量宇房地产投资基金组建建议书

北京嘉富诚国际投资有限公司BeijingRichlinkInternationalinvestment,Co.,Ltd量宇房地产投资基金组建建议书2009.05用于讨论严格保密目录22019/11/6中国房地产行业概况…………………………………………………………1组建房地产投资基金的目的…………………………………………………………4基金概要………………………………………………………………………………11基金管理及退出………………………………………………………………………25操作思路………………………………………………………………………………21基金公司发展战略……………………………………………………………………27用于讨论严格保密中国房地产行业回顾1978年改革开放不久，在80年代早期中国就允许住宅的私人拥有权，但大范围住宅私人拥有权直到1998年才出现。国务院在一些沿海城市和省份进行试点后，决定逐步废除旧的住房分配制度。因此私人拥有住房在改革开放后只有一段较短历史。尽管发展起步较晚，但近十年来该市场发展迅速并且已经成为中国居民资产配置组合的一个重要部分。我们估计全国房地产资产总值大约为60万亿，已经超过银行储蓄和股市市值（见右图：资产价值图），表明该行业重要性提升的速度超过人们预期。因此，该行业的健康发展将会对实际经济活动产生很重要的影响。资产价值图来源:CEIC/BBVA估测用于讨论严格保密中国房地产市场需求中国房地产市场经过住宅价格急速上涨一段时期后，2008年中期开始降温，2008年9月雷曼兄弟破产后爆发的全球金融危机阻止了全国住宅价格上涨。但是在毫无疑问，中国的住房需求巨大，城市化愈来愈快，住宅物业市场长期投资潜力乐观。年份人口（亿）总居住面积（亿平米）200513.08340201013.6422202014.4504中国未来居住目标预测数据：数据来源：《2020年中国居民居住目标预测研究报告》01020304050607080发达国家中等发达国家中国世界人均居住面积对比图人均居住面积（平米）用于讨论严格保密中国房地产行业存在问题中国房地产业经历了从起步到快速发展的阶段，在取得成绩的同时也存在并面临着不少行业的问题，包括以下方面：地产大鳄愈强，控制市场：宏观调控政策加快了房地产行业整合，使得资金、项目、土地、人才等资源进一步流向大型开发商，导致“强者愈强”。趋紧的房地产宏观调控政策，中小房地产企业面临着严峻的生存危机；资金来源单一：大部分房地产企业的资金来自于自筹资金和银行贷款融资，不能为房地产开发商提供充足的资金来源。在现有的经营模式下，房地产商面临严峻的政策环境、惨烈的竞争环境、挑剔的客户环境，生存空间被极度压缩，必须寻找生存新出路！用于讨论严格保密中国房地产项目融资渠道来源:CEIC以及BBVA估计.房地产项目大部分靠自筹资金和银行贷款融资，同时有大量未表明来源的资金，该部分可能来自于房地产公司公开上市以及私人资本投资等。外资曾在1998年占融资比例达5％，但近期已下降至不到2％。债券融资和房地产投资信托基金基本很少存在。0%20%40%60%80%100%19981999200020012002200320042005200620072008%债券国家预算投入外资自筹资金其他国内贷款房地产开发融资渠道用于讨论严格保密中国房地产业发展趋势产业基金取代银行贷款是房地产业发展的必然出路！中国房地产发展阶段有过去的生产资料竞争发展到现在的生产工具竞争，在遇到目前的发展瓶颈后将开始朝着的生产方式竞争进行演变。以传统银行信贷为主导的单一融资格局正逐步被多元化的融资格局所替代，资本力量的强弱与否、善用资本能力的高低将注定房地产企业在未来市场格局中的地位。房地产投资基金的特点：房地产基金委托基金管理公司进行房地产基金管理；委托项目管理公司进行房地产项目管理房地产投资基金的优势：投资与管理分离，既能解决投资方对房地产开发业务不熟悉的问题；降低因股东利益点不同造成项目开发管理难度的风险；作为独立第三方对合资项目的多方股东承担管理的职责。用于讨论严格保密目录82019/11/6中国房地产行业现状与发展趋势………………………………………………………1组建房地产投资基金的目的………………………………………………4基金概要………………………………………………………………………………11基金管理及退出………………………………………………………………………25操作思路………………………………………………………………………………21基金公司发展战略……………………………………………………………………27用于讨论严格保密组建房地产投资基金的目的组建量宇房地产基金的目的有如下几方面：发挥资本力量，引导行业资源整合，提高资源配置效率，降低风险；拓宽房地产行业资金渠道，为房地产行业发展注入新增资金；引导房地产行业发展绿色产业，投资符合节能、节水、节材、节地与保护环境的地产项目及房地产企业，形成行业与环境的和谐发展；投资潜力物业，组建资产池，争取REITs上市，为房地产企业特别是商业地产企业提供整体退出渠道；通过扶持有增长潜力的开发商以及持有潜力物业，帮助企业完善和提升商业模式、治理结构和价值观，以上市或借壳上市为目的，登陆国内外资本市场，获取高额资本收益，做强做大，成为行业的“王者”。