丹尼斯七天地市调报告

丹尼斯七天地市调报告2017年8月CONTENTS目录1项目及区位介绍2内部动线3楼层品牌落位4项目分析项目简介：丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑积265351㎡，其中经营面积206172㎡，停车场面54946㎡（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、奥特莱斯、精品超市等自营项目的强势进驻，使其拥有无限活力。项目及区位介绍整体规模占地面积：30万㎡员工总数：3万建筑结构：七大模块，双通道环流式动线定位：社区购物中心+区域型购物中心停车场面积5446㎡，约合1200个停车位。加上CBD现有的公共停车场9个，车位7820个，在丹尼斯附近的总车位大道9020个。郑东新区CBD二七核心商圈碧沙岗商圈大学南路商圈花园路商圈区位介绍：熙地港龙子湖高校商业圈郑东新区ＣＢＤ（中央商务区）占地面积３．４５平方公里，由中央公园、内环和外环三部分组成。七天地只是CBD商业街中重要的一个项目，根据相关规划，CBD的商业步行街将分为13段，全长3.6公里，总建筑面积约42万平方米。除丹尼斯七天地外，还有中油名店街、宏信步行街、嘉园步行街（目前这三部份已经改营天下收藏）、熙地港这些商业区再加上千玺广场，俨然形成了一个新商圈——CBD商圈。项目及区位介绍丹尼斯七天地熙地港宝龙广场曼哈顿商业广场区位介绍：客群：周边高档住宅、商务办公云集，1公里半径内覆盖30万人口，并可辐射郑州市各行政区与省内各大城市客流，客流：因为地处郑东新区，客流量不够多，一般上午人不多，晚上人稍微多一点，周末或搞活动时才会出现购物高峰。交通：地铁1号线和4号线交会在CBD步行街A段入口处，30分钟即可由郑州最西端到达CBD。不远处的高铁站直通洛阳、西安、北京、广州等地。周边商圈：郑东新区之前形成的宝龙城市广场和CBD两个商圈，便于附近社区居民的购物消费，吸引更多市民入住郑东新区，还将拉升商圈内外围住宅及商业地产的房价，拉动经济增长。但目前宝龙广场经营已经不太景气，新崛起的熙地港势头正猛，抢占市场，对7天地是一个不小的挑战。特点：两侧商铺各有一条独享通道，中间做架空或设置移动商铺，通过次通道将两侧相连。适用条件：适用于商业体量较大的多层商业体，商业区域多为宽度较大的长方形。优点：商场通透感强，能最大化增加顾客视线内的商铺数量，提高到达率。缺点：要牺牲一部分的商业面积，没有明显环形中庭，不利于留住客流。动线分析室内客流动线室外客流、车流动线写字楼写字楼写字楼写字楼商场商场P入口P入口P入口P入口自动扶梯自动扶梯观光电梯外部动线人车分流，车辆有专门的停车通道且设于交通量较少的非主道路上，两侧都有出入口，方便车辆进出，且有直达商场的电梯，方便顾客进出商场。内部动线以单层“一”字形动线为主，上下分别有中间两部直梯，两头四部自动扶梯。顾客上下方便，有助于不同楼层之间的客流穿梭，为楼上商户提供稳定客流。3F大型餐饮B1F拜特精品超市1F精品零售西式快餐2F整体装修影院（装修中）一天地楼层布局一天地：主力店为负一楼拜特精品超市，二楼整体在装修具体经营品类还未公布，三楼新增影院装修中，面积在2000㎡左右，用于提升该天地人气。该天地的整体装修率到30%，调整力度比较大。25%25%20%30%超市零售餐饮装修楼层品牌落位一天地1F：本楼层大铺以女装为主，中岛小铺以黄金珠宝类为主，没有明显主力店，穿插有生活家居类集合店，另外3间铺位正在装修中。装修中的铺位中2户是因为品牌更换，1户为品牌升级改造。