产业园区运营

产业园区运营内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传城市空间生活内部资料，请勿外传城市之变内部资料，请勿外传空间生活之变内部资料，请勿外传传统产业向现代新兴产业转型产业园区向集群、低碳、高端、国际发展内部资料，请勿外传第四次工业革命第一次科技革命（18世纪60年代），工业革命，珍妮纺织机，瓦特改良蒸汽机（1785年）交通运输：富尔顿－轮船（美、1807年）；史蒂芬孙－蒸汽机车（英、1814年）第二次科技革命（19世纪70年代），电力革命（西门子－发电机、格拉姆－电动机）内燃机和新交通工具的创制（卡尔·本茨－内燃机驱动的汽车、莱特兄弟－飞机）第三次科技革命（20世纪40年代），以原子能技术、航天技术、电子计算机的应用为代表，包括人工合成材料、分子生物学和遗传工程等高新技术。第四次科技革命（20世纪90年代)，细胞与分子的系统科学与工程研究，将导致计算机技术、纳米技术、生物技术、医药技术等学科的高度交叉与整合，从而带来在材料、能源、信息产业的全面生物产业化，可能带来新的一轮产业革命。内部资料，请勿外传第四次工业革命内部资料，请勿外传第四次工业革命对各行各业的企业的影响：--客户期望正在改变；--人们利用数据完善产品，并由此提高资产的利用效率；--随着公司认识到新型合作的重要性，新型合作伙伴关系不断涌现；--运营模式在向新数字模式转移。从数据层面理解客户数据改善型产品协作式创新新型运营模式内部资料，请勿外传园区发展从驱动因素看要素驱动聚集驱动创新驱动环境驱动从资产形式看以地产开发为主的重资产以内容服务为主的轻资产以客户为中心，依托产业，围绕内容与服务，打造轻资产运营模式。内部资料，请勿外传重轻单一综合要素驱动单一的土地运营创新生态驱动综合的产业开发氛围培育土地财政税收财政房地产驱动产业驱动内部资料，请勿外传边界在打破、文化在融合……边界在打破、文化在融合……所有的变化都是围绕着主体人在变如何服务好人如何实现人与产业环境、生态环境的和谐是所以变化的内在根本。内部资料，请勿外传区域发展的方式生活空间产业可持续发展资源节约环境友好型人内部资料，请勿外传短期开发长期运营内部资料，请勿外传行业→产业→产业链→产业集群产业发展规律以产业为起点向价值链两端低端→高端产业链→产业生态内部资料，请勿外传1、围绕着产业如何实现产业价值，围绕着空间如何实现空间价值，围绕着生活如何实现生活价值，所有的一切都是围绕着人（创新、创业）展开的，如何实现创新、创业者的价值，这可能是新时代、新经济下所有产业园区从业者思考的问题。也可能是对现今产业园乱相的解决的一个方案。以人为本的价值创造型园区应运而生总结思考：2、产业园区的发展从传统的以土地财政、房地产驱动、土地资源流动的重开发模式转变为以产业创新引领、税收财政引领、创新资源流动的园区运营模式。内部资料，请勿外传内部资料，请勿外传产业：产业是指由利益相互联系的、具有不同分工的、由各个相关行业所组成的业态总称，尽管它们的经营方式、经营形态、企业模式和流通环节有所不同，但是，经营对象和经营范围是围绕着共同产品而展开的，并且可以在构成业态的各个行业内部完成各自的循环。按传统分类法将产业分为第一产业，第二产业，第三产业，但随着科学技术的发展产业的分类也在不断的丰富，包括现在在创意产业等分类。随着人类社会的发展，在产业范畴也出现了一些变化，比如：产业边界越来越模糊，产业融合发展的趋越来越明显。互联网+人工智能+等新物种对产业的内涵和外延不断进行修定。内部资料，请勿外传产业链：产业链：同一产业或不同产业的企业，以产业为对象，以投入产出为纽带，以价值增值为导向，以满足用户需求为目标，依据特定的逻辑联系和时空布局形成的上下关联的，动态的链或中间组织。内部资料，请勿外传产业链：构建产业链包括接通产业链和延伸产业链两个层面的内涵：1、接通产业链是指将一定地域空间范围内的产业链的断环借助某种产业合作形成串联；2、延伸产业链则是将一条已经存在的产业链尽可能向上游延伸或下游拓展。