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房地产抵押登记业务知识黄文辉主要内容一、需要提交的材料二、申请表的填写要求三、应当了解的一些规定四、房地产抵押合同的内容五、常见的问题六、办理业务容易出错的地方七、近期推出的业务改革措施一、需要提交的材料（一）核准房地产抵押权设立登记（F02）1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）；2．申请人的身份证明（复印件）；3．房地产权证（原件）；4．主债权合同（原件）；5．房地产抵押合同（原件）；6．议价协议或评估报告（原件）；7．专门材料：（1）土地性质属国有划拔用地或集体用地的，应提交：A．优先补交地价款的保证书（原件）；B．市政府或国土部门批准抵押的文件（原件）；C．属村集体所有的房地产应提交村委会同意抵押的证明（原件）;（2）抵押人属公司、合伙企业、合资、合作企业等企业的，应提交董事会、合伙人会议或股东大会同意抵押的证明；（3）抵押人属国有或国有控股企业的，应提交国有资产管理部门或其上级主管部门同意抵押的证明；（4）抵押人属集体企业的，应提交企业职工（代表）大会通过及其上级主管部门同意抵押的证明；（5）以共有房地产抵押的，应提交其他共有人同意抵押的证明；8．其他必要材料。（二）核准国有出让土地使用权或在建工程抵押权设立登记（F01）1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）；2．申请人的身份证明（复印件）；3．房地产权证（原件）；4．建设用地批准书、土地出让合同、付清地价凭证（复印件）；5．建设用地规划许可证、用地红线图（复印件）；6．有在建工程的，应提交建设工程规划许可证、规划总平面图（复印件）；7．主债权合同（原件）；8．房地产抵押合同（原件）；9．议价协议或评估报告（原件）；10．专门材料（略）（三）核准房地产抵押权变更登记（F04）1．房地产权登记申请书(四)、房地产登记询问表（原件）；2．申请人的身份证明（复印件）；3．房地产权证（原件）；4．房地产他项权证（原件）；5．抵押人与抵押权人变更抵押权的协议书（原件）；6．专门材料：略7．属最高额抵押的，应提交：（1）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料（原件）；（2）因最高债权额、债权确定的期间发生变更的，应当提交其他抵押权人的书面同意文件（原件）；（四）核准预购商品房抵押权预告登记（H02）1．房地产登记申请书（四）、房地产登记询问表（原件）；2．申请人的身份证明（复印件）；3．抵押合同（原件）；4．主债权合同（原件）；5．预购商品房预告登记证明（原件）；6．当事人关于预购商品房抵押权预告登记的约定（原件）；7．其他必要材料。注意事项：政府对预售商品房的购房资金使用实行监管，要求专项用于预售商品房项目的建设，因此办理该项业务的购房贷款必须划入到预售许可证指定的预售款专用账号中。该项业务要求按宗（套）办理，不能用多套房共同抵押担保。二、申请表格填写要求三、应当了解的一些规定1、房地产抵押实行土地使用权和房屋所有权同时抵押的原则。2、下列房地产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、体育设施和其他社会公益设施；（建设部城市房地产抵押管理办法规定：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产）（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（5）已依法列入征用、拆迁范围的房地产；（6）所有权、使用权不明或者有争议的房地产；（7）依法被查封、扣押、监管的房地产；（8）依法不得抵押的其他房地产。未经房地产登记机关发证的土地使用权及房屋所有权；未付清地价款的房地产；已预售的商品房项目及其土地使用权；未完成项目建设的划拨土地使用权；法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的房地产。3、以划拨土地使用权及其地上房屋所有权设定抵押的，应当经市政府批准后方可办理抵押登记。抵押当事人必须出具保证书，保证在处分抵押房地产时，先向市政府补交地价款，然后才能清偿债务。4、抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。5、以出让土地使用权及其房屋所有权设定抵押的，抵押权终止期限应当先于土地使用权出让终止期限。6、抵押人以共有的房地产设定抵押的，应当事先征得其他共有人书面同意。7、以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。8、抵押权因抵押的房地产灭失而灭失。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。9、有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。10、抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同不得违反土地使用权出让合同的约定和规划对土地的使用要求。四、房地产抵押合同的内容1、房地产抵押合同主要包括以下内容：（1）抵押当事人的姓名或者名称、住所地；（2）主债权种类、数额；（3）债务人履行债务的期限；（要有具体的起止日）（4）抵押房地产的名称、权属状况、坐落、状况、面积、权证号码；（5）抵押房地产的价值；（6）抵押担保的范围；（7）抵押房地产意外毁损、灭失的风险责任；（8）争议解决方式；（9）抵押房地产处分的方式；（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）当事人认为需要约定的其他事项；（12）合同各方当事人的签章。2、以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（1）房地产权利证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号；（2）地价款交付的情况；（3）施工进度、已投入的工程款、已完成工程量及竣工日期。抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。五、常见的问题1、划拨土地使用权性质的房地产如何申请抵押当事人向珠海市国土资源局提出申请——市国土资源局初步审核，上报市政府——市政府批准——国土资源局发函（同意抵押的文件）给当事人——当事人按照国土资源局批文的要求准备好相关材料来我中心办理登记手续。对于房改房、平价房等经济适用住房，无需按上述程序办理。2、未成年人的房地产抵押问题未成年人的生父母是其法定监护人，除了为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。抵押时需要父母亲双方一起代表签名。在核查是否为未成年人利益的问题上，不仅要看其监护人的保证书，也要核实抵押借款合同的内容。如为未成年人购房贷款、助学贷款的抵押行为，是可以办理抵押登记的。对于16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，可以独立签订抵押文件。这需要提交一些特殊的证明材料，如劳务合同、缴纳劳动保险的证明、工作单位的证明等，另外还要经过其父母亲的确认。如果房地产是由多个人共用，只抵押成年人的份额，不抵押未成年人的份额，是可以办理的。当事人要在合同和申请表上注明相关抵押范围，并且要由未成年人的父母亲代表其出具同意其他共有人抵押所占房地产份额的书面资料。3、土地使用权及在建工程抵押的问题土地使用权及在建工程抵押需另外提交以下材料：（1）建设用地规划许可证、建设用地批准书、用地红线图、建设用地计费情况记录卡：用地单位名称、土地用途、位置、面积应当与房地产权证内容一致；地价款要交清（或抵清、结清）；（2）土地出让合同：注意合同内列明的抵押和转让条款，如有特殊要求，必需按照合同的约定办理；（3）建设工程规划许可证、总平面图：注意建设单位名称、报建房屋用途应当与批准用地文件一致，如果报建面积超过计费卡上已交清地价的计费面积（如有不同用途的则要分别计算），则要到国土资源局交清超额（超面积）部分的地价后，才能办理抵押登记；注意事项：对于已有部分地上房产确权办证的，其建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、红线图等会存市城建档案馆保存，可提供市城建档案馆盖章确认存档的复印件核对。如用地资料中说明土地内有学校、幼儿园、医院及其他社会公益设施的，抵押时必需扣除该类设施及其所占用地的范围。在建工程中的架空层、地下室的人防设施及其他公共设施亦不得抵押。在建工程抵押要求只能抵押给金融机构贷款用于该项目的后续建设，一般要求债务人为抵押人，借款用途应当用于该项目的建设。土地用途为住宅、商业、办公等经营性用地，抵押时需住建局出具未办理预售许可证的证明，在申请表的备注中注明。旧村改造项目用地，需经珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组同意后才能办理抵押登记，如批文有附带条款，必须按其要求办理。其中回迁房及公共设施部分不得抵押。4、哪些房地产在办理抵押时需要出具优先缴纳政府地价款、整体处置抵押物的承诺函需要承诺优先缴纳政府地价款的，一般指土地使用权为划拨性质的房地产，以及以优惠地价获得土地、转让时需要补交地价的房地产，大部分工业园区的项目都存在着这些问题。需要承诺整体处置抵押物的，主要是不能分割转让的房地产，包括工业、物流、仓储等用途的房地产。5、哪些房地产不能单独设立抵押登记一般情况下，不能单独转让的房地产是不能单独设立抵押的。根据珠海市国有土地价格管理规定，下列房地产不得单独分割转让：（1）工业、物流、仓储用地的行政办公、生活服务设施和其他配套设施；（2）旅游用地内配套的建筑物；（3）农、林、牧、渔、苗圃、种养业用地内内配套的永久性建筑物；（4）大型商贸市场用地、农贸市场用地。6、未办理两证合一（房屋所有权证、土地使用权证）的房地产抵押问题因系统设计以及登记规范原因，要求当事人先办理房地产权证合一手续后，再办理抵押手续。7、产权人名称、证件号码变更后如何办理抵押登记；应当先办理房地产权证的变更后，再办理抵押登记。8、私立学校、幼儿园、医院的房地产能否抵押问题用于教育、医疗等公益设施的房地产不能办理抵押;上述用途以外的其他房地产，为抵押人自身债务做担保的，可以办理抵押。9、房地产抵押后，再次抵押如何办理同一抵押权人的情况下，抵押双方当事人要在抵押合同和申请表备注上注明原有抵押事项，惯用做法是写上：该房地产（抵押物）原已设立抵押，抵押权人是某某，担保债权金额为XX币XX元，本次属剩余价值再次抵押；抵押权人不同的情况下，除了按照上述做法外，还需提交原抵押权人同意用该房地产再次抵押的证明。10、哪些抵押材料需要公证（1）一方当事人属于外国、港澳台地区的自然人或法人，应当提交合同公证文书。涉及不动产的合同文书，应当在不动产所在地的公证机关办理公证手续。（2）当事人申请房地产提交的证明材料是在外国或者港、澳、台地区形成的，该证明材料应当按规定经过公证或者认证。证明材料原件是外文的，应当提供经公证或者认证的中文译文。（3）外国、港澳台地区的申请人委托代理人申请房地产登记的，应当提交经公证或认证的授权委托书。六、办理业务容易出错的地方1、申请登记事项与提交的资料内容不符。经常会有申请一般抵押权设立登记，而提供的是最高额抵押合同。2、申请材料必要内容漏填或者填写错误，甚至漏了签名盖章。表格、合同、委托书等文件等都有发生，是最常见的。3、申请材料涂改未经当事人确认。如随意涂改委托书的代理人名称、或者发现委托书的房产地址、委托事项填错了随手改过来，并没有经过委托人签章确认。合同也有类似情况。4、主合同和抵押合同的对应关系不符。最常见的是抵押合同注明所担保的主合同是谁和谁在某某日期签订的某某合同、或者是某某编号的主合同，但所提供的主合同的相关内容不能与之对应。5、单位的合同、委托书非法定代表人签名，没有提供相应的授权文书。6、申请登记的事项违反登记规定。经常会犯错的地方是申请登记的担保金额超出抵押物的价值，履行债务期限超过企业的经营期限等。7、申请登记的事项违反上级单位或股东会、董事会的决定。如公司股东会只同意抵押担保贷款100万元，而申请登