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方案对比指标现方案原方案IRR净利润收益11.58亿9.27亿18.1%12.3%77%35%产品市场定位及产品研发23成本预设及预控5项目成功标尺1交付标准及建造标准4销售策略6项目总体计划项目成功标尺⊙项目销售净利润率≥18%⊙内部收益率IRR≥55%⊙一次性交房成功率≥95%(别墅),其它≥98%⊙形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品领域的竞争打下坚实的基础⊙工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内⊙培养并输送出项目经理成本经理研发经理营销经理各一名⊙PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率≥75%1.2.产品定位及产品研发市场分析定位市场分析1.沙区05-07年市场高端物业稀缺2.08年沙区无高端物业供应3.与富力城形成产品差异化竞争4.结合区域及项目用地条件产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）07年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量14％;成交量占市场成交总量13％;西部两大区域市场不够活跃。市场分析-西区市场07年各区商品房新增供应（万平米）52.12186.29136.30101.62181.4583.8946.6890.6046.43050100150200渝中区南岸区江北区渝北区北部新区沙坪坝区九龙坡区高新区大渡口区07年各区商品房交易量（万平米）75154147110322314233365980100200300400渝中区南岸区江北区渝北区北部新区沙坪坝区九龙坡区高新区大渡口区沙区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%05、06年沙区供应楼盘供应形态单间配套一房两房三房四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%市场分析-西区市场05、06年九龙坡区供应楼盘供应形态九龙坡区独立联排叠加洋房多层小高层高层2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%单间配套一房两房三房四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%市场分析-西区市场另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）2008年预测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。目标客户分析目标客户分析112345大学教师微电园工作人员高校产业经济相关者沙区，九龙区…西区辐射的区县客户目标客户需求分析大学生教师区县客户西永微电园西区数量07年8万;08年10万;09年15万;10年20万1.教授副教授级群体近1800人。2.普通教职员工约合8000人3.专职教师约4000人2010年1000家以上的制鞋企业企业和配套厂家西永微电园规划人口2.8万人。九龙坡常住90万沙坪坝常住80万需求商业+公寓1.青年教师需求中小户型公寓房。2.中年教师和正副教授级别教师需求高端商品房3.未来婚育族对住房有明显需求交通便利后带来的对高端业态的需求1.外地工程人员，未来解决住房需求明显。2.产业工人需求普通公寓消费1.对换房需求(别墅洋房)2.投资需求(商铺\公寓)目前供应120间门面，约1万平米的商业用房学校集资房暂无暂无西区高端物业供应匮乏市场机会1.投资性商业物业2.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业。2.投资性的商业1.自住\投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住\投资中高端物业。2.投资性的商业产品定位主城区客户郊县客户当地客户投资客⊙西部主城区客户⊙改善居住⊙喜欢学校氛围⊙有车一族⊙渝遂线上近郊客户⊙改善居住⊙喜欢学校氛围⊙有车一族⊙看好大学城发展前景和学生市场⊙在校部分老师和学生，过渡居住兼投资⊙在西永工作的白领⊙在校老师、教授⊙改善居住别墅、洋房主打别墅兼推洋房小户型,经济型酒店主打别墅兼推洋房产品建议业态面积规划(平米)套均面积(平米)套总价(万元)建面单价(元/平米)备注联排5万左右200-250200-2508000-10000现代中式叠拼150-200140-1706500-8000洋房2～3万110-20070-1205000-6000现代中式小户型5～6万30-5025-354800-5500精装商业2～3万150-300250-45010000~15000人文休闲1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力2.争对高校产业经济，提供投资性物业3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街产品研发总图布局产品溢价成本控制景观研发总图—指标研究地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层7层7层总图—配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距不均匀使用容积率含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元总图—经济技术指标用地面积:106688m2地上建筑面积:160035m2总建筑面积:215671m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052m2(计容)14410m2(不计容）商业:22788m2(计容)车库:38326m2(车位)地下超市:2918m2(不计容)其他:1195m2(计容)产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼88240其中：平层跃层1008551其中：洋房314高层159商区78------------------------------单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785单价8872元/㎡5521元/㎡5500元/㎡8万元/个15000元/㎡----------5500元/㎡总销金额33880万21071万30621万4399万21005万----------4832万合计总销115808万元销售面积174525㎡总建筑面积215671㎡容积率1.5建筑覆盖率30%总图—成果汇总设计优化后的销售溢价业态面积调整售价调整调整前面积(平米)调整后面积(平米)调整前总额(万元)调整后总额(万元)联排别墅24592194501540219800叠加别墅19781187371188114080洋房39593381651892121071小户型51961556752379830621车位243081971141554399经济型酒店8885878544434832商铺14118140031411821005总计18323917452592717115808设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元东西分区－高档住区vs商业与小户型高层南北分区－大院别墅vs花园洋房商业vs小户型高层利用河道、绿地、高差将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。重大大门公交站点总图价值挖掘叠拼别墅剖面图附送阁楼四楼三楼二楼一楼90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（带庭院）附送阁楼一楼二楼90－12090－120联排别墅剖面图0－3060－150半地下室（带采光庭院）联排：200－250（实得350~400）送:2F＋阁楼，半地下层庭院叠拼：180－220（实得220~300）送:4F＋阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送用尽少的容积率和尽大的密度得到尽多的面积联排A4户型解析产品溢价：面积赠送送阁楼赠送车库赠送半地下室后花园前花园叠拼户型A5，A8解析送阁楼后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。原来现在产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送花园洋房(优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房送阁楼车库赠送半地下室前花园空中花园平层－120平米顶跃170－180平米底跃140－150平米后庭院1234567小户型高层：每层850平米4梯16户1室：2室＝15：1产品溢价：面积赠送小面积：1室1厅39~48m2，2室1厅52~55m2低公摊：22%（标准层）双阳台：绝大部分户型拥有双阳台商铺A：一层送室外场地、二层5.1米层高、送屋顶平台产品溢价：面积赠送商铺B：联排商铺、送室外场地、零公摊人行道车道虎溪河退界建筑间距人行道车道产品溢价——户户有水景点状集中水景方案洋房区域水景方案产品溢价——花园私有化私家花园总计面积40900平方米私家花园占住宅区景观面积65%私家花园边界处理私家花园相临小径方案卖点一:大面积中户型大于100平方米边户型大于250平方米卖点二:花园入户产品溢价——花园私有化产品溢价——虎溪河退界利用虎溪河退界原要求50m现调整为16米16米范围内做放坡、庭院产品溢价车道全地下绿化用地增加建筑间距缩小低层产品增加成本控制——地下车库大院区域：地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风。洋房高层区域：机械排风。自然排风口生化池生化池生化池排水走后场花园。顶板覆土：600~900。车库层高控制在3100。排水走后场顶板顶板覆土：前场900，后场1500。车库层高控制在3700。成本控制——节能设计住宅：地下室，所有用房名称全部标为“储藏”屋顶，剖面有条件的加绘隔热层。商业：加绘橱窗，储藏间。保温材料：商铺家庭厅影音室保姆房采暖房间采暖房间采暖房间商铺储藏/厨房橱窗储藏采暖房间采暖房间不采暖不采暖隔热层储藏普通铝合金5+9+6中空玻璃墙面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板断桥铝合金6+12+6中空玻璃墙面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板立面选材细石混凝土/深灰色陶色面砖铝合金格栅木色铝合金窗普通中空白玻青砖质感涂料或苯板拉线＋丙烯酸涂料或青砖丙烯酸涂料质感涂料或苯板拉线＋丙烯酸涂料凹墙配木花架装饰大院效果花园洋房效果图小户型高层效果图