产业链向上游延伸一般进入到基础产业或技术研发环节，向下游拓展则进入市场销售环节。产业链构建的目的：1、接通断环、孤环，产生利益共享，风险共担方面的整体功能；2、衍生出一系列新的产业链，增加产业附加值。内部资料，请勿外传产业集群：特定领域内大量高度专业化的产业及其相关的支撑和其它组成机构等，以完善的组织方式柔性集聚并结合成信任与合作网络，这种既有竞争又有合作的网络中的企业深深地植根于当地不断创新的社会文化中。产业集群包括：1、在特定领域内多个相关产业支撑企业；2、与技能、技术或投入相关的产业公司；3、提供咨询服务的中介机构；4、促进企业间合作的生产商协会；5、提供专业化培训与教育、信息研究和技术支持的大专院校、科研机构。内部资料，请勿外传产业链模式及产业集群案例：国内某城市信息服务软件产业集群通信设备、计算机及其他电子设备制造软件产品生产印刷服务数字存储媒介生产中介服务（法律、知识产权咨询，技术评估与转移）投资者(例如，风险投资机构,孵化器)文化、体育、娱乐业软件测试包装材料生产企业数据及信息处理软件开发电信和其他信息传输服务系统设计和集成数据及信息处理会展服务人力资源服务可重点引进的核心产业非核心性领域或与定位不符，不建议引进，但合适在大连其他地区发展相关企业或机构，对核心产业有较大促进作用，可以做机会性发展专业性设计与研发机构高等院校及培训机构行业协会内部资料，请勿外传产业链模式及产业集群教育，研究，贸易机构（如葡萄酒学院，UCDavis等)葡萄种植园/庄园酿酒厂/灌装厂葡萄树肥料，杀虫剂等采摘葡萄的设备灌溉技术酿酒设备橡木桶标签玻璃瓶软木塞和酒瓶盖公关和广告专业出版物餐饮业集群旅游集群加州农业集群来源：加利福尼亚葡萄酒协会、互联网研究、加利福尼亚州法律狭义的集群定义广义的集群定义相关联的集群和活动集群的视野州立政府机构(如葡萄酒生产和经济发展委员会)传统的“行业视野”案例：纳帕溪谷葡萄酒产业集群纳帕溪谷葡萄酒产业集群内部资料，请勿外传涵义：基于顾客、产业、企业需求，在保证方针、目标的前提下合理分配资源，明确权责。规范产品、服务提供的各项流程，并通过产品服务提供以及后续工作的有效开展，实现顾客价值，资产价值、产业价值。园区运营的概念人企业行业产业核心：以人为本的价值型园区以人为中心，实现顾客、资产、企业、产业价值。内部资料，请勿外传市场研究及可行性分析产业规划与整体定位概念规划与产品规划商业模式与发展战略规划产业公共平台与扶持政策设计园区产业研究与发展规划园区规划设计与低碳策略园区产业招商园区运营管理智慧园区规划园区投资并购与资本运营目标拟定招商策略招商价格及优惠制定持续招商规划设计建筑设计局部设计景观设计室内设计园区绿色低碳整体策略物业服务运营服务商务服务科技服务金融服务园区运营管理服务平台规划园区大数据招商平台规划智慧园区整体规划智慧展示体验中心规划金融模式设计投资银行资产管理基金管理并购整合产业园区运营服务链内部资料，请勿外传园区定位研究城市产业与居民生态的平衡，寻找园区的产业定位与功能和空间规划。园区建设细化空间规划，展开区内规划设计和建筑设计，并在随后组织实施工程建设。园区招商依据产业规划，制定招商策略，宣传推广园区，并吸引重点企业入园。园区运营提升园区品牌，为入园企业提供物业服务、产业引导、政府支持、资源整合等服务。园区定位园区招商园区运营园区建设n从业务链来看，产业园区的发展可以分为园区定位、园区招商、园区建设、园区运营四个模块n园区运营做为园区管理公司的重点内容，通常包括空间运营、产业运营、社群运营等。