）出让（4）签署《土地使用权合同/协议》（5）土地备案《土地证》（6）申领《房地产开发项目手册》4、项目设计（1）方案设计（2）初步设计（3）施工图设计（4）《建设用地规划许可证》（5）《建设工程规划许可证证》5、征地及拆迁安置（1）现场土地测量划界（2）在划定用地范围内征地及拆迁安置6、筹措开发资金（1）制定资金使用计划（2）选择确定合理融资方案7、建设工程招标（1）编制招标计划（2）选择招标代理机构或自行招标（3）编制招标文件等（4）选择项目承包商（5）选择项目监理单位8、施工管理（1）规划放线、验线（2）《建设工程施工许可证》（3）施工监理（4）开发商项目施工管理（5）质检安监监督备案（6）人防、市政、园林、消防、节能等分项验收（7）综合竣工验收9、市场营销策划（1）取得《销售许可证》（2）市场调研（3）确定销售目标和手段（4）确定销售方式（5）制定销售合同（6）准备销售宣传资料（7）培训销售人员（8）参加必要的房展会（9）选择广告方式（10）办理按揭贷款（11）产权登记备案10、物业管理（1）房地产延伸出的新行业（2）房地产开发的延续与完善（3）贯穿房地产开发全过程二、行政审批事项1、选址定点2、规划总图审查3、初步设计与施工图设计审查4、规划报建图审查5、施工报建6、商品房预售许可7、综合验收备案8、权属初始登记1、选址定点（1）发改委审查可行性研究报告和进行项目立项（2）国土局进行土地利用总体规划审查（3）建委办理开发项目建设条件意见书（4）环评报告（5）市政园林人防等专业审查（6）规划局办理项目选址意见书2、规划总图审查（1）人防办进行人防工程建设布局审查（2）国土局土地预审（3）公安消防、环保局、园林局等专业审查（4）规划局对规划总图审查，核发《建设用地规划许可证》（5）规划局确定规划条件3、初步设计和施工图设计审查（1）规划局对初步设计规划要求审查（2）消防初步设计审查（3）人防初步设计审查（4）土地局用地预审（5）市政园林等专业初步审查（6）建委制发初步设计批复（7）建委对施工图设计文件政策性审查（8）审图机构《施工图设计文件审查报告》4、规划报建图审查（1）消防设计审查（2）人防设计审查（3）建委、市政园林等专业设计审查（4）规划核准缴费，核发《建设工程规划许可证》（副本）5、施工报建（1）施工报建登记（2）招标备案确定施工队伍和监理单位（3）核发《建筑工程施工许可证》6、商品房预售许可预售登记，办理《商品房预售许可证》（1）证明材料A、已交付土地出让金，取得《土地使用权证》B、《建设工程规划许可证》《施工许可证》C、预售房屋面积测绘，明确施工进度和竣工日期（2）《营业执照》《资质证书》（3）工程施工合同（4）商品房预售方案7、建设工程竣工综合验收备案（1）质监站竣工验收备案审查（2）政府行政事业性收费核实验收（3）规划、市政、园林、消防、节能、人防等专业验收，核发《建设工程规划许可证》（正本）（4）建委综合各部门验收，出具备案证明8、房地产权属初始登记（1）房地局核准新建房屋所有权初始登记（2）开发商应提交材料A、申请书B、营业执照C、土地证D、建设用地规划许可证E、建设工程规划许可证F、施工许可证G、房屋竣工验收资料H、房屋测绘成果I、按规定应当提交的其他文件三、市场定位1、定位分析2、具体策略3、定位要点1、定位分析（1）价值分析：第一、准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件；第二、精准的市场定位具有很强的市场冲击力。（2）概念分析：包括市场细分（前提和基础）、市场调研（核心）、品牌形象培育和买点打造（关键）。2、具体策略一般包括企业层面的战略定位，项目层面的产品定位和品牌定位。（1）战略定位：站在企业定位的最高层，解决的是企业“做什么”、“不做什么”、“怎么做”三个问题。如地产大鳄万科，其战略定位遵循“先做减法在做加法”的思路，“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。（2）产品定位：是品牌定位和公司定位的物质基础。通常包括项目开发定位、价格定位、品质定位。产品定位策略共有九种：高质高价、高质中价、高质低价；中质高价、中质中价、中质低价；低质高价、低质中价、低质低价。在众多购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。（3）品牌定位：包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品味，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵、新概念，赋予房子灵魂。同时，采用差异化的传播方式，使项目脱颖而出。3、要点分析（1）根据目标客户群的需求做出细分（2）言语精炼，切中要害（3）充分结合项目情况并与其相吻合四、设计管理房地产开发项目设计管理具有特殊性。在前期策划和设计过程引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，会起到积极的作用。两方面的好处：一是使项目设计的监控过程具体化、操作简便、理性、有序；二是有助于决策的理性化和有助于对设计进度、成果和质量的控制。1、方案设计；2、施工图设计1、项目方案设计管理（1）管理流程：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审与咨询，方案定案，出方案报建文本，方案报建。（2）招标与定案：一般采用招投标的方式，集众家所长。从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案反复过程。（3）设计沟通：内部沟通、与设计公司沟通、与政府部门沟通。（4）风险管理：打政策擦边球，违规操作；委托和筛选设计公司的风险；技术的选用。（5）进度控制：方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，因此，在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要严格控制关键点的时间安排。2、项目施工图设计管理由于方案已经确定，施工图设计工作流程相对简单有序。（1）施工图设计管理流程：委托设计、拟定技术措施、中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。（2）三个关键环节：选择施工图设计负责人是首要的关键环节；第二个关键环节是中间过程控制；第三个关键环节是成果审查。五、造价控制如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。下面从四个阶段探讨房地产开发项目的造价控制：1、设计阶段2、招投标阶段3、施工阶段4、竣工结算阶段1、项目设计阶段的造价控制影响项目投资最大的阶段是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%~95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然，项目投资控制的关键在与施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命周期费用的1%以下，却对工程造价的影响度占75%。对于工程造价的控制要立足于实现控制，即主动控制。尽可能减少或避免目标值与实际值的偏离。我们的造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。设计阶段是投资控制的关键环节，设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算和结算只能是计量并不能改变工程造价。因此，工程造价的控制要以设计阶段为重点。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来我们开发企业对建设项目设计阶段的经济合理性重视不够，搞前期的只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞预算的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理。开发商往往把控制工程造价的主要精力放在了施工阶段审核施工图预算上，或在编制合理工程标底和结算工程价款细账上。下面共同探讨一下在设计阶段如何控制工程造价，主要有五个方面控制措施：（1）实行设计方案招投标制度。引进竞争机制，加强设计管理控制，选择优秀的设计单位，来保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商。（2）实行限额设计。什么是限额，如何确定合理的限额就成了问题的关键。举一个例子说明：清华大学教师住宅工程，总成本4200元/平米，去除土地等其他费用，用于建安的费用为1260元/平米，这就是设计限额。（3）开展价值工程的应用。价值=功能/成本即“V=F/C”.“用最少投资，争取最大效益”的五种方法：A：保持开发项目功能不变，降低项目投资；B：投资不变，提高项目功能；C：投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；D：降低一些次要功能，使成本大幅降低；E：运用新科技、新技术，既提高功能，又降低投资。价值工程的主要特点是：从使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。（4）加强图纸会审工作。把工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，效果最好。在