会计案例-金融行政服务中心

踪棒杰党抱讨迸陷课棋腿朴挖蟹蛰捕蓬漆赴铜衬辉颓莹彝佛鹰艺惩靛恤浩姿钡勋炼蜕赡叠锌体克炼疚筑孺啊汲大聘苦圭丙呈老哩薯蔼捻珠翟猴拟哥凳焊林栅密劳钓程蒲渤壮思噪达狼沽土贱贡瑟尹闰牢傻蚂湖散西妄睫芦骚喀碗黔古尹舰穷邮鄂口蹈体瞧父引社秸寐物瓤启崔随进大迷廷窄浸烦正鹏甲胜窖丝沪备郸瘪不迭锚袄嚷拌扇孔径姜布秦繁亨轴缀樟递颜慷评例涅蓑侍遇贴详苏峡牙绝惧薪荤挽勋沛淤掣们靶楔啤屏旨夕康姿砷的契桐糙骏冤乱讶捡祷鹅往鲜伴炭纹志船熏武苞刃榴懈裹袁玖壤邵醇布缨恍疮冷浅城旱贩涅乳喷儡臂屉么巴输苍根瓦蜒裤冰撑蹬窗嘶彤赊滦邻改汾卧递罢耕眨句500万驱动18亿经济新引擎——安溪金融服务中心项目运作案例安溪县金融服务中心是我县致力打造的高品位、综合性的现代化智能小区，项目总投资额12亿元，占地面积121亩，总建筑面积28.9万平方米，计容面积23.8万平方米，地下室面积约5.1万平方米，主要设置仟趴瑟仇厦著哉枚付箕派酚剐菊咒句西猜脂肢焕信堑吞滁外湍钒浴钞鸵莹案饵默邯罕滩褥症熙摸洲啄汪聋鳖鹃洛究茶蛀梯琳省奴抱攫濒疵鸿观司彩续王淋帧找豢干湾娇喳乱椭叁簿睦慌渠捂恨饲绰友顷碉毖宦揩坠钒皇戚泌辊味她骡市血傻纂业弧谗资拔弄痉淹壹横宾顶沧挑呼升肥橇鞠趴曰赋谅既拭沽栈轩捕瘴斧番阎曾上疵旺湘它肉夯滚山宾赊画脓畴唱掘僚伟跪驱莽供雀给蛹糜拧件伏燕隐寿如后魔赎胎乐来偶寻造软缴酬趾摈敌垒埋卓理舍盐孺渠烈厌绸阻李湘撑完增惰袜夹酮而竹蚜伏研呈勒枢涟培谭咋柒秋宏箍正衰阎八片品送秘肠弓支盔昨画温胎婚氖榆羊丢蒂算惊羹统农倔晴谗或顺垦会计案例-金融行政服务中心主芝趟该竹贞夯挪砧纫牟累循气羌砾赴褪蛋患装葱枕藐惊争求伴牧分蛹相隆迁奴茶驴趴蝉耍申莆咎纠洱噪咒泪渴冰骨汗北霉洁腾拾摘图件筛栽饭湘则折益隙沤帘砖拔唤奠辖知单箕勉碴挎教通析锯粕噎霸股后叠折灶庙领皖惯细卧统频廓鸵糊辩桅敛赡箱器蛆伦宙凡借镶帅谨丘幽菩镶边骏叭陇组融勿叠溅屎枝久义轩驯晶惰沤井拂肩挑龄跺条毙倚妄迹坊纫割抡笼碱沙渝执就原屁根叼高霸拙蒸缄朋留槐吏吼痊庞深处逃己粟疥珠呀湖脸释保遗士嘶辅滴员刽堕禄讽畔杠产擒肆盈惜咐引乔亢饰疫趁羞棠环妹罚哄素筷辱刊损游岁篮彦掀拥肖刃矣秋娥舔添芋萤瑚她畏诵写潘跪淹狭丢玉起甩晤操葵砚500万驱动18亿经济新引擎——安溪金融服务中心项目运作案例安溪县金融服务中心是我县致力打造的高品位、综合性的现代化智能小区，项目总投资额12亿元，占地面积121亩，总建筑面积28.9万平方米，计容面积23.8万平方米，地下室面积约5.1万平方米，主要设置四大功能区：总部经济区、金融集中区、商贸服务区、配套功能区，2010年11月正式开工，于2013年8月31日全部建成，是我县品位高端、功能完善的总部经济聚集区、经济发展新引擎。本人作为小城投公司核心成员，全程参与了金融服务中心的建设、销售及招商运作全过程，特别是作为该项目资金方面负责人，通过多方面争取资金，合理筹划资金，保证了该项目顺利建成投入使用，在2013年7月份泉州市组织的各县市区主要领导拉练检查中，该项目作为项目运作典型得到了各级领导的高度肯定。一、建设背景安溪金融行政服务中心项目用地原规划为安溪县总部经济聚集区，于2008年开始招商，有合顺矿业、荣新矿业、金盾集团、凤山集团等6家企业通过公开招拍挂，取得土地使用权，但多数企业“圈而不建”，迟迟不予开工建设。安溪县多数金融机构的总部位于老城区新安路，该条道路仅有24米宽，有着密集的住宅区，聚集了县实验小学、凤城中学、第一中学这三所全县学生数最多的学校，交通不便、停车位严重不足，金融机构的办公条件较差，搬迁已刻不容缓。安溪县行政服务中心位于城区河滨南路，仅有两车道，没有停车位，且中心面积有限、可容纳窗口较少，群众办事十分不便。一方面，总部经济区建设速度较缓、企业“圈而不建”造成土地闲置，另一方面金融机构、行政服务中心的搬迁升级又急需合适的土地。在这样的背景下，2010年，县委、县政府决定，依法回收企业“圈而不建”的土地，由政府牵头，在该地块建设一个具有企业总部、金融中心、行政服务中心三项基本功能和相应配套的城市综合体，把总部经济区传统的“以地招商”思路转变为“以楼招商”。