土地使用权评估及建筑物评估(1)

第七章土地使用权评估及建筑物评估第一节土地使用权概述第二节土地使用权评估程序和原则第三节土地使用权评估的成本法第四节土地使用权评估的收益法第一节土地使用权概述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性（一）土地资产的分类1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势（一）特征1、地价是地租的资本化2、地价是权益价格3、土地具有增值性4、地价与用途相关5、地价具有个别性6、地价具有可比性（二）种类1、基准地价2、标定地价3、交易底价4、市场交易价5、课税价格第二节土地使用权评估程序和原则一、程序（一）明确委托项目的基本事项（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案1、国有土地使用权证书2、国有土地使用权转让合同、协议3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文4、土地使用权获取途径、方式等背景资料5、地产规划资料6、地产状况资料7、其他资料，如规划图，交通图等。（四）撰写报告二、地价评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）合法原则第三节土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益四、操作步骤（一）计算土地取得费用1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费（二）计算土地开发费1、基础设施配套费2、公共事业建设配套费用3、小区开发配套费（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定五、应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。（1）计算土地取得费用土地取得费=10万元/亩=150元/平方米（2）计算土地开发费用土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150X[（1+6%）2）-1]=18.54（元/平方米）土地开发费用利息=200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）（5）计算土地价格土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%）=413.77（元/平方米）该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元第四节土地使用权评估的收益法一、基本思路二、适用范围三、纯收益（一）纯收益的含义（二）客观总收益（三）客观总费用四、资本化率（一）资本化率的实质（二）求取资本化率的方法1.纯收益与售价比率法。2.安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。（三）资本化率的种类1.综合资本化率。2.建筑物资本化率。3.土地资本化率。五、计算公式（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/R2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：P=A/r[1-1/(1+r)n]3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=AXn（二）纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益。其基本公式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t2.有限年期收益。其计算公式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]（三）纯收益按等差级数变化1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r+B/r22.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r-B/r24.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n(四)纯收益按等比级数变化1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/(r+s)4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式：P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t六、操作步骤（一）计算总收益（二）计算总费用（三）计算土地纯收益（四）确定资本化率（五）计算地价七、应用举例例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有限年期的计算公式：P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]P=216.1（万元）例2.有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式：（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元）（2）P=50/（5%-1%）=1250（万元）例3.某宗土地从1995年1月1日至2000年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2000年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元；资本化率为10%，试评估该宗土地在1995年1月1日的价格。解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗土地2000年1月1日的价格为：P2000=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(万元)该宗土地1995年1月1日的价格为：P95=10/10%*[1-1/（1+10%）5]+110/（1+10%）5=37.91+68.30=106.21（万元）例4.某房地产公司于1996年11月以有偿方式取得一块土地50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2000年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。在出租期间，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格；计算过程：1.确定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*900*（1-10%）=486000（元）3.计算总费用年总费用已知为73620（元）4.计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）5.计算房屋纯收益（1）计算年折旧费年折旧费=建筑物重置价/使用年限=2500*900/48=466875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年折旧费*已使用年数=2500*900-46875*2=2156250（元）（3）计算房屋纯收益房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=2156250*8%=172500（元）6.计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740-172500=240240（元）7.计算土地使用权价格土地使用权在2000年11月的剩余使用年期为50-4=46（年）。V=240240/7%*[1-1/（1+7%）46]=327928.8（元）8.评估结果本宗土地在2000年11月的土地使用权价格为3279280.8元，单价为每平方米6558.56元。第六节建筑物评估一、建筑物的特性（房屋、构筑物）不可位移性、产权边界复杂性、功能变异性二、分类（一）按房屋承重结构分类1、钢结构2、钢筋混凝土结构3、混合结构4、其他结构三、建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素2、环境优劣的影响3、经济地理位置4、新旧程度5、用途6、产权7、政策8、供需状况9、其他因素四、建筑物评估程序及评估原则（一）建筑物的评估程序1、明确评估目的2、资料准备委托方需要提供的资料：（1）评估对象的工程名称、建筑物地址（2）区域规划资料：区域总面积、区域建筑面积（3）区域总平面图、建筑物的建筑面积图（4）工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化（5）工程竣工验收单、质检证（6）财务帐目清单（7）工程项目批文（8）规划局批准文件（包括施工许可证）（9）土地使用许可证（10）当地工程造价管理的有关规定（11）当地评估时的建筑材料市场价格（12）评估建筑物照片3、准备有关资料（1）城市规划性文件（2）城市配套设施建设的文件（3）开发区的各种优惠政策及设施（4）行业的有关文件及规定（5）国家的有关法律及文件4、资产评估明细表的准备5、评定估算及撰写评估报告（二）建筑物评估的原则1、替代原则2、最有效使用原则3、供需原则4、房地合一原则1、资产评估的基本假设和基本原则是什么？2、如何进行商标权评估的市场调研与分析工作？3、进口设备常见的价格条件有几种？分别是什么？4、被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本高的原因是耗能比较高。据统计分析，每台老电焊机比新电焊机每年多耗电4000度；预计该电焊机尚可使用9年。每度电按0.5元计算，试确定该电焊机的功能性损耗。5、企业转让某新技术。预计在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万元，分别占当年利润总额的40％、30％、20％、15％，试评估该无形资产利润分成率。6、某宗土地从1998年1月1日至2004年1月1日6年中，每年的纯收益为10万元，预计从2004年1月1日起，纯收益逐年（1）递增0.1万元（2）递减0.1万元；资本化率为10﹪，试评估该宗地在1998年1月1日的价格。