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安阳新区金融中心项目市场报告合富辉煌（中国）河南公司2014.4.16HOPEFLUENT一、项目概况二、市场研判三、项目分析四、项目投资概算和效益分析五、项目结论目录一、项目概况市场环境/区域环境/竞品分析项目概况：安阳新区金融中心项目是安阳新区管委会（原安阳市新东产业集聚区管理委员会）与安阳太极置业有限公司于2011年1月14日签订的合作项目。项目占地445亩，其中红线内可使用土地251亩（其中住宅用地144亩，商业用地107亩），市政道路及绿化用地194亩。项目进度：目前已完成了《项目初步概念规划设计方案》、《项目报地图设计方案》、《项目控制性详细规划初步》（草案）并公示、项目地块清表及围墙建设等工作。同时，已获新区政府同意边开工边报批。项目位置：项目位于河南安阳市安阳新区管委会西侧，北靠文峰大道，南接文明大道，东临新安路，西依高铁公园绿化带。项目概况项目概况二、市场研判整体市场/区域市场/竞品分析市场研判/安阳概况安阳地理位置：安阳市是国家历史文化名城和豫北区域性中心城市。安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，总面积7413平方公里，市区面积543.6平方公里，建成区面积108平方公里，全市总人口573.77万。当前正全力打造豫北陆海空大交通枢纽，形成“铁公机”+“无水港”立体综合交通网络，并被国家确定为区域性综合交通枢纽城市和国家二级物流园区布局城市。安阳经济状况：2013年全市生产总值将达到1684亿元，增长8.5%，比目标高0.5个百分点，比去年增速高1.1个百分点；规模以上工业增加值增长12.4%，比目标高1.4个百分点，比去年增速高2.9个百分点；固定资产投资1329亿元，增长23%，比目标高5个百分点，比去年增速高1.3个百分点，在全省位次由去年的第18位上升至第11位；社会消费品零售总额532.7亿元，增长13.6%，比目标低2.4个百分点（全省各省辖市均未完成目标），在全省位次由去年的第15位上升至第14位。安阳历史文化：河南第六位。2012年全市实现生产总值1593亿元，居全省第6位，增长7.5%。地方财政总收入150.3亿元。其中，公共财政预算收入83.6亿元，居全省第8位，增长8%；公共财政预算支出205.7亿元，增长17.9%。城镇居民人均可支配收入21042元，比上年增长12.6%；农民人均纯收入8618元，比上年增长13.6%。三次产业结构为11.7:58.1:30.2，二三产业比重达到88.3%，正处于工业化加速发展阶段。市场研判/安阳概况市场研判/安阳概况安阳行政分区：安阳市区面积543.6平方公里，辖1个县级市（林州市），4个县（安阳县、滑县、内黄县、汤阴县），4个市辖区（文峰区、北关区、殷都区、龙安区）、1个城市新区（安阳新区）和1个国家级高新技术产业开发区（安阳高新技术产业开发区）；40个乡，52个镇，43个街道办事处，218个社区居委会（其中林州市30个社区），3285个行政村；本案安东新区安阳新区概况：安阳新区概况：省级城市新区，位于安阳市区东部。辖区规划面积226平方公里，有1个国家级高新技术产业开发区和2个省级产业集聚区，建有石武高铁安阳东站。新区功能定位：城乡一体化先行区、现代化复合型功能区、对外开放示范区、产业转型升级先导区、豫晋冀交界地区综合交通枢纽和区域物流中心区的“四区一中心”功能定位安阳市新东产业集聚区（安东新城）：位处安阳市城区东侧，是安阳新区的起步区、核心区、先导区，也是沿京广高铁由北向南进入河南省的“北大门”，是安阳市政府规划建设的一个零基础、强塑性、高宜居的产城一体化新城区。规划面积为24平方公里，人口25万，涉及安阳县白璧镇21个行政村、33个自然村、近5万人口。规划为安阳市副中心城市，以现代商贸物流、第三产业为主导产业的开放型现代化新城区。安东新城紧邻城市绿化带，无工业污染，且市政商业等规划配套完善，十分适宜居住；本案地处安东新城，为打造高品质社区奠定了区域和环境基础。