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建筑工程项目合同管理一、建筑工程招投标1.法律、法规规定必须招标的工程项目类型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。2.可以不进行招标的建设项目范围涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目。3.建设工程招标投标形式公开招标邀请招标1.按工程建设程序分类建设项目可行性研究招标工程勘察设计招标施工招标建设项目可行性研究招标4.按工程发包范围分类工程总承包招标工程分包招标3.按建设项目组成分类建设项目招标单项工程招标单位工程招标分部分项工程招标2.按行业分类勘察设计招标设备安装招标土建施工招标建筑装饰招标货物采购招标工程咨询和建设监理招标4.招标投标的主要类别投标人办好投标保函手续投标人递交投标书公开开标评标确定中标单位发出中标通知书与中标单位签订合同招标申请组织招标小组，并报请主管机关核准对报名的投标人进行资格预审对资格预审合格的投标人发放投标文件组织评标小组及编制标底并送审组织投标单位现场踏勘建设项目报建召开标前会议并对招标文件澄清答疑编制资格预审文件和招标文件5.建设工程公开招标程序6.建设工程施工招标的资格审查(1)资格审查的分类资格预审资格后审(2)资格审查的主要内容具有独立订立合同的权利具有履行合同的能力没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；法律、行政法规规定的其他资格条件。7.投标报价的主要依据报价依据施工图施工组织设计规范、说明书材料设备价格及运费劳务工资水平当地物价水平法律法规合同条件工程量清单8.投标报价的步骤制定投标策略核算工程量编制施工组织设计计算直接费编制单价分析表计算投标基础价工程实施成本分析提出备选投标报价熟悉文件、现场踏勘确定最终投标报价9.投标报价的方法•10.投标文件的组成•(1)．投标函及投标函附录；•(2)．法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；•(3)．联合体协议书；•(4)．投标保证金或保函；•(5)．已标价工程量清单；•(6)．施工组织设计；•(7)．项目管理机构；•(8)．拟分包项目情况表；•(9)．资格审查资料；•(10)．投标人须知前附表规定的其他材料。1、索赔的定义：索赔（claim）：指在合同实施过程中，合同一方因对方不履行或未能履行合同所规定的义务而受到损失，或一方在对方要求或同意时，尽了比较原合同的约定更多的义务，因而向对方提出赔偿要求。2、特点：索赔是要求给予补偿的权利主张；索赔的依据是合同文件及适用法律的规定；必须有切实的证据。3、索赔的特征：1）索赔的提出具有双向性2）只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔3）索赔是一种未经对方确认的单方行为二、建筑工程索赔4.索赔的起因•合约初始状态的原因•招标时对于报价额度可控性的要求•工程本身的原因•工程环境原因•工程合作原因•合同理解原因•风险分担不均的原因5.索赔的分类•按索赔的目的分类：工期索赔、费用索赔；•按索赔所依据的理由分类：合同内索赔、合同外索赔和道义索赔；•按索赔的依据分类：明示索赔、默示索赔；•按索赔的处理方式分类：单项索赔、总索赔6.索赔的主要依据•合同文件：1）协议书；2）中标通知书；3）投标文件及其附件；4）合同专用条款；5）合同通用条款；6）标准、规范及有关技术文件；7）工程设计图纸；8）工程量清单；9）工程报价单或预算数；10）合同履行中，发包人与承包人之间有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为合同的组成部分。•订立合同所依据的法律、法规：适用国家的法律和行政法规。•工程索赔相关证据：工程索赔证据要具有真实性、全面性、关联性、及时性及法律性。7.工程施工中的索赔工程施工索赔是由于业主或其他非承包商方面原因，致使承包商在工程项目施工中付出了额外的费用或造成了损失，承包商向业主提出偿付其在工程施工中的费用损失或工期延长的要求。有以下八种：自然、地质条件变化引起的索赔工程中意外障碍引起的索赔增减工程量的索赔各种额外的试验和检查费用偿付工程质量要求的变更引起的索赔关于变更命令有效期引起索赔或拒绝指定分包商违约或延误造成的索赔其他有关施工的索赔8.特殊风险和不可抗力的灾害索赔不可抗力的灾害损失索赔：是指自然灾害，这类灾害造成的损失可以向承保的保险公司索赔。此外，承包商还可要求业主顺延工期。如果灾害损失特别严重，承包商还应声明，不放弃由于清除灾害后果导致的暂时停工而不得不对承包价格做合理调整的主张。特殊风险：许多合同对特殊风险有明确的定义或说明，一般是指战争、敌对行动、入侵、核污染及冲击波破坏、叛乱、革命、暴动、军事政变或篡权、内战等，这类风险产生的后果是严重的。9.