保利·两河森林项目简析

2014-12-15羊西板块——保利·两河森林项目简析2从鱼凫古国到金沙遗址，从琴台路到武侯祠，从杜甫草堂到浣花溪，从青羊宫到百花潭……上风上水，先天优势的地理环境资源，千年沉淀，古蜀文化的积累与传承无可复制的资源与文化成就了这一方水土的繁华保利·两河森林位于金牛区西三环羊犀线上，项目南边有百亩湖泊，未来将在这块区域打造6000亩的城市森林绿地，一湖两河四公园的顶级休闲配套，浣花溪上游，坐享百亩生态湖区，前临清水河，背靠摸底河，紧邻两河公园、中海体育公园、摸底河公园、清水河公园。项目由洋房、联排、叠拼三种物业形态组成，打造保利城西高端岛居生活理念，树立城西城市臻品级滨湖别墅形象序：3保利——成都湖景资源格局城东——东湖翡翠城——东湖公园上的标志性建筑，城东由此发生翻天覆地的变化……城南——锦城湖保利锦湖林语——最后入住金融城湖景生活区机会……城北——狮子湖保利狮子湖——8000亩恢弘规划，全城觊觎的湖居生活样板区……城西——两河森林湖区保利两河森林公园项目——开启城西湖居时代！保利狮子湖保利锦湖林语本案华润翡翠城狮子湖东湖锦城湖两河湖区项目占据城西乃至城市的绝版湖景资源4目录：一、品牌简析二、项目区域简析三、项目产品分析四、项目SWOT分析五、项目核心卖点简析六、项目阵地包装七、项目客群简析八、项目营销分析5一、品牌简析1.1、开发商资质1.2、开发商本地发展情况6保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市1.1开发商资质7保利城市公园系产品三大标准：第一代：保利公园198保利成都首发高端力作，城市公园地产典范，定义城北高尚住宅新标准。第二代：保利狮子湖8000亩恢弘规划，全城觊觎的湖居生活样板区。保利两河森林公园项目，开启保利“城市公园系”第三代作品！规模性大盘完善的城市配套临湖、临河、临公园第三代——保利两河森林公园项目，城市公园系产品的再次升级！1.2开发商本土发展情况8二、项目区域分析2.1、板块价值分析2.2、板块格局分析2.3、板块配套分析2.4、项目四至分析92.1板块价值分析项目位于羊西板块，周边处于发展中期，住宅开发时间较早，作为保利别墅新盘的配套，周边已经能够完全满足羊西板块外金沙板块国宾板块一品天下、内金沙板块10城西别墅稀少，且资源型大盘稀缺，多年无新市场发声！05000100001500020000250003000035000400004500050000华府新都新城光华大道郫县老城区阳光城板块双流城区北湖金马板块元华-站华万春镇东山板块青城山板块静居寺航空港板块南延线华阳段牧马山项目开发商位置规模资源物业类型容积率配套炎华置信上林赋炎华绕城旁105亩金沙湖湿地公园、清水河湿地公园联排、双拼1时代天街、沃尔玛、八一康复中心、成都外国语学校芙蓉古城紫薇园永信绕城旁160亩芙蓉长卷公园联排、双拼0.16紫薇园商业街、金苹果幼儿园、成都外国语学校、华西医大彩叠园和黄绕城外560亩湿地公园、青羊绿洲森林公园、碧落湖公园独栋、联排、叠拼1.3家乐福、成都七中、特色商业街泽瑞西园泽瑞三环-绕城60亩易园博物馆联排1.04家乐福、沃尔玛、成都外国语学校、迎宾小学、金苹果幼儿园、华西医院上锦院区加州山庄天府长岛城南逸家山顶上美城云庭欧香小镇棠湖柏林城蓝山国际蔚蓝卡地亚复地御香山雅居乐御宾府远大林语城塞纳莊园国奥村锦镇锦玺彩叠园彩郡芙蓉古城紫薇园置信上林赋泽瑞西园萨尔茨堡三盛翡俪山华新锦绣尚都城西城南2.2板块格局分析112.3板块配套分析项目紧临两河森林以及摸底河，自然资源是其最大优势，且周边配套醇熟生态环境：两河森林、摸底河公园、清水河公园、体育公园、棕榈高尔夫球场商业：中海国际购物公园，西单商场，仁和春天，家乐福教育：金苹果中海国际社区幼稚园、成都外国语学校附属小学，成都实验外国语学校、电子科技大学、西南交通大学犀浦校区、四川外语学院成都学院等银行：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄银行医疗：金牛区人民医院、成都济宏医院、四川省妇女儿童医院、成都市西区医院等4所中大型医院。