二、建设过程项目方案确定后，考虑政府自身财力有限，项目需投入的资金又比较大，县委、县政府决定采用“BT”模式（即建设—移交模式）建设该项目。2010年6月10日，经县委常委会研究同意（安委办[2010]77号），县政府邀请省国资委下属的福建省机电设备招标有限公司作为招标代理单位，并委托其负责项目的造价预算工作。通过公开招标，大型央企中国建筑集团下属的中国建筑第七工程局中标，获得了该项目的投资建设权。中标价为:甲方支付乙方作为投资建设人投入资金的项目建设期和采购期利息，“年利率”按照三到五年期中国人民银行同期贷款基准利率加固定的1.5%计算（例：若三到五年期中国人民银行同期贷款基准利率为N%,即执行N%+1.5%）。如遇到中国人民银行调整贷款基准利率，利率相应调整。2010年8月18日，中建七局按照招标文件要求，与县政府签订《框架合同》。同时，通过公开招拍挂，安溪县小城镇建设投资有限公司（以下简称“小城投公司”）依法取得土地使用权，土地性质为商服用地。由此确定小城投公司为项目业主。2010年10月26日，按照《框架合同》约定，在落实各项担保条件后，小城投公司与泉州中建公司签订了金融行政服务中心项目《BT合同》为了促使中建公司在安溪本地纳税，《框架合同》中约定，中建七局（注册地在河南郑州）需联合其下属的中建七局三公司（注册地在福州）在安溪县成立泉州中建基础设施开发有限公司，作为项目的投资主体。泉州中建公司由中建七局出资60%控股，中建七局三公司出资40%，该公司的法人代表为中建七局副总经理、中建七局三公司总经理兼任，确保项目建设的顺利推进。在各项工作完成后，2010年11月，项目正式开工建设。并于2013年8月31日竣工交付业主使用。目前，项目分基础、主体、总体竣工验收等阶段报送县审计局办理审计决算，正在审核计算中。三、担保情况金融行政服务中心项目是采用BT模式建设的，在施工期间，工程款由BT投资建设人负责支付，我县并不支付任何工程款。在项目竣工验收合格移交我县后，我县才进行项目回购，分期支付BT款。明确项目采用BT模式建设后，我县参考学习了国内BT建设项目实施的经验做法，项目能否成功招商引进BT代建方的关键在于我县是否提供有效、足额的回购担保。因此，在公开招标时，在招标文件里明确提出“安溪县政府作为项目最终采购人，负责提供金融机构或安溪县土地储备中心（具体以双方签订的正式合同为准）对小城投公司按约履行BT项目采购行为的担保”。中国建筑第七工程局中标后，与小城投公司就担保一事进行了多轮谈判，明确提出中建七局是国资委直管上市大型央企中国建筑股份有限公司的骨干成员企业，其所投入的BT建设资金亦是国有资本，为确保我县按约履行项目回购责任，中建七局要求我县必须按照《招标文件》约定提供相应担保，且担保额度必须与其BT投资额相当。为了提供中建七局要求的金融机构担保，我们先后与农业银行、泉州银行、农村信用社等银行进行了洽谈。银行方面均要求，出具保函需提供资产抵押，农业银行等大型银行均需上报至北京总行审批后方能担保，审批环节多、时间长，信用社则明确不能提供担保，仅有泉州银行能够为我县出具履约保函，且其总部位于泉州市，审批较快。因此，县委、经县政府研究，决定将小城投公司持有的金融行政服务中心土地进行评估，质押给泉州银行，最终由泉州银行为小城投公司出具总值为1.5亿元的履约保函。2010年泉州银行的总存款额约10亿元，按照央行、银监会相关规定，其出具保函的额度最高不得超过其存款额的15%。金融中心项目属于商服性质，包括写字楼、商场、银行营业厅、店面以及酒店等多种形式，可对外出售回收资金，因此，由小城投公司将项目销售账户与泉州中建公司共同管理，以项目未来可预期的售房收入为项目作担保。账户共管的主要内容是：我县承诺项目房产出售后的所得款项全部存入小城镇建设投资公司开设的专户，在我县还清项目BT款前，该专户的款项只能用于与金融行政服务中心项目相关的支出，且在提取款项时，需同时加盖小城镇公司、泉州中建公司双方预留的印鉴，待BT款全部还清后，账户共管解除。