工程暂停、终止合同的索赔合同实施过程中，由于种种原因导致合同不能按约定时间进行。例如：施工过程中，工程师有权下令暂停工程或任何部分工程。只要这种暂停命令并非承包商违约或其他意外风险造成的，承包商不仅可以得到要求工期延展的权利，而且可以就其停工损失获得合理的额外费用补偿。注：终止合同和暂停工程的意义是不同的10.索赔的基本程序和其规定提出索赔要求报送索赔资料和索赔报告工程师答复工程师逾期答复后果仲裁与诉讼11.索赔文件的编写索赔文件：索赔文件是承包商向业主索赔的正式书面材料，也是业主审议承包商索赔请求的主要依据。索赔文件的组成：包括总述部分、论证部分、索赔款项和工期的计算部分、证据部分四部分。12.索赔文件编制应注意的问题整个索赔文件应该简要概括索赔事实与理由，证明索赔的合理合法性。一般要注意以下几方面：（1）索赔事件要真实、证据确凿；（2）计算索赔款项和工期要合理、准确；（3）责任分析清楚；（4）明确承包商为避免和减轻事件的影响和损失而作的努力；（5）阐述由于干扰事件的影响，使承包商的工程施工受到严重干扰，并为此增加了支付，拖延了工期，表明干扰事件与索赔有直接的因果关系；（6）索赔文件书写用语应尽量婉转，避免使用强硬语言，否则会给索赔带来不利影响。13.建设工程反索赔•概念：是指由于承包商不履行或不完全履行约定的义务，或是由于承包商的行为使业主受到损失时，业主为了维护自己的利益，向承包商提出的索赔。•特点：A、索赔与反索赔同时性B、技巧性强C、发包人地位的主动性注：反索赔是相对索赔而言的。•内容：–工程质量缺陷的反索赔；–拖延工程的反索赔；–保留金的反索赔；–发包人其他损失的反索赔；–业主反驳与修正承包商提出的索赔14索赔费用的构成施工项目合同价的构成:15.索赔费用的计算1．人工费的计算：须知道人工费的单价和人工的消耗量。人工费的单价，首先要按照报价单中的人工费标准确定。人工的消耗量，要按照现场实际记录、工人的工资单据以及相应定额中的人工消耗量定额来确定。2．材料费的计算：要计算增加的材料用量和相应材料的单价。材料单价＝（供应价＋包装费＋运输费+运输损耗费）×（1＋采购保管费率）－包装品回收值增加材料用量的计算，要依据增加的工程量和相应材料消耗定额规定的材料消耗量指标计算实际增加的材料用量。3．施工机械使用费的计算：（1）如果是工程量增加，可以按照报价单中的机械台班费用单价和相应工程增加的台班数量，计算增加的施工机械使用费。如果因工程量的变化双方协议对合同价进行了调整，则按照调整以后的新单价进行机械使用费的计算。（2）如果是由于非承包商的原因导致施工机械窝工闲置，窝工费的计算要区别是承包商自由机械还是租赁机械分别进行计算。（3）施工机械降效。如果实际施工中因为受到非承包商的原因导致的施工效率降低，承包商将不能按照原定计划完成施工任务。工程拖期后，会增加相应的施工机械费用。确定机械降低效率导致机械费的增加，可以考虑按以下公式计算增加的机械台班数：实际台班数量=计划台班数量×[1＋（原定效率－实际效率）/原定效率]其中的原定效率是合同报价所报的施工效率，实际效率是受到干扰以后现场的实际施工效率。知道了实际所需的机械台班数量，就可以按下式计算出施工机械降效增加的机械费为：增加的机械台班数量=实际台班数量－计划台班数量则机械降效增加的机械费为：机械降效增加的机械费＝机械台班单价×增加的机械台班数量4．管理费的计算：1）工地管理费总额＝合同价中工地管理费总额/合同总工期×工程延期的天数2）总部管理费（1）按照投标书中总部管理费的比例计算，即总部管理费＝合同中总部管理费率×（直接费索赔款＋工地管理费索赔款）（2）按照原合同价中的总部管理费平均计取，即总部管理费＝×工程延期的天数5．利润的计算一般来说，对于工程延误工期并未影响或者减少某些项目的实施从而导致利润的减少，所以一般工程很难同意在延误的费用索赔中加进利润损失。索赔利润款额的计算通常是与原中标合同中的利润率保持一致，即利润索赔额＝合同价中的利润率×（直接费索赔额＋工地管理费索赔额＋总部管理费索赔额）6．利息的计算承包商对利息索赔额可以采用以下方法计算：（1）按当时的银行贷款利率计算。（2）按当时的银行透支利率计算。（3）按合同双方协议的利率计算。7．索赔费用的计算方法:1）分项计算法：以每个索赔事件为对象，按照承包商为某项索赔工作所支付的实际开支为根据，向业主提出经济补偿。2）总费用法：当发生多次索赔事项以后，这些索赔事项的影响相互纠缠，无法区分，则重新计算出该工程项目的实际总费用，再从这个实际的总费用中减去中标合同中的估算总费用，即得到了要求补偿的索赔总款额。即：索赔款总额＝实际总费用－合同价中估算的总费用17.工程索赔的技巧及关键技巧：1．及时发现索赔机会2．商签合同协议3．确认工程师口头变更指令4．及时发出“索赔通知书”5．索赔事件论证要充足6．索赔计价方法和款额要适当7．力争单项索赔，避免一揽子索赔8．坚持采用“清理账目法”9．力争友好解决，防止对立情绪10．注意与监理工程师搞好关系关键：组建强有力、稳定的索赔班子确定正确的索赔战略和策略1）确定索赔目标2）对被索赔方的分析3）承包商的经营战略分析4）相关关系分析5）谈判过程分析