抵押估价的理论分析与操作实务

抵押估价的理论分析与操作实务一、房地产抵押及其价值内涵1、房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。一、房地产抵押及其价值内涵2、房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。一、房地产抵押及其价值内涵3、《房地产抵押估价指导意见》的表述：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。一、房地产抵押及其价值内涵法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括:发包人拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。一、房地产抵押及其价值内涵4、具体表现：依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；一、房地产抵押及其价值内涵以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；；一、房地产抵押及其价值内涵以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。二、房地产抵押估价1、房地产抵押估价的依据（1）法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；（2）法规：国土资源部、建设部相关规定；二、房地产抵押估价（3）技术规范：《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》《房地产抵押估价指导意见》等（4）银行管理规定：《商业银行房地产贷款风险管理指引》《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》。二、房地产抵押估价2、抵押估价服务（1）房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；（2）商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；二、房地产抵押估价（3）处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。（4）商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；二、房地产抵押估价3、房地产抵押估价房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。二、房地产抵押估价《房地产估价规范》6.4.2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。三、房地产抵押中对抵押物法律规定有关法规中规定可以设定抵押的房地产不得设定抵押的房地产其他限制条件主要内容归纳如下:三、房地产抵押中对抵押物法律规定1、可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求：（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；三、房地产抵押中对抵押物法律规定、（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。三、房地产抵押中对抵押物法律规定2、不得设定抵押的房地产：（1）土地所有权；（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）；（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（9）依法不得抵押的其他房地产；（10）划拨土地使用权不得单独抵押；（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。三、房地产抵押中对抵押物法律规定3、其他限制条件：（1）在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；三、房地产抵押中对抵押物法律规定（7）房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。四、抵押估价的基本事项1、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值四、抵押估价的基本事项2、估价时点：房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。四、抵押估价的基本事项3、估价对象：法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。具体包括：四、抵押估价的基本事项（一）对估价对象的界定、描述估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、物质实体状况和权益状况有些报告对估价对象状况的描述模糊不全，或过于简单，尤其缺乏产权方面的描述，影响了估价的科学性。四、抵押估价的基本事项物质实体的界定：估价对象的范围估价对象的构成估价对象的用途估价对象的使用方式估价对象的限制估价对象的缺陷或瑕疵四、抵押估价的基本事项估价对象权益的界定估价对象权益的内容估价对象权益限制（权利的时间约束、空间约束和规制约束）估价对象权益瑕疵（产权瑕疵有显形和隐性之分）四、抵押估价的基本事项在估价报告中，估价师负有的责任：产权状况描述产权状况假设产权状况提醒不承担产权证明的责任四、抵押估价的基本事项产权状况的描述要求估价师在产权关系清楚，且资产业务当事人各方声明对产权并无疑义的前提下，对估价对象产权内容、产权限制和产权瑕疵所做出的说明。四、抵押估价的基本事项4、估价原则：房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。四、抵押估价的基本事项在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。四、抵押估价的基本事项5、价值定义6、估价方法作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：四、抵押估价的基本事项（一）完全产权房地产这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价四、抵押估价的基本事项（二）不完全产权房地产这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：四、抵押估价的基本事项一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。四、抵押估价的基本事项市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。四、抵押估价的基本事项市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。四、抵押估价的基本事项（三）部分（局部）房地产这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题。估价方法可选用市场法、收益法或成本法。四、抵押估价的基本事项（四）在建工程房地产在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目；在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。四、抵押估价的基本事项在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的