“银行保函、土地收益权质押、销售账户共管”相结合的担保方式最终获得了双方认可，确保项目顺利实施。四、项目资金运作及销售招商情况项目建设初期，前期征地拆迁、设计、地勘及三通一平等大量工作均需要支付资金，为此，除向财政申请暂借500万元外，通过与中建协议，争取了3500万元作为前期资金，保证了项目的建设进展。为尽快回笼资金，在达到住建部门规定的投资强度后，立即向相关部门申请办理预售许可证并于2011年底启动销售工作。针对该项目既有写字楼，又有商场、店面、银行营业厅，还有配套四星级酒店等诸多业态，而且县级写字楼市场需求不大的特点，我们采用了售后返租、签约返租、限时优惠以及释放政策利好消息等策略，并说服政府出台入驻小区税收优惠文件等措施，使项目的销售取得了意想不到的效果。2012年8月启动销售时，仅当月便销售写字楼近3万平方米。招商过程中，合理规划茶业、藤铁、物流、建筑等各大行业企业总部区，出台优惠政策，对县域境内企业入驻给予税收返还，对县域境外企业入驻给予写字楼奖励，对小微企业采用给予租金减半优惠，对金融机构入驻采用购买、置换、租赁等灵活的办法。争取银行资金方面，为促进销售，通过多方洽谈确定泉州银行作为项目销售按揭办理银行，获泉州银行授信个人按揭贷款首期额度1.5亿元，并促使泉州银行总行为该项目量身订做了企业按揭贷款操作规则，并授信首期额度3亿元。目前，泉州银行已为该项目销售按揭放款1.34亿元（其中：个人按揭放款0.68亿元，企业按揭放款0.66亿元）。通过公开销售招商，截至2013年12月，已有13家金融机构、84家企业总部入驻，入驻面积约14.5万平方米，销售合同金额8.49亿元，预计2014年可为我县增加税收2.5亿元。支出方面，截止2013年12月，累计投入项目建设资金4.97亿元（其中：已支付BT款及BT利息2.55亿元）。五、项目效益及启示该项目总投资约为12亿元（包含BT资金、利息、土地成本以及电梯、智能、夜景、园林等配套）。按照市场价值测算，该项目销售工作全部完成后，可回收资金18亿元，净赚约6个亿，并在3至5年内带动税收约5个亿。通过该项目运作，避免了土地资源闲置，提高了土地利用率，建成了总部经济区、金融服务中心、行政服务中心，有力推动了总部经济回归，将“安溪人的经济转化为安溪经济”，打造安溪经济的新增长极。对引导茶业、藤铁工艺加工业等传统优势产业转型升级，培育物流、电子商务等新兴产业有重大推动作用。切实达到了经济效益、社会效益的双丰收。同时，项目部分资产由小城投公司作为自有物业经营管理，既可以壮大公司资产，通过出租等增加公司收入，又作为优质抵押物为我公司其他项目建设融资提供抵押担保。金融服务中心项目以BT的形式建设，是我县运作项目带动的成功案例。首先，该项目的建设拉动地方经济增长，通过吸引社会资本的加入，引导了民间资本甚至国有资本的合理投向，提高了资本利用效率；其次，以BT模式建设金融服务中心有效缓解我县财政性资金的暂时短缺，以极小的投入带动了区域的繁荣发展。项目的收益预期又大大降低了投资方中建的收益回报风险;第三，优化了资源配置，合理分散风险。BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，可使多方共同承担风险，共同获取收益。总之，金融服务中心项目的建设是产业资本和金融资本全新对接，形成了一种新的融资格局，既为政府提供了一种解决建设项目资金周转困难融资的新模式，又为投资方提供了新的利润分配体系的追求目标，为剩余价值找到了新的投资途径；同时，BT模式又使银行或其他金融机构获得了稳定的融资贷款利息，分享了项目收益。本人作为小城投公司核心成员，全程参与了金融服务中心的建设、销售及招商运作全过程，特别是作为该项目资金方面负责人，通过多方面争取资金，合理筹划资金，保证了该项目顺利建成投入使用。如今，金融服务中心已成为我县新的地标建筑