星巴克影儿时尚会所READ_MENEXY.CONAERSILING班晓雪SUNVINADmodeo`AUM`ICICLEKLOVA周大福PORTSm.tsubomimarisfrolg爱慕生活馆（装修中）啦娜菲(装修)LONDEELANAFAYDISSONAGUNZEKoradior必胜客渔（装修中）大唐通宝樊文花S&AAOORA整理生活潮宏基古孋六福六福金伯利钻石元亨利珠宝周大生ICICLE美璞生活馆一天地3F：本楼层主营大型餐饮，有一少部分美容配套类，最南侧整体装修改造，增加一天地影城，面积约1500-2000㎡。一天地影城（装修中）美丽田园茂林记藤椒豆花鸡（装修）巨有味海鲜粉土大力小吃店重庆胡和记面潮阿牛肉火锅云鼎汇砂小食大做美悦荟鸿茂斋杨翔豆皮刷牛肚安大叔拌饭银鼎轩麻辣香锅瑞纳国际美甲沙龙菩叶头皮抗衰好戏连台（装修中）3F大型餐饮B1F童装和孕幼儿用品1F精品零售2F精品零售二天地楼层布局二天地：二天地整体覆盖品类较全，童装、运动服饰、成人男女服饰、化妆品，黄金珠宝、餐饮名店均有涉及，开铺率基本达到100%，该天地应该是7的天地经营比较好的了，如果再加入休闲娱乐配套，那就更加吸引人气了。25%50%25%童装男女服饰餐饮楼层品牌落位二天地B1F：本楼层以经营童装和孕幼儿用品为主，从品牌更替与其他楼层对比来看，本楼层的的更换率还是很低的，由此看来孕婴童用品店铺的成活率还是很高的。欢喜如一欢喜如一milibamHelloKittyTEENIEWEENIEkidsClassicTeddyJAKETNIKEadidasROOKIE糖果树斯凯奇Clarks维斯顿国际幼儿中心小熊创艺会馆快乐屋英式好孩子Combi丽婴房M.latinFILAAllo&lughJnbybyJNBYRubiYojoqimooNBKIDSMiniPeace埠儿正品大嘴猴BABiBOO安踏儿童SNOOPY小天才迪士尼儿童攀爬童车店PawinPaw玩具店斯乃纳童鞋店十月妈咪奇妮孕妇装LUCKY二天地1F：本楼层以经营精品女装和护肤品为主，面对客户群是青年男女，区别去其它楼层的单一品类，该楼层品牌齐全，品类丰富。innisfree2Handy芙丽芳丝LesNereides蒸汽工厂香水花园艾视锐隐形眼镜MilaOwenJESSIE&JANE正盛箱包CrocsLIPLINGOnirrai鬼洗CHOCOOLATEAdidasOriginalsNIKE屈臣氏GILLIVOAOJOD.HARRY沙驰妍丽tutuannaHAZZYSMOUSSYDAZZLER.ATHLETICTEENIEWEENIESnidel(装修中)Bincavidou3CONCEPTEYESHitomiOpticianreemoor玩具店DQBodyPOPSImi’sGOglRL古韵zakkaholicCASIO素officeL’OCCITANElavilllavillredMamonde佰草集宝琪兰赛百味lavill二天地2F：本楼层以经营运动服饰和少淑女装为主，目的应该是借助女装吸引客流，相对来说品类搭配不甚合理，应该跟一楼互动一下，品牌搭配相互调整互补一下，可以区域性集中，但不一定要楼层上集中。NIKEadidasNBonitsukapalladiumtigerastroboyzippoBOYilovechocGOGIRLjamorSiegoHOPESHOWFivePlusIn’sVeromodeLapagayoROCOCOONLYE-LAND江南布衣YDGFASHIONHOUSEMO&Co欧时莉trendianoYONEXNBAthethingTheNorthFaceColumbiaNORTHLANDVANS大嘴猴MLBhosa骑达arena老塞咖啡BurnetieHushPuppiesJeepSCHIESSERLRSTE木九十棉元素SWISWIN袜世界马迷尔二天地3F：本楼层以经营特色餐饮为主，并有部分儿童配套加入，本楼层的品牌更替率只有17%（原共18家，更换3家），由此可见特色餐饮的生命力还是很强大的，并且牛排自助和烤鱼类还出现了扩大经营面积的情况，也正反映当下的餐饮流行趋势。