按照规划，至2020年，安阳中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里；规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸，按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构；本案工业用地工业用地市政、商业金融、住宅用地安阳城市规划（2007-2020）南扩东进本案文峰大道平原路安东新城安东新城安阳城市规划：安阳是一个正在恢复信心的城市，目前规划“东扩南移”，逐步拉大城市框架。市场研判/安阳概况项目拥有良好的发展环境，充分具备整合资源，提升城市形象与完善城市功能的机会；但机遇和挑战并存，本案决胜的关键在于精准定位，科学开发！历史文化：历史悠久，厚重的文化积淀交通：高速、高铁使得本项目对内对外交通优势明显；且位于高铁经济圈中心规划：城市新区发展先导区，未来发展潜力巨大；政府定位的“高宜居”调性，为项目开发指明方向经济：经济实力强，但近几年发展缓慢，对项目的发展是把双刃剑，需要我们细分客户旅游：高铁的开通，极大的刺激了安阳“小而优”的旅游产业，对项目的整体开发有支撑因势利导战略决胜市场研判/安阳概况板块名称主要特征洹北板块安阳旅游、居住综合区，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度一般铁西板块安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成熟，生活便利度高；客户以安钢员工为主中心区板块安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主开发区板块安阳新兴产业区，基础设施起步标准高，但建设速度慢，目前生活配套缺乏，市民对此区域存在一定的地域抗性东区板块安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要以公务员及较富有的私营业主等安东板块目前安东新城板块在售项目少，仅有亚龙湾、安鑫苑、建业桂园，房地产板块尚未成熟。洹北板块3600-4400开发区板块3000-4400中心区板块4000-5400东区板块3800-5500铁西板块2900-4000价格由西向东走高安东新城京广高铁目前引领安阳房地产市场的是东区板块——无论其价格、周边环境、产品设计等都是安阳楼市的执牛耳者；铁西板块由于为重工业区，居住环境差，因此价格最低；且板块内项目品质及档次不高；洹北区、开发区、中心区板块处于整个安阳楼市的中间地带，也是安阳房地产格局最主要的构成区域。本案市场研判/安阳房地产安阳房地产格局：安阳楼市分为6大板块，安东板块目前尚未成熟1、政府扶持，稳步增长。2013年以来，市政府制定扶持政策，加之万达、恒大、碧桂园、建业等大牌房企相继入驻安阳，房地产开发投资呈现大幅度增长的趋势。2013年1月至12月，安阳市区完成房地产开发投资71.19亿元，同比增长39.32%。施工面积达到1385.08万平方米，同比增长11.94%。竣工面积380.65万平方米，同比增长99.31%。2、刚需释放楼市回暖住宅销售现房为主。安阳市区共销售商品房面积194.98万平方米，同比增长18.84%；实现商品房销售额76.19亿元，同比增长33.53%。而万达华府、紫薇壹号、华强城、亚龙湾、吉信·御翠园等高端住宅项目的热销，说明安阳楼市的改善性需求也开始入市。3、住宅价格走势平稳。2013年，安阳市区商品房价格保持平稳，安阳商品房住宅平均价格为4050元/平方米，环比下降0.22%市场研判/安阳房地产安阳房地产前景：政策扶持，价格平稳上升。城市房地产市场客户房地产产品•融资风波后，安阳是一个正在“还债”的城市。•安阳房地产市场是一个亟需恢复信心并且正在恢复信心的市场。•整体市场开发水平低，产品同质化严重。