产业园区业务链构成的四个主要业务模块内部资料，请勿外传项目机会项目机会基于企业客户价值诉求通常产业园区业务包括以下板块：产业地产、园区运营管理、产业投资、科技园地产REITS科技园地产REITS产业投资产业地产园区运营管理园区1园区2园区3园区4园区5……园区N资金支持资本服务资产增值/品牌溢价项目机会资金通道资产管理管理费产业1产业2产业3产业4……产业N企业1企业2企业3企业4企业5……企业N基金1基金2基金3基金4……基金N内部资料，请勿外传产业园区运营、盈利模式模式类型收益项目内容土地运营土地增值原有土地只租不售，获得土地增值；一产业名义低成本获取土地租金收入产业用房的租金收入商业地产配套的商业性房产开发，商业房产的出租和出售住宅地产获得住宅配套，住宅出租和出售增值服务产业技术性服务公共性技术平台金融投资产业投资VC/PE专业性公司投资投资专业性公司并实现IPO产业用地资本运作不允许直接转售情况下，探索作价入股方式现有房产的资本运作产业型房产股权、信托、证券化运作模式输出生地开发土地的一级开发建设、BOT运营、以土地入股共同开发熟地改造原有物业改造与功能变更委托经营分享税收或服务性收益内部资料，请勿外传销售招商运营实现物业持续增值轻资产运营模式资产收益服务收益资本收益开发模式经营性模式资本运作模式地产→载体产业→主体长期盈利中期保障短期利润为销售提供保障为商户、企业提供保障阶段模式盈利保障产业园区运营、盈利模式内部资料，请勿外传示例一园区+地产模式区域整体开发土地整理基础设施建设招商引资园区综合服务房地产开发赋予拿地优势现金流支持现金流支持提升区域价值高端定制服务金融服务行业服务业务流程服务选址服务基础配套服务子女教育CEO俱乐部高端医疗股权融资债券融资VC/PE服务IPO服务银行贷款担保服务航天产业要素服务汽车产业要素服务生物医药产业要素服务……民参军资质获取军转民成果转化零部件及总成检验检车电子商务产业要素服务公共实验室CRO/CMO药品注册辅导入库检验仓储管理快递配送研发/生产市场拓展人力物流知识产权申报技术引进及交流活动（论坛等）营销支持行业展会/论坛企业资质认证基层/蓝领工人招聘中高层招聘职业培训第三方物流引入基础市政配套招商政策载体服务“九通一平”园区绿化场站及厂房建设、全装修基础物业、配套租售等租售优惠、专项奖励人才补贴、园区挂牌等生活招商政策载体服务餐饮、购物、邮政、药店ATM、洗衣、文印、美发等图书馆、培训中心活动中心、运动场所等会议室、展厅、礼堂等内部资料，请勿外传运营模式张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。示例二公共服务金融服务休闲居住出行专业经理人浦东软件公共技术服务数讯数据中心知识产权公共服务平台企业咨询服务平台高新技术产业咨询服务平台张江高科技园区接待中心浩成创投张江企业易贷通张江小额贷张江科投艾西益货币兑换员工人才公寓园区自行车租赁服务平台园区有轨电车及免费班车张江体育休闲中心HR俱乐部财税经理俱乐部规划管理建设管理环保外资项目一表制人才公寓零收费统计登记孵化器综合服务行政服务中心环境治理服务产业地产配套服务科技创新服务3大领域资源整合能力·政务服务·社区活动·人力资源·人才公寓市政配套·环境服务··产业联盟能源服务·内部资料，请勿外传运营模式运营理念：先产业，后地产围绕微笑理论的思路，重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作，一般设定3-5年的园区开发筹备期，期间进行大量的产业趋势研究，确定园区运营主线。目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群，在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。运营模式：强势招商，专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库，同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。企业入驻产业园后，提供专业物业运营服务，包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等，保障企业高效发展，集中精力发展企业核心竞争力。示例三法务咨询平台法务咨询平台厂房租赁业务商务统购平台商务订购商务餐厅酒店代订车辆业务平台驾驶证年检、转籍、换证代办车辆保养、清