用于讨论严格保密目录102019/11/6中国房地产行业现状与发展趋势………………………………………………………1组建房地产投资基金的目的………………………………………………4基金概要………………………………………………………………………………11基金管理及退出………………………………………………………………………25操作思路………………………………………………………………………………21基金公司发展战略……………………………………………………………………27用于讨论严格保密112019/11/6基金性质股权投资基金基金规模亿元，资金主要来源于_______存续年限5年（3+2，前3年不允许赎回，后2年有条件赎回）投资方向房地产项目投资周期24-36个月预期回报≥20%/年普通合伙人/基金管理人由专业的基金管理公司担任普通合伙人，管理费率1-3%/年基金托管人由××银行担任，托管费率0.25%/年设立方式基金产品的设立模式有两种：第一种方式是先确定投资方向，基金募集后再选择项目；第二种方式是以某个项目为依托，设立定向的基金，募集资金后只投入到该项目之中基金产品用于讨论严格保密房地产开发专业公司量宇房地产投资基金项目N项目3项目2项目1房地产项目普通合伙人（GP）保险机构1（LP）保险机构2（LP）中房关联公司（LP）托管银行资金监管投资管理设立方式用于讨论严格保密存续期限存续期限为5年，到期后解散或经基金合伙人大会决定是否继续存续前3年为封闭期，允许资金流入而不允许赎回，这主要是基于投资周期的考虑后2年为开放期，允许附条件赎回，这主要基于基金资产流动性的考虑赎回条款投资者从申购之日起有3年的封闭期，在此期间，只享受红利分配而不能赎回，首次赎回必须在封闭期后（但投资人可以将所持有的基金份额转让给其他人）封闭期结束后，投资者每年有2次的赎回机会，赎回开放日为每年的6月30日和12月31日；投资者需提前3个月提交赎回申请投资者在每个赎回开放日，提出的基金净赎回申请不能超过基金总额的10%−如果只有单个投资者提出赎回，且其赎回申请低于基金总额的10%，该投资者可获得所有的净赎回−如果多个投资者同时提出赎回要求，导致净赎回申请高于基金总额的10%的上限，赎回要求按照10%的额度按比例分配给这些投资者−赎回上限可以保护其他投资者将来的投资收益备注：关于封闭期与赎回的规定，可以根据投资的需求进行调整存续期限用于讨论严格保密投资方向用于讨论严格保密目录152019/11/6中国房地产行业现状与发展趋势……………………………………………………1组建房地产投资基金的目的…………………………………………………………4基金概要………………………………………………………………………………11基金管理及退出………………………………………………………………………25操作思路………………………………………………………………………………21基金公司发展战略……………………………………………………………………27用于讨论严格保密普通合伙人有限合伙人1有限合伙人2有限合伙人…合伙人大会（权力机构）（合伙人不超过50人，各自委派1名代表）投资决策委员会（决策机构）（推举）托管银行（监管机构）（推举）独立中介服务机构(辅助/监督机构)批准《资产管理协议》批准《资金托管协议》（律师/会计师事务所/估值机构）批准聘任（负责所有投资决策事项）顾问委员会聘请权威人士（协助投资决策委员会）管理架构说明：根据国际惯例，基金管理公司全权负责私募股权投资基金的投资决策，而有限合伙人没有参与决策的权力由于私募股权投资基金在中国刚开始发展，结合国情，在我们设计的方案中，有限合伙人有参与决策的部分权力，可以推选部分代表与基金管理公司的代表共同组成投资决策委员会，负责基金的决策事项用于讨论严格保密权力机构：合伙人大会由每位基金投资人（合伙人机构）各自委派1名代表组成合伙人大会，是基金的权力机构负责批准《章程》、《资产管理协议》、《资金监管协议》等法律文件，以及决定新合伙人的加入、退伙、解散等事项决策机构：投资委员会机构由普通合伙人和有限合伙人委派代表组成投资委员会负责投资项目的决策等重大事项执行机构：基金管理人由普通合伙人担任基金管理人负责寻找、论证项目，执行投资决策，跟踪项目管理；设计产品方案并进行基金的持续募集等资金监管：基金托管人XX银行担任基金托管人，负责对资金进行严格监管，并对基金管理人的行为进行监督顾问机构：风险控制委员会外部聘请投行方面的专业人士担任，对拟投资的项目发表独立意见管理机构用于讨论严格保密以下是基金投资的简化程序示意图，运行过程中的程序更具复杂性、合理性和系统性实施投资，基金管理人进行投资监控投资决策委员会：投资决策（Y/N）专业机构：法律、审计、估值基金管理人：项目论证，提出投资报告项目信息风险控制委员会：风险评估投资委员会按照《章程》等法律文件中所规定原则和程序进行决策，且必须遵循这些原则；如不能批准对明确禁止的房地产的投资决策的过程规范、透明、公开和标准化，尽量减少自由裁量的权力决策流程用于讨论严格保密信息披露的义务人基金管理人、基金托管人建立健全信息披露管理制度，指定专人负责管理信息披露事务。公开披露的基金信息，对于每位投资人（无论出资多少）而言，都是高度透明的A.基金年度报告（经审计）B.基金半年度报告C.基金季度报告D.临时报告（发生可能对基金投资人权益产生重大影响的事件时）E.投资人可以根据基金章程要求提供任何其它与基金有关的信息投资人可行使审计权，对基金管理人进行监督A.每一投资人（无论其在基金中的份额是多少）有权自担费用，在提前15天给予基金管理人通知后，在合理的时间检查、审计和复印基金的账簿和其他财务记录和文件；基金管理人必须予以充分地配合B.希望行使其审计权的一方如果决定进行审计，可自由使用其自己内部的审计师或委托会计师事务所进行审计，审计的内容还可包括内部控制系统、行为准则、管理制度等；上述审计可能会产生对基金管理人的建议，基金管理人须对建议做出答复并完成纠正行动C.如果任何实质性的错误在上述审计过程中被发现，与该次审计有关的所有费用应由基金管理人承担；并可追究基金管理人的责任信息披露用于讨论严格保密可分配利润投资项目回收后，所取得的盈利不再进行投资，而只用于分配（也可以将某项投资连本金和投资收益都分配给投资人）可分配的利润为当年所获得的实际的现金收益，而不是会计意义上的账面利润由于基金采取合伙企业模式，可以便利地让投资人收回投资的本金和收益按照《合伙企业法》的规定，合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国