•客户的购买力不存在问题•客户的区域属性不强城市：政府要拉大城市框架，财政乏力，靠卖地获取经济支持；开发商通过融资担保公司筹款置地；而投资担保公司在政府的大力支持下，以高息圈引民间资本；最终的资金流向至政府，崩盘后，开发商、融资公司、民间投资者皆成受害者，政府拿钱搞新区建设；为弥补各家损失，政府通过一系列措施进行自救，以期还债。房地产市场：政府积极招商引资，以恒大、华强、万达等一系列专业开发公司的进驻，以及以上项目的热销，整个房地产市场的信心正在逐渐恢复；伴随着新一轮招商引资的进行，会有更多的资产整合商进入安阳，进行正规的房地产开发，未来的2—3年，市场会集中爆发。房地产产品：目前的安阳房地产产品同质化严重，不注重产品细节及附加值的打造；但发展潜力巨大，未来大有可为。客户：1、恒大、万达、华强等项目的热销充分说明，安阳客户的购买力不存在问题、2、受制于安阳城市框架的局限，购房客户的区域属性不强——铁西的客户会去东区置业，但东区的客户除非发生特殊情况，否则很难在铁西区或殷都区置业。市场研判/安阳总结市场研判/竞品分布京广高铁本案安东新城竞品分布：竞品集中在安东新城板块的3个项目。项目名称地址开发商物业类型占地面积/建筑面积(亩/万㎡)容积率工程状况亚龙湾东湖文峰大道•文明大道与海兴路交叉口亚龙湾置业有限公司双拼、联排花园洋房、瞰景高层540/551.0洋房区已封顶建业桂园海星路与文峰大道交叉口东南角安阳建业城市建设有限公司电梯洋房、高层363/802.5一期已封顶安鑫苑文明大道和辛瓦路交汇处安阳中信伟业投资有限公司普通住宅、底商1200(总)/一期202.71现房、准现房安东新城目前共3个项目——亚龙湾东湖、建业桂园、安鑫苑；从体量上看，建业桂园总建面80万方最大，亚龙湾东湖55万方次之，安鑫苑总建面20万方最小（安鑫苑共四期，目前在售为一期，四期总占地1200亩）；从项目形象上看，亚龙湾东湖为纯高端低密物业形象，建业桂园为中高端花园洋房，安鑫苑为中低端刚需物业；安东新城板块的3个项目，形成了很好的物业梯次，目前高品质、中高品质、中低品质项目都存在，市场细分较好。竞品楼盘基本信息：3个项目，物业类型多样，品质从低到高形成梯次市场研判/竞品分析建业桂园：桂花深处新国风人文大宅市场研判/竞品分析产品特点：新中式建筑风格；户型方正，南北通透，户户有赠送面积。基本信息：占地面积：363亩建筑面积：80万平方米容积率：2.87开发商：河南建业城市建设有限公司产品类型及面积：多层洋房、高层住宅、商业。多层洋房：三房135-142㎡；四房162-168㎡高层住宅：一房、二房、三房、四房销售状况：首推时间：2013年11月30日；销售产品：多层花园洋房销售价格：3700元/㎡起，均价4500元/㎡，一房一价。优惠信息：三房3000抵7万，四房3000抵9万，复式3000抵16万；一次性97折。亚龙湾东湖：超大楼间距，低密水岸住区，360度湾区水岸生活市场研判/竞品分析产品特点：集水岸庭院大宅、多层瞰景洋房、华美达五星级酒店、风情商业街等为一体的低密水岸稀缺高端住区。建筑风格为新古典主义。户户电梯单独入户，洋房有赠送。基本信息：占地面积：540亩建筑面积：36万平方米容积率：1.0开发商：亚龙湾置业有限公司产品类型及面积：别墅（独栋、双拼、联排）、洋房多层洋房：三房153-164㎡；四房185-196㎡别墅：432㎡；457㎡；507㎡销售状况：首推时间：2013年4月30日；销售价格：洋房：5000元/㎡左右均价，复式6000-7000元/㎡均价，一房一价安鑫苑：新区千亩大盘、板式户型、准现房市场研判/竞品分析产品特点：经典三房户型，全明设计，附赠大面积飘窗。基本信息：占地面积：105亩建筑面积：21万平方米容积率：2.71开发商：安阳中信伟业投资有限公司产品类型及面积：高层住宅、商业高层住宅：一房（公租房）63.96㎡，三房125.42㎡、131.11㎡销售状况：首推时间：2013年7月7日销售价格：均价3670元/㎡，一次性付款优惠3%;按揭贷款优惠1%;首付2.6万即可入主板块形成：目前，安东房地产板块刚起步不久，随着安阳市政府对安东新城的重点发展建设（主要是配套的跟进）及对全体市民理念的战略性引导，乐观估计，安东地产板块在3—5年时间内形