养老机构：“保利安平和熹会”——中国养老第一品牌，国内一流养老专业服务机构，提供专业养疗服务公共交通：地铁2号线；公交车13、44、17、30、44、312、231、762路122.4项目四至分析保利·两河森林西、西南：人工摸底河项目北、西、南均被摸底河包围，项目北侧外围体育公园以及中海国际社区、东临两河森林公园南：摸底河、摸底河公园东：土龙路两河森林公园北：摸底河、体育公园、中海国际社区13三、项目产品分析3.1、项目资源分析3.2、项目基础信息3.3、项目规划分析3.4、项目配套分析3.5、项目户型分析3.6、项目建筑园林分析3.7、项目养老机构嫁接3.8、售楼部及现场分析14绝版城市生态资源：拥千亩城市公园，享百亩城市生态湖区+湿地两河非遗公园相拥，国内唯一一个非物质文化遗产主题公园，千亩规划，绝版城市生态资源无出其右;项目西南侧临湖，以湖景资源及植被环绕凸显生态居住价值；城市沿河绿带河流绿地清水河长青公园清水河养生体验带摸底河养心休闲带家庭休闲公园运动广场湿地公园老年银杏公园养生花园老年户外活动林地养生公园摸底河公园意境图实景图意境图湖景资源3.1项目资源分析153.2项目基础信息占地面积206亩总建筑面积137014平米容积率1楼层状况洋房11F，别墅地上3F（部分3+1）物业类型洋房、叠拼、联排所属商圈金牛绿化率30%户型区间洋房：116-135别墅：134-205交房时间待定开发商成都保鑫投资有限公司物业管理公司保利物业物业费待定开盘时间预计2014年12月底开盘车位582个地下停车位（别墅每套赠送2个地上车位）装修状况清水物业地址蜀西路土龙路项目定位及指标都彰显着该项目属城西近几年的绝版高端生态住区163.3项目规划分析商住分区明显，商业区临项目主入口处集中规划，住宅区临河规划，布局合理一期集中商业二期洋房整个项目被摸底河环绕。分为两期开发，一期南侧沿河布局大联排，北侧沿河布局小联排，形成河景景观，中间叠拼填充；商业区紧临项目主入口，人气旺盛。此外项目引进保“安平和熹会”养老机构总计约832套房源，其中叠拼约450套，洋房约190套，联排约198套，大联排6联，小联排8-10联小联排大联排17完善城市配套：高端住区氛围已成，入则宁静，出则繁华！项目背靠占地上千亩的中海国际社区，与之相呼应，形成低密高端别墅住区，高端氛围已然成形；城市干道通达良好，公共交通系统完备，生活配套成熟，教育、休闲资源突出。本案中海国际中海国际社区IT大道土龙路蜀西路教育配套医疗配套资源配套公交站点3.4项目配套分析18C2户型四房：叠下建筑面积：173㎡（商业产权）优点：•赠送面积大，近30%赠送率•户型功能齐全•主卧系统齐全，设置男女分区衣帽间缺点：•双庁开间过小，仅仅4.5m，无法彰显别墅尊贵感•工程图显示双卫，装修上下水需自行铺排•双庁单面采光3.5项目户型分析19优点：•超大赠送，达到近30%的赠送率•动静分区明显缺点：•仅5.6m的客厅开间使得别墅产品档次下降•主卧系统功能不齐全•二层卧室双门相对，私密性较低•未设置保姆间大联排B1户型四房：建筑面积：183.5㎡3.5.1项目户型分析203.6项目建筑园林分析建筑由美国SWA公司设计，擅于提供巧妙处理用地、环境和城市空间的规划设计方案，以及为客户创造与众不同的场所。园林设计由上海UA国际创新，遵从理性的设计，借周边资源之势，打造遵从自然的园林风格项目整体打造为岛居生活体验以及带养老色彩风格的地产类型21保利·两河森林公园其核心价值点是“城市第一居所地段+生态资源优越+别墅业态”价值。项目中引入养老机构安平和熹会，这一优势势必将人为主动的圈定对应客群基础，同时溢价空间也有所提升。