不动产估价剩余法

第五章剩余法基本要求：1、了解：剩余法的应用领域。2、熟悉：剩余法的适用范围；3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。第一节剩余法概述一、剩余法概念又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估土地价格的一种方法。二、适用范围具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，如:1）将土地开发整理成可供直接利用的土地估价（包括生地、毛地）2）可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，重建）3）在建工程4）现有房地产中，地价的单独评估除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用第二节剩余法的基本公式一、利用剩余法评估土地价格的基本公式V=A-(B+C)式中：V—购置开发场地的价格；A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；B—整个开发项目的开发成本；C—开发商合理利润。土地价格=房屋预期售价-建筑总成本-利润-利息-税费二、根据估价对象细化的公式1、求生地价格公式所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。1）适用于将生地开发成熟地的公式：生地价格＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费2）适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价格＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费2、求毛地价格的公式谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”条件或完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。1）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价格＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价格＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。熟地价格＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费3、求熟地价格的公式4、求在建工程价格的公式在建工程价格＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费5、求旧房价格的公式旧房价格＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费具体应减去的项目，掌握的基本原则是：得到估价对象之后-开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。已投入的不应扣除第三节剩余法的估价步骤与方法一、估价步骤（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计开发成本；（5）利息的计算；（6）开发商利润的计算；（7）土地价格的计算。二、查清待估宗地的基本情况1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地具体坐落；2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据；3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。三、选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式，包括确定用途、容积率、覆盖率、建筑高度、装修档次等.在城市规划允许的范围内选取最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土地位置的可接受性及这种用途的社会需要程度和未来发展趋势。四、确定开发建设期开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可分为三个阶段：规划设计和工程预算期(取得土地使用权--开工建设)（前期）工程建设期(开工建设--竣工)（建造期）空置或租售期(工程竣工--销售完毕)开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。五、开发完成后不动产价值的测算开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。（１）对于习惯出售的不动产：采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总售价）；（2）对于习惯出租的不动产：如写字楼、商场，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该出租纯收益转换为房地产价格。举例根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每建筑平米200元，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积4000㎡，可出租率为85%，则所开发不动产的总价可确定为：万元）(7140%81%85400012%)301(200六、估算开发成本1、估算开发成本一般包括土地开发费和房屋建造成本房屋建造成本包括房屋建筑安装工程费和专业费用专业费用包括建筑设计费、工程概预算费等，一般采用建筑安装工程费的一定比率估算。2、估算不可预见费为保证估价结果的安全；一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。3.利息的估算1）地价款（包括购地税费）在取得土地使用权时就要付出，所以要占用整个开发建设周期：利息=（地价款+税费）2）开发成本、不可预见费在开发期内均匀投入（或分段均匀投入)，则]1i)[(1n]1)1[2ni（不可预见费）（开发成本利息5、估算税金包括建成后不动产的营业税、印花税、契税等，应根据当前政策估算。6、估算开发完成后的不动产租售费用指建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续费等。七、估算开发商的合理利润按不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率称为销售利润率和投资利润率。八、土地价格的计算先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用，即：地价=不动产总价-开发成本-税金-利息-开发商利润第四节剩余法的应用利用剩余法评估土地价格待开发土地估价：①生地开发成熟地；②熟地开发成房地产待拆迁改造房地产估价新旧房地产中地价的单独评估利用剩余法测算开发商预期利润利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准例1：有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”开发后分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元／㎡；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元／k㎡，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12％，投资利润率为20％；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6％；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4％，熟地可转让土地面积的比率为60％。试估算该荒地的总价和单价。解题：设该成片荒地的总价为P(1)总开发价值=1000×2000000×60％＝12(亿元)(2)总开发成本=2.5×2＝5(亿元)(3)总利息＝P(1+4％)×[(1+12％)3-1]+5×(1+12％)1.5-1)＝0.421P+0.926(亿元)(4)总转让税费＝12×6％=0.72(亿元)(5)购买该成片荒地税费=P×4％=0.04P(6)总利润=(1.04P+5)×20％＝0.208P+l(亿元)(7)根据剩余法公式得：P＝(1)－(2)－(3)－(4)－(5)－(6)=12－5－0.926－0.72－1/（1+0.421+0.04+0.208）=2.609(亿元)故荒地总价=2.609(亿元)荒地单价＝130.44(元／平方米)