土大力小天鹅火锅麻辣新语虢国羊肉汤芙蓉巷你是我的菜KmybabyKmybaby花千代秘制烤鱼卡卡兔儿童乐园蜜菓六号码头可兰牛排自助餐厅EXY&组合贡茶北角秀味好丸美关东煮里茶杯杯海鲜焖面花甲客雨果吧章鱼小丸子3F餐饮B1F美食广场1F男装及配饰2F运动服饰及男装三天地楼层布局三天地：三天地延续了开业时的经营品类，家具家电类保留了一层，该天地主打品类为商务男装，和运动服饰，与二天地经营品牌有重叠，从三楼装修范围来看，该天地经营状况并不好，为提升人气可考虑引入KTV，大型电玩城等娱乐配套。楼层品牌落位家电用品家居用品装修5%20%50%10%15%美食广场家电家具服饰餐饮装修三天地B1F：本楼层以经营家用电器和家居家纺为主，都属于耐消品，顾客使用周期长，二次到访率及周期也会比较长，因此较为缺乏人气，特引入美食广场来提升客流，提高该楼层的铺位价值，同时避免购物死角的出现。吃得宝美食汇Panasonic空置BRAUN飞利浦博世快利生活拉歌蒂尼欧美达ROYDX罗兰家纺戴富妮博洋家纺水星家纺美檏生活空置凯盛家纺富安娜空置装修MINEHOME梦洁家纺华帝德国威能好太太能率SIEMENS博世卡萨蒂海尔飞利浦格力装修虎牌irobot海信Delonghi虎王保险箱新飞安睡宝家居用品梦洁家纺三天地1F：该楼层主要的经营品类为精品男装及男士配饰等，品牌档次挺高，单品均在1000+，但品类较为单一，缺乏人气。鄂尔多斯VALENTCOUPEAUKALTENDINLUKADILONGJEEPTimberlang比音勒芬scofieldMAGBECKBOSSSUNWENZIOZIA拉歌蒂尼charriol沙驰JAKET凯胜家纺卡诗威顿BEWERLHILLSPOLOCLUPVSARNNINAUTICADEICAEEyeableTRANDSJEVONIELLE装修中CANUDILOBEWERLHILLSPOLOCLUPPARKERROSERTADICAMERINOSamsoniteBOSSSUNWEM皮尔卡丹DDC舒雅ERDOSunderwear天梭表三天地2F：本楼层主营运动服饰及小部分快时尚男装，这样的搭配较贴合人们的购买心理。购买运动服饰的以青年男性较多，再购买运动服饰的同时也捎带购买日常衣物，在我司项目中可借鉴。NIKEadidas新百伦SatchiFOSS斯凯奇装修中underarmourTRENDIANOSELECTED杰克琼斯美檏生活CHERED.P.GPLORY装修中杰克琼斯阿迪达斯teenieweenieAPPLESHOPLEELevi’sAdidasNEONIKE匡威PUMAasics825ING三天地3F：本楼层以经营餐饮为主，目前该楼层只有3个店铺在营业，其余店铺均是空铺状态，由此可见该天地的经营状况不好，同时反映出家具家电累，男装类、运动类的搭配并不是理想的选择，鉴于目前7个天地中没有KTV、大型电玩城，该楼层可引入相关项目，吸引客流，填充面积。一楼拖三楼，目前空置空置王依焖面空置空置江苏大排档伊赛公馆空置四天地楼层布局四天地：奥莱四天地主推女装，品牌覆盖率广，价位高低皆有，服装零售类没有空铺，经营状况良好。楼层品牌落位3F餐饮1F皮鞋皮具2F女装装修1F女装50%25%15%10%女装皮鞋皮具餐饮装修四天地B1F：本栋楼为奥莱天地，主打品牌折扣，品牌涵盖范围较广，有国际品牌，也有国内普通品牌的折扣店，负一楼为女装奥莱店。本楼层店面全部营业，未有空置铺位，由此可见女装还是受欢迎。teenieweeniePRICHBONAS.LifeEBLINIn’s曼诗婷Lagogo艾尔丽斯JessyLineMindBridgeRococo江南布衣QUARoemBASICHOUSEE.LANDCandie’s拉夏贝尔7.MondifierPuella蔻草壹片段MIXBLU四天地1F：本楼层以经营男女皮鞋皮具为主，品牌较好，装修档次高，涵盖的品类也较全，是购买鞋和皮具的理想城所。GaborSKAPgoldlionBeL