嫁接养老机构是高端项目的附加服务3.7项目养老机构嫁接22入口展示区（车行入口）道旁森林主题展示区湖滨坡地草坪活动区水岸嬉戏区步行入口儿童玩乐区湖岸绿化带样板区3.8售楼部及现场分析“沿湖体验路线”，感受岛居生活。客户进入售楼部沿途体验湖居生活：现场的体验带给客户新的生活模式的真实的感受。23区位图前台区域沙盘接待台出入口工作区样板间目前项目售楼部对外开放一楼，未设置洽谈区、客户休息区，且处于金佛展活动期间，所有佛像均放置在售楼部，活动结束后售楼部布局暂时不确定接待台项目沙盘资料架单体模型68尊金佛展示区儿童游乐区办公区域3.8.1售楼部及现场分析243.8.2售楼部及现场分析售楼部外立面户外洽谈区儿童户外游乐区项目售楼部外立面以及内部构造调性过低，甚至无法和保利旗下刚需项目的售楼部调性，设置户外洽谈区，但布置的调性依然无法匹配产品，项目外设儿童游乐区，细节思考到位253.7.3售楼部及现场分析项目售楼部内部设置大型区域沙盘、项目单体沙盘、户型模型单体，现场销售道具足够支撑，但较小的售楼部以及比例过大的销售道具，使得整个售楼部内围显示出局促感，售楼部整体不够大气，与产品高端定位以及调性不匹配26优势（S）劣势（W）◇地段：项目紧临西三环，地理位置好，交通便利◇开发商：品牌开发商——保利◇环境：自然资源优越，摸底河形成的岛居生活，两河森林公园的优越自然条件◇配套：周边配套齐全，自身配套商业◇创新：引入保利安平和熹会”渲染养老色彩地产◇区域城乡结合部的首要印象深入人心◇项目产品户型的可变性可能会造成客户心里抗性◇叠墅产品以商业产权入市，客户抗性较大机会（O）威胁（T）◇区域稀缺：城西高端项目的稀缺，自浣花溪后城西再无别墅项目◇城西改善性客户井喷：城西作为传统的贵胄之地，长久的改善性项目匮乏，存在大量的换房改善需求，区域内改善性客户呈现井喷状态◇城西改善性客户购买能力：城西高端客户分级明显，改善换房需求基础雄厚◇传统别墅板块：传统的别墅板块影响力仍然很大，且相较两森林产品优势明显四、项目SWOT分析保利·两河森林的入市既是在威胁中大胆冲击，更是对于城西高端项目稀缺的一种补货，同时由于产品自身的劣势也需要极大的说辞包装来消除客户抗性27央企保利一线央企实力雄厚城西贵地千年城西人文传承百亩城市低密大盘稀缺低密城市高端住区大盘开发经验近城市大盘开发运营实力高端墅区西3.5环低密别墅群落稀缺产品功能性别墅、洋房绝版城市生态资源一湖两河，千亩非遗公园悉心养老机构近在咫尺的老人关怀繁华生活尽享丰富生活配套完备交通系统品牌价值区域价值产品价值五、核心价值小结保利央企城市大盘实力运营者城西高端墅区西3.5环低密别墅群落绝版生态资源一湖两河，千亩非遗公园城市低密大盘稀缺城市低密住区稀缺精致产品舒适功能性别墅、洋房精品墅区配套高端商业会所悉心养老机构“生态资源导向型”的城市低密大盘28内部包装：千米围挡地界包装，入口6米高围挡，昭示项目规模及价值；沿途设置道旗指引，引导客户进入，凸显阵列感以及仪式感。层层导视指引+千米围挡，项目领地感强烈。外围导视：沿羊犀立交、土龙路蜀西路口、IT立交，土龙路IT大道口设置户外桁架，主干道上设置路名牌、公交站牌，形成指引。千米围挡项目道旗6米高围挡项目入口销售中心本案\公交站台指引桁架六、项目阵地包装29道旁森林主题展示区湖滨坡地草坪活动区水岸嬉戏区儿童玩乐区湖岸绿化带样板区此处设置“样板区”引导6.1内部导视细化户外洽谈区步行入口引导LOGO墙内侧设置“售楼部”引导露天活动广场引导此处设置“售楼部”、“样板区”、“儿童乐园”引导入口处设置礼宾岗主入口30七、项目客群分析7.1、区域改善型客群分布7.2、现场客户简析7.3、现场客户座驾简析7.4、项目客群分布简判31城西五大改善型客群构成：7.1区域改善型客群分布高端住区人群——浣花溪板块政要人群老工业园区人群——郫县老工业区管理层、个体商户老城区原住民——